Ingatlan

Matolcsy sem szórja mindenre a pénzt

Portfolio
Bár a június elejétől életbe lépő Növekedési Hitelprogram sok százmilliárd forintja a magyar gazdaság számos iparágának vérkeringését pezsdítette fel, az ingatlanszektor életére eddig nem volt komoly hatással. A hitelpiaci élénkítésre szánt forrásokból az ingatlanos cégek már az első körben is kivehették részüket, azonban lehetőségeik meglehetősen korlátozottnak bizonyultak. A január elején életbe lépő módosítások elvileg számukra is új utakat nyitnak, a kérdés már csak az, hogy működik-e ez majd a gyakorlatban. Ingatlanos szakembereket kérdeztünk.
Miután a Növekedési Hitelprogram második szakasza (2013. október-2014. december), és annak 2000 milliárd forintos keretösszege meghirdetésre került, a Monetáris Tanács a program feltételeinek finomhangolásáról és a finanszírozási lehetőségek bővítéséről döntött. Ennek megfelelően az MNB vezetése 2014. január 1-től számos módosítást vezetett be, amelyekkel a már bejelentett változtatások mellett egyéb korlátok is lebontásra kerültek. Ezek az intézkedések többek között a bankok által különösen mostohán kezelt ingatlanszektorban is fontos változásokat hoztak.

A módosítások bejelentését követően az ingatlanszektort érintő kérdésekben részletes állásfoglalást kértünk a Magyar Nemzeti Banktól, majd az elméleti lehetőségek mellett érdemesnek tartottuk megvizsgálni azt is, hogy maguk a piaci szereplők hogyan ítélik meg a kérdést. A kép komplex, és az NHP ingatlanszakmai megítélése meglehetősen ellentmondásos. Bár a módosított feltételrendszer számos területen nyit új utakat, valószínű, hogy a program még ebben a formában sem tud majd számottevő és mélyreható változásokat elindítani az iparágban. Az szabályozás üdvözlendő változásairól, illetve gyenge pontjairól egy kereskedelmi ingatlanpiacon, illetve egy lakáspiacon aktív cég vezető képviselőjét kérdeztük.

Székely Gábor, vezérigazgató, Appeninn Holding Vagyonkezelő Zrt.



Matolcsy sem szórja mindenre a pénzt
A jelenlegi feltételrendszerben az ingatlanpiac csak refinanszírozásként (az új beruházásokra szánt keretösszeg nélkül - a szerk.) összesen és maximum cca. 200 milliárd forint forrásra számíthat az NHP-ból. Bár ekkora összeg nem fog meghatározó változásokat előidézni, új lendületet adhat a meglévő hitelek refinanszírozásának. A program viszont remekül használható fejlesztésekre vagy új projektek indítására, itt már csak a befektetői szándék újbóli megjelenésére lenne szükség.

A programmal egyrészt azok nyerhetnek, akik a meglévő svájci frank vagy euró alapú, 1-5 év hátralévő futamidővel rendelkező devizaalapú hiteleiket ki tudják váltani, és megoldódik az esetleges refinanszírozási kényszerük, másrészt azok, akik saját vagy spekulatív fejlesztésbe kezdenek, hiszen ők 50-60 százalékkal alacsonyabb kamatköltséggel számolhatnak. Ez jelentősen javíthatja a projektek pénzügyi stabilitását és tervezhetőségét, ám a jelenlegi nehezen kiszámítható gazdasági környezet miatt kisebb az esélye annak, hogy az olcsónak mondható forrás ellenére jelentős mértékű spekulatív célú fejlesztések induljanak el az elkövetkező 1-2 évben. Ehhez nem csak megfelelő finanszírozás, hanem jól tervezhető, stabil növekedéssel rendelkező környezet is szükségeltetik, illetve minimum 30 %-os önerő.

Azon KKV-k számára viszont előnyt jelentenek ezek a források, amelyek saját telephelyüket, ingatlanjukat üzleti tervükre alapozva, és saját erőforrásaikra támaszkodva tudják fejleszteni. Emellett KKV szektor meglévő hiteleinek refinanszírozására is jó esélyt látok. Észre kell azonban venni, hogy fontos ingatlanpiaci szereplők esnek el a finanszírozási lehetőségtől amiatt, hogy nem férnek bele a KKV méretbe.

Matolcsy sem szórja mindenre a pénzt
A bankok portfóliója erősen tisztulhat azzal, hogy a program keretein belül esetleg saját eszközállományukat tartják szem előtt, hiszen a pénzintézetek a meglévő projektjeiket jól ismerik és könnyebben döntenek ezek refinanszírozása mellett, mintsem hogy egy teljesen új történet finanszírozásába fogjanak. Ott van mozgástere a hitelintézeteknek, ahol van értelme az újrafinanszírozásnak az ügyfél bonitása és egyéb adottságai alapján. A pénzintézeti menedzserek véleménye szerint kevés a jó és finanszírozható partner, és ez egy jelentős akadálya lehet annak, hogy a 2000 milliárdos keret folyósításra kerüljön az immáron kevesebb, mint egy év alatt.

Bízom benne, hogy tovább fog módosulni az NHP feltételrendszere, és ennek következtében az ingatlanakvizíciókhoz is fel lehet majd használni ezt a remek lehetőséget, hiszen ez jelentős változást indíthatna be a többségében 'B' kategóriás, 1000-8000 nm-es irodaházak piacán.


Déry Attila, vezető elemző, Otthon Centrum



Matolcsy sem szórja mindenre a pénzt
Sajnálattal láttuk, hogy a lakóingatlanok méltatlanul kimaradtak a programból. Az NHP második szakaszában a hitelcélok között a lakáscélú felhasználás nem támogatott, lakóingatlan-fejlesztésekre csak egy éves futamidejű forgóeszközhitelt lehet igénybe venni, ami nem jelent igazi segítséget a lakóingatlan-piacon tevékenykedő (tevékenykedni szándékozó) fejlesztőknek. Úgy gondoljuk, hogy a lakóingatlan-piacon, kimondottan az újépítésű lakások piacán hasonló stimulusra van szükség, mint az ingatlanpiac más szegmenseiben. A lakásépítési statisztikák évek óta negatív rekordokat döntenek, az újépítésű lakás értékesítések egyre kisebb - 3 százalék körüli - részt tesznek ki a válság 2008-as megjelenése óta alacsony, de stabil lakóingatlan adásvételek számából. Az újépítésű lakások piacán a mélyrepülés fő, de nem egyetlen oka a kereslet visszaesése. A fejlesztői aktivitás visszaesésében a fejlesztőkre kiható rossz finanszírozási környezet is szerepet kap.

Az újépítésű lakáseladások egyre inkább visszaeső arányának az is az egyik oka, hogy a jelenlegi átadott, de még eladatlan újépítésű lakáskészlet nagyon statikus, utánpótlás hiányában az újépítésű lakásokat keresők nehezen találnak igényüknek megfelelőt, így egy idő után a használtlakás-piac irányába fordulnak. Nem elhanyagolható az újépítésű lakások növekvő áfakulcsának vásárlást csökkentő hatása sem. A fejlesztők megtérülési számításaiban szereplő cash flow-t az is jelentősen torzítja, hogy a vevők csak a már átadott, vagy átadáshoz nagyon közeli lakásokat keresik, így komoly finanszírozási igényt hagyva a fejlesztőknek a kivitelezés fázisára.

Matolcsy sem szórja mindenre a pénzt
Éppen ezért gondoljuk, hogy az NHP biztosította olcsó forrás az újépítésű lakások piacán több problémára jelenthetne megoldást. Segítségével a fent említett, cash flow-val kapcsolatos problémák könnyebben kezelhetőek lennének, nem is beszélve az olcsó forrás megtérülésekre gyakorolt önálló hatásáról. Az új fejlesztések beindulása frissítené a statikus készletet, ami több újépítésű lakásvásárlót jelenthetne, hiszen a vevők nem csak a régóta piacon lévő, már átválogatott készletből választhatnának. Ez felgyorsíthatná az önmagában is apadó készlet felszívását.

Az NHP kiterjesztése a lakóingatlan-piacra ugyanazokat pozitív hatásokat hozhatná, mint amit más részpiacokon is el tud érni: növekvő építőipari megrendelések, a foglalkoztatottság javulása, a költségvetési bevételek emelkedése. Ezért is nehezen érthető a lakóingatlanok mellőzése az NHP céljai közül, hiszen az extern hatások azonosak, a program több problémára jelenthet megoldást, a fellendülésre ennek a szegmensnek legalább annyira szüksége van, mint a többi részpiacnak.
wall street_shutterstock
wall street_getty
walmart_getty
facebook_getty
Sundar Pichai, CEO of Google, getty
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
shutterstock_1398060869