Marad az alacsony lakásáfa! Mit jelent ez pontosan?

2018. november 7. 09:15    
nyomtatás
 
A kormány javaslata alapján 2023. december 31-ig továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek. Varga Mihály pénzügyminiszter bejelentése egy fontos jogbizonytalanságot rendez, de a lakáspiacnak valószínűleg nem ad újabb lökést.

2018.11.07 07:45 Itt a legújabb lakásáfa-fordulat! 2023-ig marad a kedvezményes kulcs

A friss áfaszabályozás újabb izgalmas témát ad a Property Investment Forumnak!



A javaslat két dátumot tartalmaz, a 2023. december 31-ét, illetve a 2018. november 1-ét. Mindkettő fontos a helyzet megértéséhez.

A jelenleg érvényben lévő szabály szerint 2020-tól véget ér az 5%-os áfa időszaka, és újra 27%-os terhet kell fizetni az új lakások után. Ez egy csomó értelmezési lehetőséget adott, hiszen a kései projektek, illetve a munkaerőhiány miatt csúszásban lévő beruházások esetében nem volt világos, hogy a részteljesítések után milyen áfát kell fizetni. Ez ügyben három hete már tett engedményeket a kormány azzal, hogy a 2019 végére szerkezetkész állapotra jelentett lakások esetében engedélyezte az 5%-os áfateher fennmaradását. A mostani javaslat ehhez képest további, sokkal jelentősebb engedményeket tesz.

A friss javaslat ugyanis de facto azt jelenti, hogy a ma ismert projektek esetében mindenféle bizonytalanság megszűnt: az eladó és a vevő egyaránt számolhat az 5%-os áfával. (Ez alól csak az olyan több száz lakásos óriásprojektek jelenthetnek kivételt, amelyek nem készülnek el 2023-ig sem.)

Ugyanakkor a javaslat nem jelent könnyítést azon új lakások vevői és építői számára, amelyek még nem kaptak építési engedélyt. Az ilyen projektek jó eséllyel 27%-os áfateherrel számolhatnak.

Ezek alapján azt mondhatjuk, hogy a piacon nem fognak tömegével megjelenni hirtelen olcsóbbá váló lakások. Valószínű azonban, hogy azok az értékesítési fázisban lévő lakások, amelyeknél a beruházó eddig 2020-2021-es átadással számolt (vagyis már a visszaemelt áfával kalkulált) kicsit olcsóbbak lehetnek. Sőt, ott, ahol az óvatosabb beruházók "nettó ár+áfa"-ra kötötték a szerződéseket, a vevők nagyon örülhetnek, hiszen teljes egészében megkapják az áfa-csökkentést az árban.

De nézzük ezt egy kicsit szisztematikusabban! Milyen lakások vannak, lesznek a piacon az új szabályozás hatására?

Marad az alacsony lakásáfa! Mit jelent ez pontosan?


  • Leszerződött, 2019 végéig biztosan átadásra kerülő lakások: Ezeknél a befejezés előtt álló, már eladott lakásoknál nincs változás, a lakások árát nem befolyásolja a friss kormánydöntés. A lakások után 5%-os áfát kell fizetni.
  • Leszerződött lakások, amelyeknél a csúszások miatt billeg a 2019 végi határidő, mert a szerkezetkész állapot elérése sem biztos. A vevők és a fejlesztők megkönnyebbülhetnek, elhárult a fejük felől a magasabb áfa veszélye.
  • Leszerződött, 2020-tól elkészülő lakások, amelyeknél a bruttó árra kötötték a szerződést. A beruházó akár le is nyelheti az áfacsökkentésből származó hasznot, a vevő foghatja a fejét, hogy miért nem nettó árra szerződött. (Ilyen lakás valószínűleg nem sok van.)
  • Leszerződött, 2020-tól elkészülő lakások, amelyeknél a nettó árra kötötték a szerződést. A vevő örülhet, mert a lakás bruttó ára csökken, mert 27% helyett 5%-os lesz az áfa, vagyis a vételár 17%-kal csökken. A beruházó próbálhat ebből valamennyit visszavenni, de érvényes szerződés mellett ez nem látszik életszerűnek.
  • Még nem eladott, de 2019 végéig (legalább szerkezetkész állapotig) elkészülő lakások. Ezek a lakások eleve 5%-os áfával kalkulálva jelentek meg a piacon, tehát az áruk nem változik. (Feltehetően ebből is csak kevés van a piacon.)
  • Még nem eladott, 2019 utáni átadással elkészülő lakások. Az ilyen lakások esetében, amennyiben már hirdetik őket, elképzelhető némi áresés, ha a verseny hatására a megnyert áfacsökkentés egy részét átengedi a vevőnek a beruházó. Ez akár látványosabb is lehet annál, mint amit az érintett lakások aránya sugallhat, hiszen ezek vannak látványosan jelen a futó ingatlanhirdetésekben.
  • Még piacon nem lévő lakások. Ezekre a lakásokra - mivel az építési engedélyük nem volt meg október 31-ig - 27%-os áfát kell felszámolni, vagyis a legfrissebb projektek árazását a változás nem befolyásolja.


Összességében tehát a készülő lakásoknál 2023-ig meghosszabbított alacsonyabb áfa időszaka a lakások egy szűk körében hozhat némi áresést, elsősorban ott, ahol 2019 utáni átadással terveztek, és már 27%-os áfával kalkulálták az árakat beruházók. Az építési kedvre a kormány javaslatának nincs különösebb hatása, hiszen "visszamenőleges jellege" miatt (csak a már érvényes építési engedéllyel rendelkező lakásokra érvényes a meghosszabbítás) az új beruházási döntésekre nem gyakorol hatást.

Tegnap jelentek meg egyébként a harmadik negyedéves lakásépítési adatok. Ezek alapján arra következtettünk, hogy talán 2020-tól sem kell durva kibocsátás-csökkenésre számítani az újlakáspiacon. Ugyanakkor arra sem, hogy tovább emelkedne az építések száma. Ez esetben pedig az újlakás-építések beragadhatnak a 20 ezres szint körül.

Marad az alacsony lakásáfa! Mit jelent ez pontosan?





A címlapkép forrása: MTI / Oláh Tibor

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír



hirdetés
Állásajánlatok
Privát & prémium bankár
 
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium