Ingatlan

Nagyon bíznak az áfacsökkentésben a lakásépítők

Portfolio
A lakásfejlesztők évek óta mantrázzák az áfacsökkentést, mely mostanra mintha elérhető közelségbe került volna. Mit várnak az ingatlanfejlesztők az alacsonyabb áfakulcstól? Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnökével, Takács Ernővel beszélgettünk az Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából.
A lakáspiac jelentős élénkülésen van túl, a tranzakciószámok emelkednek, az árak emelkednek, a hitelezés élénkül. Mit éreznek ebből a fejlesztők?

A lakáspiac rendkívül összetett. Nem mindegy hogy a fővárosi vagy a vidéki illetve az eladásra épített újlakások avagy a használt lakások piacát szemléljük. Tovább árnyalja a képet, ha azt vizsgáljuk mely lakásvásárlás történt lakhatási és mely befektetési (bérbeadási) céllal. Az ingatlanfejlesztők számára releváns, eladásra épített újlakások száma siralmas, a 8-10 évvel ezelőtti tényszámok töredéke.

Valóban, új lakásprojektek szinte alig-alig vannak. Miért nem épülnek még mindig új lakások?

A piacon elérhető bruttó vételár nem jelent megtérülést a fejlesztők beruházásaira, csupán a kiemelt lokációkban (II., XI. illetve XII. kerület) ahol a kínálati ár a piaci átlagár legalább kétszerese. Bruttó 350.000.- Ft körüli vételár nem biztosít még minimális profitot sem, miközben az állam 27 %-os ÁFA bevételt realizál. A vidéki lakáspiacon a még kilátástalanabb a helyzet. Mindezek következtében jelentős mennyiségű újlakás hiányzik a kínálati oldalon.

A kormány elé kerül ma az új lakásokra vonatkozó áfa csökkentésének terve, mennyire pöröghetnek fel a lakásépítések 18 illetve az áfa 5 százalékosra mérséklésével?



Nagyon bíznak az áfacsökkentésben a lakásépítők
Kevesen tudják, de az Európai Unió ÁFA-irányelve lehetővé teszi, hogy egy tagország szociális alapon, kedvezőbb ÁFA kulcs alá sorolja az újlakás értékesítést. Magyarország fiskális okokból eddig nem élt ezzel a lehetőséggel, a jelenlegi piaci helyzetben azonban ez roppant bölcs dolog lenne. Már 9%-os ÁFA csökkentés is élénkülést hozna, de igazi áttörést mondjuk a 150 nm-nél kisebb újlakások ÁFA-jának 5 %-ra mérséklése hozna. Ennek következtében ugyanis a piac számára még megfizethető árakon is megérné lakásprojekteket indítani, számításaink szerint 3 év alatt el lehetne érni a válság előtti kínálati szintet.

Az áfa-csökkentés hatására mérséklődnének az új lakások árai? Milyen mértékű lehet ez Ön szerint?

Nem feltétlenül. Az elsődleges hatás a kínálat robbanásszerű növekedése és ennek következtében egy éles árverseny kialakulása lenne, amelyben a fejlesztők versenyeznek a vevőkért. Másodlagosan kialakulna végre egy kínálat-kereslet-ár egyensúly, amely stabilizálná a piacot. A használt lakások árának néhol indokolatlan emelkedése (amely az újlakás kínálat hiánya miatt történt) ugyanakkor megállna, sőt a kereslet csökkenése miatt csökkenhetne is, amely új vásárlók belépését eredményezné a lakáspiacra.

Milyen gyorsan éreztetheti hatását az áfa-csökkentés? Jövőre mennyire emelkedhetne meg a lakásépítési volumen?

A pozitív hatások (beruházások növekedése, foglalkoztatás javulása stb.) törvénymódosítást követően azonnal jelentkeznek, tekintettel arra, hogy az újlakásokat meg is kell építeni és értékesítés (ÁFA fizetés) csak az építkezések befejeződése (10-16 hónap) után történik. Tagvállalataink közel 3.000 újlakás építését kezdenék meg 2016-ban (ez az idei teljes fővárosi volumen duplája) és ehhez még ugyanennyit hozzá lehet számítani az IFK-án kívüli fejlesztők révén.

Ön szerint Áfa-csökkentés nélkül milyen időtávon indulhat be az új lakások piaca?

Nehéz megjósolni, de attól tartok, erre csak a jelenlegi piaci árak 15-20%-os növekedése esetén kerülne sor, amely óriási nyomást helyezne a vásárlókra. Az építési volumen növekedése pedig így is a 2008 óta megszokott ritmusban maradna, az évi 40.000 db újlakás volumen elérése ily módon reménytelennek tűnik.

Az építési követelmények szigorodása mennyiben drágíthatja meg a lakásépítéseket az elkövetkező pár évben?

Amennyiben ezen előírások révén energiatakarékos, olcsón fenntartható és alacsony rezsivel üzemeltethető lakások épülnek, akkor ezek a többletköltségek gyorsan megtérülnek és a lakások értékében is kifejeződnek majd. Vagyis ezt a körülményt a piac majd beárazza, a fejlesztők pedig a beruházásaiknál ezt is figyelembe veszik. A professzionális lakásépítők számára ez inkább lehetőség, mint probléma. A kevésbé hatékony szabadon álló családi házépítésnél és egyedi lakásfelújításoknál ugyanakkor gondot okozhat.

Nem csak a lakáspiacon kevés az új projekt, de az ingatlanpiac egyéb szegmenseiben sem tolonganak a fejlesztések. Még a tavalyi évben is több projekt elindításáról tudtunk beszámolni, mint az idén.

Pontosan annyi projekt indult, amennyit a makrogazdasági környezet, hazánk befektetői megítélése, a bankok és a fejlesztők optimizmusa indokolt. De ne feledkezzünk el arról sem hogy idén jó néhány régebbi projekt gazdát cserélt, vagyis a fejlesztők új projektek indítása helyett gyakran bedőlt projektek másodlagos vevőiként jelentek meg a piacon, vagy finanszírozási csapdába került projektek restruktúrálásába fogtak. Jövőre azonban változhat a helyzet. Az alacsony jegybanki alapkamat, az alacsony betéti kamatok, az alacsony állampapír hozam, a hitelminősítők általi felminősítés egyaránt a befektetői piac élénkülését jelzi előre. Emellett figyelembe kell venni a lakosság növekvő fogyasztását, az irodapiaci kihasználatlansági ráta csökkenését, a logisztikai piacon érzékelhető bérleti díj emelkedést, a turizmus rekordszámait. Ha mindehhez még az újlakás piacot dinamizáló ÁFA csökkentés lehetőségét is hozzátesszük, joggal vártjuk hogy 2016-ban jelentősen növekedni fog az ingatlanfejlesztések száma és volumene.
Ipari tartályok
Official Photo 2019 - Emmanuel Babeau (6) (1)
Megint véleményt mond Magyarországról az IMF
GettyImages-1180027214
erdogan
wells fargo
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
2019. október 17.
Hiventures - Portfolio KKV Tőkefinanszírozás 2019
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
aldishutterstock