Harminc éve nem drágultak Japánban úgy az albérletek, mint most

Az elmúlt évtizedekben a japán gazdaságot alacsony növekedés és infláció jellemezte, azonban egyre inkább úgy tűnik, hogy az ázsiai ország maga mögött hagyja ezt az időszakot. 2022-re a 2 százalékos jegybanki árstabilitási cél fölé gyorsult az infláció, a Bank of Japan (BoJ) pedig 2024-ben kamatot emelt, tartósnak ítélve a folyamatokat. A tokiói (és vidéki) bérleti díjak tartós emelkedése rezsimváltást vetít előre az inflációs folyamatokban, így a puszta számok helyett inkább a folyamat hosszú távú hatása lesz jelentős.

A tokiói albérletárak áprilisi és májusi 1,3 százalékos éves növekedése 30 éves csúcsot jelent az ázsiai országban,

jelezve, hogy az infláció elérte a gazdaság szempontjából oly fontos ingatlanpiacot is. A növekedés természetesen jelentősen elmarad a 3,6 százalékos világátlagtól, jelentőségét mégis jól mutatja, hogy az elmúlt két évtizedben lényegében nem változtak a bérleti díjak Japánban. Hiroshi Kawata, a Mizohu Research and Technology vezető közgazdásza szerint

az elmúlt hónapok adatai paradigmaváltást jósolnak a japán inflációs folyamatokban, mely a BoJ-t is arra késztetheti, hogy tovább normalizálja monetáris politikáját.

A japán jegybank már régóta a gazdaságpolitikai folyamatok egyik legfontosabb jelzőjeként tekint az ingatlanpiacra. Az 1990-es években a nagy ingatlanpiaci buborék kipukkanása után számos tanulmányban vizsgálták a bérleti díjak általános inflációra gyakorolt hatását, melyek megerősítették, hogy a piac stagnálása komoly mértékben blokkolta a defláció leküzdését. Most azonban megfordulni látszik a dinamika, a bérleti díjak növekedése pedig az inflációt is várhatóan magával húzza majd. A hatást erősíti a fogyasztói kosárhoz való jelentős hozzájárulás (20 százalék), hiszen az árak tartós emelkedését várhatóan a lakosság nagy része érezni fogja majd.

A bérleti díjak növekedéséhez leginkább a jelzáloghitelek magasabb kamatai járulnak hozzá. A japán jegybank tavalyi kamatemelése nyomán

2008 utáni csúcspontjára nőttek a lakáshitelek változó kamatai, drágítva ezáltal a jelzáloghitelek 80 százalékát.

A japán ingatlantulajdonosok többsége változó kamatok mellett adósodott el, így a piaci kamatkörnyezet emelkedése jelentős többletköltséget rótt rájuk. Ezt próbálják részben, vagy egészben átterhelni a bérlőkre, mely a bérleti díjak általános emelkedésében mutatkozik meg. Az átárazásokat a fenntartási költségek jelentős növekedése még tovább ösztönözte.

A bérleti díjaknál sokkal markánsabb növekedést mutatott a társasházi lakások piaci ára, 12,2 százalékkal meghaladva a 2024 áprilisi árakat. Ezzel Tokió a világ 5. leggyorsabban dráguló nagyvárosává vált ingatlanpiaci szempontból. Japán szakértők szerint a drágulás egyik forrása lehet a nemzetközi ingatlanbefektetők elterjedése is, a külföldi piaci szereplők ugyanis gyakran nincsenek tisztában a stabil árakat célzó japán szokásokkal.

A bérleti díjak növekedésnek indulása a szakértők szerint tehát tovább fűtheti a japán inflációt, végleg lezárva a sok éve húzódó deflációs válságot.

A fogyasztói árak emelkedése az elmúlt három évben meghaladta a japán jegybank 2 százalékos árstabilitási célját, így a kamatok további emelése nem érné meglepetésként a piacokat. A jelenlegi átárazási folyamatok egyöntetűen a monetáris politika szigorítását vetíthetik előre, a szakértők pedig bíznak benne, hogy a deflációs válságból való kitörés a gazdasági növekedést is beindítja végre. A rezsimváltásnak azonban vannak árnyoldalai is, hiszen a japán lakosság az elmúlt évtizedekben hozzászokott a lényegében változatlan árakhoz, így azok emelkedése átformálhatja a vállalatok és háztartások viselkedését (béremelési igény, fogyasztási szokások, vállalati árképzés), valamint jövőre vonatkozó várakozásait is.

Címlapkép forrása: Shutterstock

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ