Ingatlan

Igaz lehet? - Hatalmas hozamokkal kecsegtet a lakáspiac

Portfolio
Az unióba lépésünk előtti népszavazás okán szólt a lelkesítő kampány, hogy ha csatlakozunk, akkor a hazai vállalkozók akár cukrászdát is nyithatnak Bécsben. Hát, ha cukrászda alapításán sokan nem is, de befektetési célú lakásvásárláson néhányan biztosan elgondolkodhattak, és talán gondolkodnak még a ma napig is. Bár lakásvásárláshoz mostanság itthon is elég jó feltételeket találhatunk, ha zsebünkben van a teljes vételár, a mindig kiegyensúlyozott osztrák és bécsi piac azonban igencsak vonzó lehet a konzervatív befektetők számára. De vajon megéri-e még mindig beszállni az osztrák főváros lakáspiacára?
Az, hogy Budapesten a jelenlegi árszintek, a vásárlók alkupozíciója, az átlagos bérleti díjak, és a várható értéknövekedés mellett sok esetben találkozhatunk egyértelműen jó befektetési lehetőséggel, nem ritka. A bécsi lakáspiac azonban nemcsak struktúrájában tér el a budapestitől, hanem teljesen más ívet írt le mind a válság előtti, mind a válság alatti időszakban.

A 415 négyzetkilométer területű Bécsnek mintegy 820 ezer háztartása van, melyekre 1,66 millió lakos jut, míg Budapesten az utolsó statisztikai adatok alapján 793 ezer háztartásra jut 1,695 millió lakó. Az jól látszik, hogy méretében szinte megegyezik a két város, ám a saját tulajdonú és a bérlakásban lakók aránya már közel sem hasonlít ennyire, sőt. Míg Budapesten kifejezetten alacsony, mintegy 9 százalék a nem saját tulajdonú, vagyis bérlakásban lakók száma, addig Bécsben mintegy 80% körüli ugyanez az érték. Ugyanakkor a bécsi bérlakások közel fele magántulajdonban van, ami így egyfelől kimondottan megnehezíti, másfelől jó lehetőséget biztosít azoknak, akik befektetési célú lakásvásárlással kívánnak betörni az osztrák főváros bérleti piacára.

Míg a hazai lakáspiacon mért árak az FHB Lakásárindexe alapján az elmúlt 10 évben reál értelemben csökkentek, különösen az utóbbi két és fél éves válságidőszakban, addig Bécsben a válság kitörése óta tulajdonképpen folyamatos volt a lakásár növekedés. Az Osztrák Nemzeti Bank adatai alapján látszik, hogy 2005-től folyamatos, évenként átlagban 5% körüli áremelkedést tapasztaltak, így a 2000-es 100 pontos bázis értékhez képest - ami 2005-ben még mindig 100 ponton állt - 2010 végére a mutató 150 pont közelébe emelkedett.

Igaz lehet? - Hatalmas hozamokkal kecsegtet a lakáspiac
A jellemzően stabil osztrák gazdasági mutatók mellett, mint az alacsony munkanélküliség, az eurónak köszönhető alacsony infláció és kamatok, vagy a világszinten stabilnak számító uniós háttér, kimagasló a bécsi lakásszektor válságálló teljesítménye. A lakások piaci árának növekedése az elemzések és a jelenlegi trendek szerint folyamatos, így további emelkedés várható.

Igaz lehet? - Hatalmas hozamokkal kecsegtet a lakáspiac
Lakásárak és bérleti díjak

Bécsben, hasonlóan Budapesthez, 23 kerület található. Az osztrák immopreise.at honlapon elérhető statisztikák szerint a 10. kerületet leszámítva a jövőben az összes bécsi kerületben növekednek a lakások négyzetméter árai. Számokban kifejezve, elhelyezkedéstől és mérettől függően, 1300 és 9500 euró/nm között juthatunk hozzá egy bécsi lakáshoz, ám Budapesttel ellentétben, itt minél nagyobb egy lakás alapterülete, annál magasabb négyzetméterárat kell fizetni érte. Például a bécsi első kerületben, ami elhelyezkedését és funkcióját tekintve a pesti ötödik kerületnek felel meg, egy 50 nm-nél kisebb lakás átlagos négyzetméterára 7500 euró körül mozog, addig a 126 nm-nél nagyobb lakásokénak már a 9000 euró/nm-t is meghaladja az ára. Ez a trend pedig nem csak az elit kerületekre, hanem kivétel nélkül a város minden részére igaz, ahol azonban az árak valamivel alacsonyabb szinten, átlagosan 2-3 ezer euró/nm körül mozognak.

Igaz lehet? - Hatalmas hozamokkal kecsegtet a lakáspiac
A bérleti díjak alakulásában azonban nem ennyire egységes a kép. A legmagasabb bérleti díjakat ugyan a legdrágábbnak számító első kerületben lehet elérni 18-20 euró/nm/hó között, ám a többi kerületben teljesen változó árakat találunk, de az átlag 12-14 euró/nm/hó között mozog. A bérleti díjak trendje azonban jelentősen eltér a lakásárakétól, hiszen a bérleti piacon minél kisebb egy lakás annál magasabb egy négyzetméterre jutó díjat tudunk elérni. A második kerületben például egy 50 nm-nél kisebb lakást akár 17 euróért is ki lehet adni, míg a statisztika szerint, az ennél nagyobbakat csupán 12-13 euró között. A piaci előrejelzés tekintetében is ellentétes a kép, hiszen amíg a már említett lakásárak szinte mindenhol emelkednek, addig a bérleti díjak piaca változékony, és hol kisebb növekedés, hol pedig kisebb csökkenés várható a következő időszakban.

Igaz lehet? - Hatalmas hozamokkal kecsegtet a lakáspiac
Akkor most jó befektetés egy bécsi lakás?

Ahogy azt már a korábban megjelent budapesti lakáspiaci befektetésekkel kapcsolatban is említettük, a jó befektetés a lakáspiacon mindig egyedi elbírálás eredménye, így érdemes minden értelemben rendesen körüljárni leendő befektetésünk tárgyát. Általános trendek ugyan léteznek, de egy jónak tűnő részpiacon is belefuthatunk nem várt meglepetésekbe, ami egyenes út a tőkénk értékének csökkenéséhez, elvesztéséhez.

Egy bécsi lakásbefektetésekkel foglalkozó vállalkozás honlapján, a befektetőknek szóló részben a következő példát emelték ki: állításuk szerint, egyik ügyfelük 2010 januárjában vásárolt Bécs 15. kerületében egy 56 nm-es lakást 90 000 euróért, ami 1600 euró/négyzetméter árnak felel meg. Ez egy viszonylag alacsonyabb minőségű lakás lehet, mivel a legutóbbi adatok szerint ezen a környéken, és ebben a méretkategóriában 2400 euró/nm körül mozognak az átlagárak. A példa szerint, az elmúlt egy évben a lakás ára mintegy 8,8%-ot emelkedett, így a kapcsolódó költségek függvényében (ügyvédi díj, adók, illetékek) már önmagában a piaci árak emelkedésével jelentős hozamot realizálhatunk.

A lakást azonban befektetési céllal vásároltak, így kiadásra került havi 650 euróért, melyből 90 euró a közös költség. A példa végére kijött, hogy az értéknövekedést és a bérleti díj bevételt összeadva, valamint az első évben a 9000 eurós ügyvédi költséget levonva több mint 6% hozamot értünk el, míg a következő években, ha éves szinten továbbra is közel 9%-os lesz az árnövekedés, és valóban folyamatosan bérlik az ingatlanunkat, akkor már évi 16% feletti hozamszintet is elérhetünk. Mondani sem kell, hogy az évi konstans 9% körüli lakásár növekedés mennyire kockázatos feltétel a képletben. Azonban ha megpróbáljuk a marketing példát lecsupaszítani, akkor optimális esetben éves szinten 6-8%-os hozamot elkönyvelhetünk, ami bár nem olyan vonzó, mint a 16%, mégis jónak minősül, különösen, hogy euróban realizált befektetésről van szó.

Igaz lehet? - Hatalmas hozamokkal kecsegtet a lakáspiac

Ha azonban csak a hivatalos adatokra támaszkodunk, ami legjobb esetben is csak egy közelítő értéket tud adni nekünk, akkor a következő várható üzleti eredménnyel számolhatunk. Ha komolyan gondolkodunk abban, hogy befektetőként belépnénk a bécsi bérlakás piacra akkor a legjobb amit tehetünk, hogy minél kisebb, vagyis 50 nm-es, vagy annál valamivel kisebb lakást vásárolunk. A bécsi piacon négyzetméterre vetítve a legkisebb lakások a legolcsóbbak, a bérleti díjak azonban átlagosan magasabbak, mint a nagyobb lakásoknál. Saját példánkban egy, a 7. kerületben található 50 nm-es lakást választottunk ki, melynek az ára 125 000 euró. Ebben a kerületben a legkisebb lakásokat átlagosan 13,5 euróért lehet bérbe adni. Néhány költséget hozzáadva és az egyébként prognosztizált várható lakásár növekedést nem számolva, befektetésünkből 6% körüli éves hozamra számíthatunk. Ez egy átlagos lakás, egy átlagos helyen, így ettől akár mindkét irányba jóval eltérő számokkal is találkozhatunk.

A hozamunknak azonban további akadályokkal kell megküzdenie mire végérvényesen a zsebünkbe, vagy számlánkra kerül. A globalpropertyguide.com oldalán található információk szerint ugyanis nemcsak, hogy a lakás értékének 1,5%-át, mint illetéket kell elkönyvelnünk, hanem bevételtől függően igen komoly mértékű, 25-33% körüli adót is meg kell fizetnünk. Ezekhez a tételekhez pedig továbbra is hozzáadódnak a sokrétű egyéb költségek.

A példák azonban azt a várakozást támasztják alá, hogy a jelenleg akciósan maximum 3-4%-os hozammal szemben, megfelelő tőkével, és egy megbízható bérlővel rendelkező bécsi lakással, a bankbetét hozamának minimum a dupláját érhetjük el.
német200117
India merriage
napelem magyar zoldites
négy_napos_munkahét
izer norbert allamtitkar
címlapkép_zöld
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
A tőzsdei könyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Event Driven Equity Analyst

Event Driven Equity Analyst

Statisztikai elemző

Statisztikai elemző

Szakmai asszisztens

Szakmai asszisztens

Privát banki tanácsadó

Privát banki tanácsadó
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
GettyImages-618656563