Mi lesz a bedőlt ingatlanokkal?

A nem teljesítő ingatlanhitelek és problémás ingatlanok piacáról Pilhál Zsolt, a MARK Magyar Reorganizációs és Követeléskezelő Zrt. üzleti vezérigazgató-helyettese tartott elődadást. A szakember elmondta, hogy ugyan az elmúlt években jelentősen csökkent a nem teljesítő vállalati hitelek aránya, az egyes szektorokat ez nem egyformán érintette. A projekthiteleknél elmaradt ez a pozitív irányú változás, sőt a nem teljesítő állomány már nagyobb, mint az egyéb hiteleknél. Kitért továbbá arra is, hogy a projekt hitelek esetében a nem teljesítő szegmensen az átstrukturálás sem segített.

Az elődadás keretében elhangzott, hogy az elmúlt években 16 nagyobb volumenű distressed tranzakcióra került csak sor. Az eladási ár csak egy ügyletnél érte el a banki értéket, átlagos 60 százalékon sikerült eladni egy követelést. A szakember szintén beszélt arról, hogy a mostani helyzet egy klasszikus "dead lock" szituációnak tekinthető a distressed ingatlanok piacán. A kereskedelmi ingatlanhitelezés nélkül széles piaci megalapozottsága nem lehet az áremelkedésnek, legfeljebb a kis volumenű tranzakcióknál. A portfóliók tisztulása nélkül viszont nem pezsdül fel a hitelezés.

A helyzet megoldása érdekében célzott, speciális befektetésekre van szükség, amely képes megmozdítani a befagyott portfóliókat. A felpörgő tranzakciók révén így új árazási szintek alakulhatnak ki az ingatlanpiacon. A szituáció javulásában nagy szerepet játszhat a jövőben a MARK Zrt., mely három üzletágat épített ki, követeléskezeléssel, ingatlankezeléssel és külső feles követeléskezeléssel foglalkozik.

Hogyan ruházhatók át a nem teljesítő eszközök?

Az NPL portfoliók átruházásáról, ezen belül is az átruházást jellemző jogi és üzleti szempontokról tartott előadást Bíró Balázs a Deloitte partnere, és Dr. Erdős Gábor a Deloitte Legal Ügyvédi Iroda partnere. A szakemberek kitértek arra, hogy jelenleg Közép-Kelet-Európában jelentős a nem teljesítő eszközállomány nagysága, körülbelül 60 milliárd euró. Megemlítették, hogy a befektetői érdeklődés növekszik a térség iránt, ás bár az egyes országok túl kis piacnak számítanak a nemzetközi szereplők számára, de a régió együtt már versenyképes lehet. A fókuszban elsősorban Románia, Magyarország, Szlovénia és Horvátország lehet, és a preferált eszköztípusok a vállalati fedezett és fedezetlen fogyasztási hitelek lehetnek. A befektetők számára a minimális tranzakciós mérte 15-30 millió euró, míg az elvárt hozam 15-25 százalékos.

Egy sikeres tranzakciónak azonban a vevői és eladói elvárásoknak is meg kell felelni, úgy mint a tranzakció biztonság, vagy hogy az ügyfelek kezelése megfelelő legyen, illetve eleget kell tennie a titoktartási követelményeknek. Szintén feltétel a teljes banki exit lehetősége, és az adóoptimalizált és jogilag zárt struktúra.

Egy sikeres tranzakció ütemezése három szakaszra bontható, az előzetes szakaszra, mely tartalmazza többek között a befektetők megkeresését, a titoktartási szerződést, az előzetes ajánlatokat és a meghívott ajánlattevők kiválasztását. A második szakasz az ajánlattételi, amelynek keretében például az átvilágítás és menedzsmentinterjúk zajlanak, és ekkor kerül kiválasztásra a preferált ajánlattevő is. A harmadik szakasz maga az adásvétel, ahol az adásvételi szerződés tárgyalása, aláírása és a zárás történik.

Az előadásban szó volt a különböző eszközök átruházásának módjáról is, mely három féleképpen történhet meg. Engedményezés és jogok átruházása révén, szerződés-átruházással és Hpt 17/a szerződésállomány átruházással. A szakemberek a végén kitértek még az előzőeken túl arra is, hogy bár a nemzetközi befektetők Közép-Kelet-Európát együtt kezelik, az egyes országok között jelentős jogi különbségek vannak, melyeket a tranzakciók során figyelembe kell venni.

Az új szereplő felkavarhatja az állóvizet

A befektetések szekció panelbeszélgetésének résztvevői Csűrös Csanád, a Portfolio Group üzletfejlesztési igazgatójának moderálásával a distressed eszközök piacáról beszélgettek. Darida Pál, a Futureal finanszírozási és tranzakciós igazgatója elmondta, hogy 2008 óta mindössze csak 16 distressed eszköz tranzakció történt, ami egy nagyon alacsony szintet jelent. A bankoknál így továbbra is jelentős állomány várja, hogy eladják.

A beszélgetés során szóba került, hogy kevés olyan szereplő van, aki egy-egy jelentős nagyságú eszközportfólió egyben történő átvételére képes, a nemzetközi befektetők egyelőre nem vásároltak ilyeneket. Dr. Erdős Gábor, a Deloitte Legal Ügyvédi Iroda partnere szerint az egyik ok, ami ennek hátterében húzódik az a jogi szabályozás, a külföldi befektetők számára ismeretlen, hogy milyen hosszan elhúzódhatnak a felszámolási eljárások, amit a befektetők be is áraznak, és így az ajánlat nem lesz eléggé vonzó a bankok számára.

Michael Edwards MRICS, a Cushman & Wakefield Közép-Európai értékbecslési és tanácsadói vezetője, és a magyar tőkepiaci részlegének vezetője szerint is részben a jogi környezet okozza, hogy elkerülik a befektetők Magyarországot. A másik szempont, hogy a befektetők csak nagy portfóliókkal érdemes foglalkozniuk, amelyekből jelenleg alig van. Szintén fontos számukra az exit lehetősége is, mivel nem akarnak hosszú időre a magyar piacon ragadni.

A MARK Zrt. jövőbeli szerepéről egy kicsit megoszlottak a vélemények, volt, aki szerint ez piac torzító hatással jár majd. Szabó Miklós, a Reconcept Befektetési és Tanácsadó Kft. ügyvezető partnere szerint azonban a MARK ZRT. a lényegesen nagyobb marko szintű tranzakciók lebonyolítása a feladata, amilyenek egyelőre nem történnek és a piacnak jó tesz majd, ha eggyel több szereplő van.

Sarlós Nóra MRICS, a MARK Magyar Reorganizációs és Követeléskezelő Zrt. hitel- és vagyonértékelési főosztályvezetője a MARK Zrt. szerepéről beszélt. Elmondta, hogy egy éve nagyon fontos felkészülési munkálatokat folytatnak, és egy 60-70 fős szakértői gárdával várják az indulást. Kitért rá, hogy a MARK Zrt. piaci szereplő, így piaci alapon vásárol. Az árazással kapcsolatban megemlítette, hogy mivel nem bizonyult elegendőnek az RICS értékelési útmutatása az EU számára, ezért egy saját szempont rendszert építettek, ami bizonyságul szolgál az EU számára, hogy az árazás nagyon szigorú rendszer szerinti piaci árazás lesz.

• Címkék:
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• pif