A lakásárak gyors növekedése még a GDP-t is torzítja

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

A magyar háztartások a rendelkezésre álló jövedelmük 19%-át költik lakhatásra, beleértve a lakás használatát, a karbantartást, valamint a víz-és energiaellátás költségeit. Ez az arány megfelel az EU-átlagnak.

• Ezen belül viszont a magyar háztartások jóval többet költenek a lakás bérletére, és jóval kevesebbet a víz- és energiaellátásra.
• Az közismert, hogy Magyarországon a háztartások nagy része a termelési költségeket sem fedező árat fizet a víz- és csatornahasználatért, valamint a villany- és gázszolgáltatásért.
• Másfelől viszont a statisztika erősen felülértékeli a lakás használatának, bérleti díjának értékét.

A nemzeti számlákban a lakások bérbeadása termelés, hasonlóan az iroda- és üzlethelyiségek bérletéhez. A lakás tulajdonosa a termelő, a lakás használója a fogyasztó. Aki a saját lakásában él, az egy személyben termelője és fogyasztója a szolgáltatásnak, a tulajdonos önmagának adja bérbe az ingatlant. A bérbeadás „nyereségét” a háztartások jövedelmében a nettó működési eredmény tétel fejezi ki.

A magyar statisztika szerint ennek összege az utóbbi évtizedben jelentősen nőtt: 2015-ben még csak a GDP 3%-át tette ki, 2023-ra a lakásszolgáltatás nyeresége meghaladta a GDP 5%-át, a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének 9%-át. Nagysága, több mint 3.900 milliárd forint, megközelíti a háztartások nettó kamat- és osztalékjövedelmének együttesét.

Piaci körülmények között bérelt lakások esetén a bérbeadás nyeresége a bérleti díj és a lakásfenntartás költségeinek különbsége. Bár az EU-ban a háztartások 70%-a a saját tulajdonú ingatlanában él, több országban létezik olyan mintavételes felmérés, amely alapján a tényleges bérleti díjak megfigyelhetők, differenciálva az ingatlan minősége, elhelyezkedése stb. szerint.

Magyarországon a saját tulajdonú ingatlant használó háztartások aránya 91%, így a bérleti díjakról az ország egészére vonatkozóan reprezentatív felmérés aligha készíthető. Ezért a tényleges bérleti díjak megfigyelése helyett a statisztika a – közgazdasági értelemben vett – költségek összesítésével becsüli a lakáshasználat értékét. Közgazdasági értelemben a lakáshasználat költségei közé a ténylegesen felmerülő költségeken, úgymint karbantartáson, biztosítási díjon, bankköltségen stb., valamint az ingatlan értékcsökkenésén felül figyelembe kell venni azt az elmaradt hasznot, amelyhez a tulajdonos akkor jutna, ha lakás tőkeértékét a pénzpiacon fektetné be. Ez utóbbi tétel felel meg a bérbeadás nyereségének.

A költségoldalról való becslést az EU-ban több ország alkalmazza, ezért az adatok összehasonlíthatósága érdekében egységesítették azt, mekkora mértékű elmaradt hasznot/lehetőségköltséget lehet kimutatni a GDP-ben.

Jelenleg ez az ingatlan nettó értékének 2,5%-a.

A mögöttes feltevés az, hogy a lakáspiac egyensúlyban van, így a lakásárak az átlagos infláció körüli mértékben emelkednek. Ekkor egy dinamikusan növekvő gazdaságban a pénzügyi és tőkepiacon alacsony kockázat esetén legalább 2,5% reálhozam érhető el.

Kiugró magyar adat

A 2010-es évtized második felében Európa-szerte felgyorsult a lakásárak növekedése. 2015 és 2024 között az EU-ban a fogyasztói árak növekedése összesen 30%-ot tett ki, a lakásárak 48%-kal emelkedtek. Ebből levezetve éves átlagban 2,4%-ot tett ki az ingatlanoknak a – fogyasztói árindexszel mért – inflációt meghaladó reál átértékelési nyeresége. Amennyiben a statisztika ehhez még hozzászámolja a 2,5%-os elmaradt hozamot, akkor hallgatólagosan hihetőnek tartja, hogy az európai pénzpiacon, hosszú távon még alacsony kockázat mellett is elérhető az évi 5% körüli reálhozam

A magyar helyzet szélsőségesen kilóg a sorból. 2015-2024 között nálunk kiugróan gyorsan nőttek mind a fogyasztói árak (67%-kal) mind az ingatlanárak (210%-kal), és a lakásokon nálunk lehetett elérni a legnagyobb reálátértékelési nyereséget, éves átlagban több mint 10%-ot.

Az ábrán annak a négy EU tagországnak az idősora látható, ahol a kilenc év alatt több mint kétszeresére nőttek a lakásárak.

Ezek között is egyedülálló a magyar lakásárak trendje. Amennyiben alkalmazzuk az ESA szabályait, azaz évente a magyar ingatlanok átlagosan 13,4%-kal megnövelt értékére meg rászámítjuk a 2,5%-os reálhozamot, valójában azzal a feltevéssel élünk, hogy az elmúlt években a magyar tőkepiacon – lényegében kockázatmentes befektetésekre – hosszútávon jellemző volt a (13,4+2,5) 16% körüli nominális hozam. Holott a lakások iránt megnövekedett keresletet éppen az válthatta ki, hogy a befektethető tőkével rendelkezők nehezen találtak egyéb, a lakásárak növekedéséhez hasonlóan magas hozamot, átértékelődési nyereséget biztosító alacsony kockázatú befektetési lehetőséget.   

A következő ábra a lakáspiaci árváltozásnak a fogyasztói árindexet meghaladó többletét mutatja. Ez fejezi ki, hogy reálértékben, az inflációt leszámítva mennyivel nőtt a lakástulajdonosok vagyona.

Reálértéken, éves átlagban 10,4%-kal nőtt a magyar lakástulajdonosok vagyona, 8 százalékponttal gyorsabban az EU országok átlagánál.   

A nemzetközi összehasonlítás is alátámasztja azt az állítást, hogy

az elmúlt években Magyarországon a lakástulajdonlás bizonyult az egyik legkedvezőbb befektetési lehetőségnek.

Így abszurd alkalmazni azt a feltevést, hogy a lakás használata miatt a saját lakásban élők lemondanak bármiféle, a lakásárak növekedését meghaladó többlet hozamról, amit a pénz- és tőkepiacon realizálhatnának. Az is emellett szól, hogy sok üres lakást nem kínálnak eladásra, azokat a tulajdonosok értékmegőrzés céljából tartják. Ezért, amennyiben a lakáspiaci egyensúlyi helyzetre adekvát elszámolási szabályokat alkalmazzuk a túlkereslettel jellemezhető magyar lakáspiacra, akkor az erősen túlértékeli a magyar háztartások lakáshasználatból származó imputált jövedelmének és végső fogyasztásának szintjét.  

Nemzetközi tapasztalatok azt is mutatják, hogy amennyiben a lakásárak az inflációnál gyorsabb ütemben emelkednek, ettől lényegesen elmarad a bérleti díjak növekedése. A bérbeadók számára a haszon egy része a lakások átértékelődési nyereségéből, azaz a vagyon növekedéséből származik. 2010-2023 között az EU-ban a lakásárak 48%-kal nőttek, míg a bérleti díjak mindössze 22%-kal. Ezzel szemben, költségelemekből becsülve 2015-2023 között az imputált magyar bérleti díjak a lakásárak változásával egyező mértékben, 2,7-szeresére emelkedtek lényegesen meghaladva a bérek és keresetek 2,3-szoros növekedését. Ez a dinamika kevéssé hihető mind a bérlők, mind a bérbeadók oldaláról. Inkább az történhetett, hogy amennyivel gyorsabban nőtt a lakásárak emelkedéséből származó átértékelési nyereség, a bérbeadók annál inkább megelégedtek a bérleti díjak visszafogottabb emelésével. 

Kétszer számol a statisztika

 Az előző érvelésre alapozva a következő négy állítás fogalmazható meg:  

1. A magyar háztartások több mint 90%-a a saját lakásában él. Ezek esetén a jelenleg alkalmazott statisztikai módszer valójában kétszer számolja, hogy mennyi nyereség származik a lakásáraknak az inflációt messze meghaladó emelkedéséből. Egyszer azt, hogy nőtt a háztartások vagyona, 2015-2023 között évente több mint 10%-os reál átértékelési nyereséggel. Emellett, mivel az ESA módszertana azt feltételezi, hogy a lakástulajdonból hosszú távon nem érhető el reál átértékelési nyereség, mint lehetőségköltséget, a lakásbérlés értékébe is imputálnak 2,5%-os reálhozamot. A jelenleg alkalmazott elszámolási módszer szerint úgy tűnik, mintha a lakásárak gyors növekedése egyidejűleg növeli a saját lakással rendelkező háztartások vagyonát, és ugyanakkor a jövedelmét és fogyasztását is.
2. A bérleti díjakban tényleges nyereség a bérbe adott ingatlanokon keletkezhet. Az ilyen ingatlanok bizonyosan az átlagnál jobb minőségűek és frekventáltabb helyen vannak, ezért az értékük is magasabb. Azonban a bérleti kínálat korlátozott,

   így a tényleges bérleti díjakból származó nyereség csak kis részét teheti ki a háztartások nettó jövedelmében és fogyasztásában jelenleg elszámolt tetemes összegnek.

   A bérleti díjbevétel részben költség, részben nyereség. A jelenleg alkalmazott feltevések szerint egy 100 millió értékű lakás havi bérleti díjából 170-180 ezer forint a költségeket – a karbantartást és az értékcsökkenést – fedezi. Nyereség, nettó jövedelem kizárólag az ennél magasabb bérleti díjakban keletkezik.
3. A korrekció több százalékponttal csökkentené a háztartások fogyasztási kiadásának a GDP-hez viszonyított arányát. Hatására több százalékkal alacsonyabb lenne a GDP folyó áras összege, és így a magyar gazdaság relatív fejlettségi szintje. A korrigált adatok felelnek meg annak, ahogy a közgazdaságtan értelmezi a társadalmi jólétet, mint az egyéni fogyasztói hasznosságok összegét. Attól, hogy 2015 és 2023 között a fogyasztási kiadások között 13-ról 16%-ra emelkedett a lakáshasználat aránya, a lakáshasználat közel sem nyújtott ennyivel több fogyasztói hasznot. A háztartások nagy többsége továbbra is ugyanazt az ingatlant használja.

   Egy szűk csoport az, aki az ingatlan értékesítésével realizálni tudja az átértékelési nyereségét, és a többletjövedelméből növelheti a fogyasztását.

   Ilyen, ha valaki több ingatlannal rendelkezik, és azokat továbbértékesíti. Talán erre a csoportra vonatkozhat a 2025. évi költségvetési törvényben megfogalmazott állítás: „A lakás, a ház a magyar embereknek mindig fontos volt! Mivel a magyar családok vagyona leginkább lakásokban és házakban fekszik, ezért jó dolog, ha az ingatlanok értéke növekszik!” Az áremelkedés bizonyosan csökkenti első lakást kereső fiatalok jólétét.
4. A KSH köteles az uniós szinten egységes elszámolási szabályokat alkalmazni. Nincs módja, lehetősége arra, hogy azoktól eltérjen, hivatkozva a magyar gazdasági helyzet zavaraira, jelen esetben arra, hogy tartós és jelentős túlkereslet alakult ki a lakáspiacon. Önmagukban az uniós elszámolási szabályok is helytállóak. Így az elemzőkre hárul az a feladat, hogy rámutassanak arra: mivel a becslések téves feltevéseken alapulnak, ezért maguk is tévesek, így hibás következtetésekre vezethetnek.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ