Ingatlan

Tarol a B-kategória Budapesten

Portfolio
A válság kitörésekor sokan azt jósolták, hogy az "A" kategóriás bérleti díjak versenyképesebbé válásával a "B" kategóriás irodapiac a krízis egyik nagy vesztese lesz. Az elmúlt két-három év azonban rácáfolni látszott ezekre a jóslatokra, amit mi sem bizonyít jobban, mint hogy egyre több befektető lát fantáziát a budapesti "B" kategóriás irodaházakban. Bérleti díjak, kihasználatlanság, tranzakciós hozamok a másodlagos piacon.
A pénzügyi-gazdasági válság kirobbanásakor az ingatlanszektorban sok helyről lehetett hallani olyan prognózist, hogy a "B" kategóriás irodaházak kárvallottjai lehetnek a krízisnek. A jóslat mögött meghúzódó érvek elsősorban arra épültek, hogy a kereslet drámai csökkenésével az "A" kategóriás irodaházak bérleti díjai csökkenni fognak, és így az "A" és "B" közötti különbség csökkenésével a "B" kategóriás házak veszítenek majd versenyképességükből. A megállapítás első része helytállónak bizonyult, vagyis az "A" kategóriás irodaházak bérleti díjai 20-30%-kal csakugyan csökkentek, de a "B"-ből "A"-ba való vándorlás javarészt elmaradt.

Egyrészt a sokak által várt bérlővándorlás általában véve is elmaradt az ingatlanpiacon, hiszen a tapasztalatok szerint a bérlők többsége a díjak zuhanására nem költözéssel reagált, hanem jellemzően a meglévő irodaházában használta ki megváltozott alkupozícióját, és tárgyalta újra a bérleti szerződését. Másrészt a bérleti díjak csökkenése értelemszerűen a "B" kategóriát sem kerülte el, amelynek versenyképessége döntő részben megmaradt az "A" kategóriával szemben.

Mennyire olcsó a "B" kategória?

A Budapesten található "B" kategóriás irodaházak nyilvánosan elérhető kínálati bérleti díja jelenleg 5-9 euró/hó/négyzetméter között mozog, míg az "A" kategóriában jellemzően 10-14 eurós kínálati díjakkal találkozhatunk. A "B" kategóriában a bérleti díjak szórása érezhetően nagyobb, hiszen - jellemzően külső pesti lokációknál - előfordulnak 3-4 eurós kínálati bérleti díjak is, míg belvárosi, hivatalosan "B"kategóriás épületek sok esetben kínálnak 10-12 eurós bérleti díjakon kiadó irodaterületet. Ez azt jelenti, hogy kiemelkedően jó elhelyezkedésű "B" kategóriás épületek kínálati bérleti díja könnyen megközelítheti az "A" kategóriás szinteket. Ez a jelenség részben abból is fakad, hogy az "A" és "B" közötti műszaki különbség a gyakorlatban - sokszor a bérlő által is érzékelhető módon - nem feltétlenül hatalmas. A 10 euró fölötti kínálati bérleti díjakkal kampányoló "B" kategóriás házak szinte kivétel nélkül az V. és a VI. kerületben vagy Bel-Buda frekventált részein találhatóak. A külsőbb kerületekben a leggyakrabban a kategóriára általánosan jellemző 5-7 eurós bérleti díjakkal találkozhatunk.

Az interneten elérhető "B" kategóriás irodaházak átlagos minimális kínálati bérleti díja Budán 8, Pesten 7,4 euró/hó/négyzetméter. Ha a pesti oldalt tovább bontjuk, akkor jelentős különbségeket találunk: a belvárosban (a nagykörúton belül eső részeken) az átalagos minimális kínálati bérleti díj 8,5 euró, míg a külsőbb kerületekben (a nagykörúton kívül eső részeken) csupán 6,75 euró. Budán nehezebb pusztán a lokáció alapján trendeket megfigyelni, hiszen vannak olyan viszonylag távoli zöldövezeti lokációk (Hűvösvölgyi út, Pasaréti út stb.), amelyek bérleti díjai megközelítik a frekventált bel-budai lokációk szintjét.

A B-csoport játékosai
A "B" kategória legnagyobb szereplője az Indotek Group. A cég becslései szerint ma Budapesten 1,2-1,3 millió négyzetméternyi "B" kategóriás iroda- és raktárépület van, amelyből 6oo ezer négyzetméter áll a cégcsoport tulajdonában. Az Indotek közlése szerint eszközeik összértéke 110 millió euró. A cég "B" kategóriás portfóliójában lévő irodaházak kihasználtsága 80%-on, míg raktárépületeiké 70%-on áll. Az Indotek mellett az utóbbi időben két másik cég is látványosan aktívvá vált a "B" kategóriában. Az egyik a főleg osztrák befektetők magyarországi beruházásait kezelő B&V Group, amely 2010-ben és 2011-ben több "B"kategóriás irodaház-tranzakciót is lezárt, és vizsgálja további ingatlanok megvásárlását is. Tavaly tűnt fel a "B" kategória horizontján az Appeninn Holding, amely 2010-ben bevezette részvényeit a Budapesti Értéktőzsdére is. Az utóbbi hónapokban a cég több "B" kategóriás irodaházat és logisztikai ingatlant is vásárolt.


A teljes képhez azonban hozzátartozik, hogy a "B" kategória üzemeltetési költségei jellemzően nem alacsonyabbak az "A" kategóriáénál, sőt a bérlőknek több esetben - üzemeltetési költségként - akár többet is kell fizetniük. Ez egyrészt méretgazdaságossági okokkal magyarázható, hiszen a "B" kategóriás épületek jellemzően kisebb alapterületűek, mint az "A" kategóriások. Másrészt a "B" kategóriás irodaházak műszakilag, gépészetileg korszerűtlenebbek, kevésbé energiahatékonyak, ami növeli a bérlők üzemeltetési terheit. Ráadásul sok - eredetileg a 70-es, 80-as, 90-es években épült - "B" kategóriás épület nem teljesen felel meg a 21. században általánosan elvárt irodafunkcióknak, ami a gyakorlatban nem optimális helykihasználást jelent. Ez utóbbi ráadásul nemcsak az üzemeltetési költségeket dobja meg, hanem a bérlők számára a bérelt irodaterület nagyságát is megnöveli.

Kik a bérlők?

A "B" kategória elsősorban azoknak ideális választás, akik különösen költségérzékenyek, illetve nem várnak el reprezentatív funkciókat az irodaháztól. Ha leegyszerűsítjük a kérdést, akkor a két kritérium alapján azt mondhatjuk, hogy egyrészt a kis- és középvállalkozásoknak, másrészt a különböző back-up funkciókkal rendelkező nagyvállalatoknak optimális választás a "B" kategória. Ezt a következtetést a nagyobb "B" kategóriás portfólióval rendelkező fejlesztők is megerősítik. A Budapesten 600 ezer négyzetméternyi "B" kategóriás irodaházzal és logisztikai ingatlannal rendelkező Indotek saját becslései szerint a bérlőik mintegy 75%-a hazai kis- és középvállalkozás. A kkv-k "B" kategórián belüli felülreprezentáltságáról számolt be a vele készült interjúnkban Kovács Melinda, a B&V Group vezérigazgatója is.A példa kedvéért vegyünk egy körülbelül 200 négyzetméteres irodaterület-igénnyel rendelkező hazai kkv-t. Ha feltételezzük, hogy a lokációt illetően nincsenek speciális igényei, akkor a bérlő az "A" kategória esetében 11, a "B" kategória esetében pedig 7 eurós kínálati bérleti díjjal szembesülhet. Természetesen tisztában vagyunk a bérlők jelenlegi alkupozícióival és az effektív bérleti díjak alakulásával, de az egyszerűség kedvéért ezúttal kizárólag a kínálati díjakkal foglalkozunk, eltekintve a piacon jelenleg megszokottnak tekinthető egyéb ösztönzési eszközöktől is. A további egyszerűsítés érdekében azt is feltételezzük, hogy a két irodaházban nagyságrendileg azonosak az egy négyzetméterre eső üzemeltetési költségek. Feltételezzük továbbá, hogy az "A" kategóriás épület helykihasználása 10%-kal jobb a "B" kategóriásénál, vagyis a kkv-nak a modern bériroda-épületben ennyivel kevesebb területet kell kibérelnie. Ezekkel a feltételezésekkel élve kiszámolhatjuk, hogy a kkv-nk évente körülbelül 7 ezer eurót takaríthat meg költségoldalon, ha a "B" kategóriát választja. Ez - ismerve a hazai kkv-k pénzügyi helyzetét - egy körülbelül húsz főt foglalkoztató kis-, illetve középvállalkozásnak sok esetben döntő érv lehet a "B" kategória mellett.

30%-os üresedés

Számításaink szerint az internetes keresőoldalakon nyilvánosan elérhető, és az Eltinga által összegyűjtött, összesen 600 ezer négyzetméternyi "B" kategóriás irodaállománynak körülbelül 30%-a áll üresen, vagyis a másodlagos piac kihasználatlansága jelenleg valamivel magasabb, mint az "A" kategóriában. A Budapest Research Forum adatai szerint ugyanis az "A" kategória üresedési rátája 20% körül van - igaz ugyanakkor, hogy ez tartalmazza a saját tulajdonú irodaházakat, ami értelemszerűen jelentősen csökkenti a hivatalos kihasználatlansági rátát. Ezzel szemben a "B" kategória 30%-os üresedése nem tartalmazza a saját tulajdonú épületeket, vagyis ha kizárólag a bérirodákat vizsgálnánk, akkor az "A" és a "B" kategóriás piac kihasználatlansági rátái között nem találnánk nagyságrendi különbséget.

Tarol a B-kategória Budapesten
Pezseg a befektetési piac

A "B" kategóriás irodapiac az utóbbi időben elsősorban azért került reflektorfénybe az ingatlanszakmán belül, mert a közelmúltban az amúgy szinte teljesen dermedt hazai befektetési piacon több "B" kategóriás adásvételi tranzakciót is lezártak. Bár a tranzakciók pénzügyi részletei jellemzően nem nyilvánosak, azt kérdésünkre mind a B&V Group, mind az Appennine vezetői elárulták, hogy 10%-os tranzakciós hozam alatt meg sem vizsgálják a "B" kategóriás befektetési termékeket, vagyis a hozamok ezen a piaci területen jellemzően 10% fölött alakulnak.Összehasonlításképpen: a REsource és a Portfolio.hu legutóbbi ingatlanpiaci felmérése szerint a prémium "A" kategóriás irodaházak jellemző tranzakciós hozama 7,5%, míg a nem prémium "A" kategóriában ugyanez az érték 8,25-8,5%.

Mindez azt jelenti, hogy a "B" kategóriának az "A"-val szemben 200-300 bázispontos hozamprémiuma van. Sőt ha az "A" kategóriás logisztikai ingatlanok hozamával hasonlítjuk össze, a "B" kategóriás irodaházaknak még akkor is van mintegy 100-150 bázispontos előnyük.

Természetesen a "B" kategóriás termékekkel kapcsolatos kockázatok ennek megfelelően magasabbak az "A" kategóriánál. Egyrészt a bérleti szerződések időtartama jóval rövidebb, másrészt a bérlői mix is sokkal nagyobb kockázati tényezőt jelent, mint az első osztályú bérirodaházakban. Ezenfelül az épületek sokszor megromlott vagy korszerűtlen műszaki és esztétikai állapota is kockázatot jelent, hiszen könnyen előfordulhat, hogy a bérlők egy részének kiköltözése esetén csak az épület műszaki és esztétikai felújítása után tud a tulajdonos új bérlőket szerezni.
zöld környezet levél
DSZZS20200216016
zöld park shutter
orbán viktor évértékelő
koronavirus
BullvsBear
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Tőzsdetanfolyam
Alapoktól a kereskedési, befektetési stratégiákig.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Junior portfóliókezelő

Junior portfóliókezelő

Adótanácsadó

Adótanácsadó

Rendezvényszervező

Rendezvényszervező
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
B1013953