Ingatlan

Foghatják a fejüket a beruházók: a gatyájuk is rámehet a tervezőkre

Milyen folyamat vezetett idáig, s milyen intézkedésekkel lehetne megoldani a hazai építőipar kritikus helyzetét? Miért nincs az építésügynek külön minisztériuma? Realitás-e ma Magyarországon, hogy ne a kivitelező, hanem az építész legyen a beruházó első embere? Mennyi lesz a minimális tervezői díj? S, mindez miként hat a hazai beruházásokra? Noll Tamással, a Magyar Építész Kamara elnökével beszélgettünk, aki szerint mielőbb szükség lenne egy átfogó építésgazdasági stratégia megalkotására. Interjú
Portfolio.hu: Egyre nehezebb helyzetben van a magyar építőipar, s így a létéért küzd a hazai építész-szakma is. Milyen intézkedésekkel lehetne megoldani ezt a kritikus helyzetet?

Noll Tamás: Nem véletlen, hogy az építésgazdaság, az építőipar és sajnos a mi területünk is ilyen helyzetben van, mert óriási túlépítés történt. Ez összefügg a hitelválsággal, dőlt a pénz, mindenki hitelt adott. A túlépítésnek fel kell szívódnia, ehhez idő kell. Ez nem lesz egyszerű folyamat. Talán jövőre elindul egy újfajta megközelítés, szerintem mindenkinek sokkal jobban meg kell gondolnia, hogy mit épít, és tisztában kell lennie azzal, hogy azt hogyan tudja fenntartani. Nagyon fontos, hogy egyensúlyi helyzet jöjjön létre, hogy a társadalom olyan épített környezetben éljen, amit fenn tud tartani. Nemrég olvastam, hogy a makói fürdő, Makovecz Imre utolsó nagy munkája be fog zárni, mert nem tudják fenntartani. De említhetném az esztergomi fürdőt, amely szintén óriási problémákat okoz a városnak, vagy a túlméretezett családi házak tömkelegét is, amelyek nem egy fenntartható program alapján készültek, s végül hiteleikbe dőltek. Van tehát egyfajta végiggondolatlanság, amelynek meg kell változnia.

Foghatják a fejüket a beruházók: a gatyájuk is rámehet a tervezőkre
P.: Mit gondol arról, hogy az építésügy jelenleg a Belügyminisztérium hatáskörébe tartozik, s nincs önálló minisztériuma, mint korábban?

N.T.: Nem hiányolom az építésügyi minisztériumot. Ennek van egyfajta logikája. Mivel az építésügy alapvetően a települési önkormányzatoknál van, az önkormányzati irányítás pedig a Belügyminisztériumban, így ez logikus kapcsolat. De ezek csak a játékszabályok. Míg az építésügy megalkotja és kezeli az építés szabályait, s rendezi az építési szereplők közötti jogviszonyokat, addig magával a játék szépségével a kulturális minisztériumnak kellene foglalkoznia. Ott azonban egyelőre nem érezzük, hogy kialakult volna egy erősebb mag, amely tudná kezelni az épített környezet ügyét. A jelenlegi kormányzati politika inkább egy általános gazdasági környezeti szabályozásra törekszik, nem ágazatira. De ugyanúgy, ahogy van vidékfejlesztési stratégia, szükség lenne egy építésgazdasági stratégia megalkotására is, mert ez a terület nagyon visszafejlődött. Meg kell keresni, hogy mi az állam szerepe, mit akarunk egy gazdasági szabályozásban, milyen adatokat gyűjtünk, hogyan látjuk a folyamatokat, hogyan képezzük a szakembereket, stb.

P.: Milyen módosításokat kellene eszközölni az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben (Étv.)? Realitás-e például ma Magyarországon, hogy ne a kivitelező, hanem az építész legyen a beruházó első embere?

N.T.: Pontosan ez a folyamat zajlik, tisztázni kell ugyanis ezt a zavaros viszonyt. Ezt a súlypont-áthelyeződést egyébként a Belügyminisztérium építésügyi államtitkársága is támogatja. Az építésznek független szereplőnek kell lennie, az építtető bizalmi partnerének, míg a kivitelező arra szerződne - mint abszolút nyereségérdekelt gazdasági szereplő -, hogy a legjobb minőségben építse meg az épületet. Ez a hierarchikus rendszer egyértelmű minőségi javulást hozna, ugyanúgy, mint Ausztriában vagy Németországban, ahol már régóta így dolgoznak. A folyamatot természetesen az építész segítségével kell majd kontrollálni. A jogszabályokban ez elsősorban úgy fog megjelenni, hogy az építésznek ezt a lehetőséget minden esetben fel kell majd kínálni, és ha nem akarja elvállalni, akkor lehet megbízni egy külön műszaki ellenőrt.

P.: Az Étv. átalakításával kapcsolatban régóta szó van a minimális tervezői díjak meghatározásáról is. Mit lehet tudni erről?

N.T.: Pontosítsunk, konkrétan meg akarjuk határozni a szolgáltatásokat és az ezekhez tartozó minimum- és maximumértéket. A piaci verseny így - szintén német mintára - egy sávban zajlana. A tervezőket a teljes folyamat levezényléséért - ami a tervezésből és a korábban említett teljes körű műszaki ellenőrzésből állna -, nagyjából a beruházás értékének 10 százaléka illetné meg. Összehasonlításképp jelen pillanatban ez a két folyamat két külön szervezetnél van - 3-5 százalék között mozog a tervezési díj, míg 2-4 százalék között a másik érték. A változtatás tehát 2-3 százalékos emelkedést jelenthet.

Foghatják a fejüket a beruházók: a gatyájuk is rámehet a tervezőkre
P.: A beruházókat viszont igencsak megrázhatja ez a többletköltség, sokuk ugyanis a legminimálisabb profittartalommal dolgozik. Hogyan bírják majd a fejlesztők ezt a terhet?

N.T.: Egy beruházás költségét a teljes életciklusban kell vizsgálni. A bekerülési költségen túl elemezni kell azt is, hogy 33 év alatt mennyi az épület karbantartási-, illetve üzemeltetési költség-igénye. A nemzetközi számok alapján az építés nagyjából egyharmad, az üzemelés-karbantartás pedig kétharmados költség. Ha erre vetítjük a tervezési díjat, akkor ki fog derülni, hogy a fejlesztés fázisában az emelkedés nem lesz több 1 százaléknál, míg az innováció, a minőség ebbe a szakaszba megy bele. Természetesen ehhez kontrollált tartalom kell, hogy tartozzon, ami olyan gazdasági elemzéseket kell, hogy jelentsen, ami a teljes épület életciklusát elemzi.

P.: Nemrég módosították az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendeletet (OTÉK). Mit lehet tudni erről, milyen egyéb módosításokra lenne még szükség?

N.T.: Ami lényeges változást akartunk, az most bekerült a rendeletbe. Egyrészt voltak szabályozási kérdések, mint például az, hogyan kell meghatározni egy építmény magasságát. De voltak egyszerűsítések is - a felesleges dolgokat kivettük, ilyen például az akadálymentesítés kérdése. Most tervezési programban kell megmondani, hogy pontosan mit akarunk akadálymentesíteni. Így feleslegesen nem kerül pénz olyan helyre, ahol a fejlesztést senki nem fogja használni. De a parkolásba is bekerült egy nagyon komoly enyhítés. Az önkormányzat most saját hatáskörben döntheti el, hogy akár zéró parkolási kötelezettséget ír elő. Egyelőre tehát elégedett vagyok - egy jóval rugalmasabb rendszer tud működni.

P.: Régóta terítéken van az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló kormányrendelet (7/2006. (V. 24.) TNM rendelet) módosítása is. Mit gondol az új szabályokról - például az U-értékek jelentős szigorításáról?

N.T.: Itt egy elég komoly probléma van, el is lett halasztva az energetikai szabályozás. A három tényezőt - építés, üzemeltetés, karbantartás - ugyanis együtt kell vizsgálni. Nem mindig célszerű sokkal szigorúbb követelményeket előírni, mint amire feltétlenül szükség van. Például egy raktárépület esetében, amit 10 év múlva elbontanak, miért kellene betartani ilyen merev paramétereket? Hadd döntse el a használó, hogy mire akarja használni az épületet, s hogyan akarja megépíteni. Nem nagyon értem tehát ezt a túlzott szigorúságot. Ezen még dolgozni kellene kicsit, különböző vizsgálatokat lefolytatni. Viszont éppen itt üt vissza az, hogy megszűnt az összes kutatóintézet - az ÉMI maradt az egyetlen, minimális létszámmal -, nincsenek meg azok a feltételek, amelyek az építésgazdaság fejlődését tudnák biztosítani. Nem minisztérium kell, hanem megfelelő struktúra-intézménystruktúra, amely az adott kérdésekre tudja a választ.

P.: 2013 január 1-jén elstartol az Építésügyi hatósági engedélyezési eljárást Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer (ÉTDR). Mit lehet tudni erről, főként, hogy számos negatív kritika is elhangzott a rendszerrel kapcsolatban?

N.T.: A banki elektronikus ügyintézés ma már normális dolog, az elején mindenki inkább személyesen intézte az ügyeket, nem bízott ebben, de egyre többen látják, hogy nem kell sorban állni, leülnek a gép elé, és elintézik a banki ügyeiket. Szerintem a szakma pillanatok alatt meg fogja tanulni az elektronikus ügyintézést, mármint a tervezői oldal. Természetesen a hatósági oldalnak is fel kell készülni erre, technikailag és fejben egyaránt. Én nem látok ebben különösebb problémát, nem is értem, miért van szakmai ellenállás. Azt kell látni, hogy ez egy nagyon bonyolult rendszer, óriási adatállományokat kell kezelni, inkább a számítástechnikai oldala az, ami egy kicsit el van maradva. De a próbaüzem vélhetően el fog tudni indulni.

Foghatják a fejüket a beruházók: a gatyájuk is rámehet a tervezőkre
P.: Sokak szerint a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal átszervezésével a feladatok súlytalanná váltak. Mit gondol a hivatal átalakításáról?

N.T.: Nem teljesen értek egyet az átszervezéssel - nem kellett volna a hatósági munkát különválasztani a kulturális résztől. Szerintem az örökségvédelem abszolút kulturális ügy, nem tartom kifejezetten jó megoldásnak, hogy ez a közigazgatásba került be. Remélem, előbb-utóbb ez kiforrja majd magát, s visszaáll egy egészségesen működő örökségvédelmi hálózat, ahol a szakmai tudományos műhely, véleménykészítés, mint önálló szakhatósági rész tud majd működni. Jó lenne, ha visszakapná azokat a vidéki területi bázisait, amelyek feltétlenül szükségesek ahhoz, hogy a felügyelők ott legyenek a területen. Ez egy nagyon komoly tudás, ezt gondozni kell. Ha ez egy széttöredezett hálózatban van, erre nem látok lehetőséget.

P.: Hamarosan véget ér a kohéziós pénzek felhasználására kiírt pályázati ciklus. Mit gondol a következő, 2014-20 közötti európai uniós költségvetési ciklusról? Mennyiben segíthet ez a hazai építőipar, építész-szakma helyzetén?

N.T.: Abszolút segíthet. A fejlesztési források ugyanis leginkább az uniótól érkeznek, egyéb források nem állnak rendelkezésre. Nem értek egyet azzal a rossz szlogennel, hogy "betonba öntöttük a pénzeket". Ha megnézzük a mostani ciklusban megvalósult köztér-rehabilitációs programot, amely fantasztikusan átalakította a városok belső életét - elég a Budapest szíve programra gondolni -, mindenki láthatja, hogy az egyik legjobb városfejlesztő erő a közterek rendbetétele. Ezt kell közpénzből megoldani, a magántőke pedig tudja hozni a többit. Az építésbe - különösen a köztérépítésbe - befolyó külső pénzből a legnagyobb százalékban, mint egy transzferen fordul át a pénz a magyar gazdaságba. Tehát nagyon ki kellene elemezni, hogy igazából mi a hasznos az országnak. Bízom abban, hogy a következő ciklusban a programalkotáshoz is hozzá akarunk majd szólni.

P.: Mennyi időre van szükség ahhoz, hogy megoldódjon az építőipar, s így a teljes szegmens kritikus helyzete?

N.T.: Optimista vagyok, úgy gondolom, hogy viszonylag rövid időn belül elindulnak olyan mozgások, amelyekben az építészeknek és a kivitelezőknek is lesz munkájuk. Ezt egyrészt arra alapozom, hogy ha az alacsonyan tartott jövedelemadóval képződnek többletforrások az embereknél, akkor azt saját környezetük alakítására, minőségi javítására fordítják majd. Sajnos azt látjuk, hogy az önkormányzatoknál borzalmas nagy problémák vannak, óriási az eladósodottság, ott az EU-s források újfajta rendszere segíthet. Olyan programokat kell csinálni, hogy jusson pénz a megújulásra, mert ha nem újítjuk meg az épületállományt, évről évre rosszabbá válik - ebbe igenis forrást kell bevinni.
Tobias Adrian - IMF
GettyImages-502905714
Pillar_irodaház
GettyImages-500406320
GettyImages-1181803301
D_MTZ20191209005
NYSE, trader, broker, válság
Frankfurti Tőzsde
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Esti szeminárium
A legegyszerűbb módszer, hogy a valószínűségeket saját oldaladra állítsd.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Értékpapír üzletkötő

Értékpapír üzletkötő
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
Pillar_irodaház