Ezekkel a lakásokkal brutálisan jól lehet keresni
Ingatlan

Ezekkel a lakásokkal brutálisan jól lehet keresni

Portfolio
A tavalyi év során tömegek éreztek meg saját bőrükön a lakásbérleti piac felfutását: a bérlők egyre többet fizetnek, míg azok, akik jókor vásároltak befektetési szándékkal, óriási hozamokat érhettek el. A klasszikus, hosszú távú lakáskiadás mellett a rövid távú szállásmegosztás népszerűsége is jelentősen nőtt - azok azonban, akik azt gondolták, hogy a hirdetés feltöltése után automatikusan hullik majd az ölükbe a pénz, nagy pofonra számíthattak. Utánanéztünk, milyen hozamot érhetett el, az aki a mélyponton szállt be, illetve az, aki már a fellendülés időszakában vásárolt.

Az idei évben elszálltak a bérleti díjak a lakáspiacon

A 2015-ös év a lakásárak jelentős emelkedése mellett a bérleti díjak elszállásáról szólt, 2014 első és 2015 első féléve között egyes területeken több mint 80 százalékkal is növekedett a lakásbérlőket sújtó teher. A növekedés elsősorban a jobb munkalehetőségeket tartogató helyszíneket érintette, mint Budapest vagy éppen Tatabánya és Győr.

Ezekkel a lakásokkal brutálisan jól lehet keresni
A kínálat szűkülésében és így a bérletidíj-emelkedésben is nagy szerepe volt - a munkaerőpiaci hatásokon túl -, hogy sokan a hosszú távú lakáskiadás helyett a rövid távú szálláshely-típusú szolgáltatás nyújtása felé fordultak a magasabb hozamok reményében. Némileg ugyanakkor növelte a piacon lévő kiadó lakások számát, hogy a lakáspiaci élénkülés keretében megjelenő vásárlók jelentős része befektetési okok miatt lépett piacra. Arányuk bár az elmúlt hónapok során csökkent, még így, több mint egy évvel a fellendülés kezdete után is a legmagasabb arányt képviselik, ami további plusz kínálatot teremthet a bérleti piacon.

Hosszú táv vagy rövid táv? Az elmúlt években jelentősen felforgatta a magyarországi lakásbérleti piacot a rövid távú lakáskiadás - bár más ilyen jellegű oldalak is léteznek, ez a gyakorlatban leginkább az Airbnb oldalán történő hirdetést jelent - elterjedése. A jelenség leginkább Budapest belső részére jellemző, de egyes vidéki városokban is megjelent már, általában a borturizmushoz kapcsolódóan. Ez a fajta befektetés egy napra vetítve magasabb bevétellel kecsegtet, mint a hosszú távú lakáskiadás, ugyanakkor jóval kockázatosabb is. Míg egy lakás hosszú távú kiadásakor jó esetben csak néhány évente, rosszabb esetben legfeljebb évente egy-két alkalommal kell bérlőt találni, a rövid távú szállásnyújtás mindennapos "harcot" jelent a bérlőkért. Míg a klasszikus bérleti piac meglehetősen szűkös, így a frekventáltabb fővárosi lokációban a bérlők között alakul ki verseny a legjobb ingatlanokért, a szállásmegosztó oldalakon az egyes lakások versenyeznek egymással. Ez az éles verseny azt is jelenti, hogy a siker érdekében jóval több pénzt, energiát és időt kell a rövid távú tartózkodásokra szánt lakásokba fektetni. Egy hosszú távra beköltöző bérlőnek egy üres lakást is ki lehet adni, azok viszont, akik csak néhány napra kívánnak megszállni, szolgáltatások széles tárházát várják el. Ezek nyújtása elengedhetetlen ahhoz, hogy jó visszajelzéseket kapjunk, ami növeli annak az esélyét, hogy mások is megszállnak az adott lakásban. Egy hosszú távra kiadott lakással a bérlőnek viszonylag ritkán kell foglalkoznia, egy szálláshely azonban mindennapos odafigyelést igényel. Már egyetlen ilyen lakás üzemeltetése is felér egy részidős munkával, ha pedig valaki több ingatlant is futtat ilyen módon, kénytelen felvenni valakit, aki a mindennapi teendőket elvégzi. (Sikeres üzemeltetés alapján egyébként ez könnyen kigazdálkodható.) A rövid távú lakáskiadás előnye, hogy a bérlők biztosan fizetnek (általában online, előre), míg hosszú távú lakáskiadás esetében könnyen előfordulhat, hogy a bérbeadó nem kapja meg a neki járó bérleti díjat, esetleg a bérlő nem fizeti meg a rezsit. Mindezeknek az előnyöknek és hátrányoknak a figyelembe vételével érdemes dönteni arról, hogy valaki hosszú vagy rövid távú lakáskiadásba vág bele.

Miért éri meg a befektetési célú lakásvásárlás?

A kiadási célú lakásvásárlással már többször foglalkoztunk az év során, a lakáspiac élénkülésének, az alacsony kamatkörnyezetnek és a brókerbotrányoknak köszönhetően sokan fordultak efelé az alternatív (és egyáltalán nem kockázatmentes) befektetési forma felé.

Aki ilyen jellegű befektetést fontolgat, annak több tényezőt is figyelembe kell vennie, például azt, hogy a befolyó jövedelem nagyban függ attól, hogy a lakást az év hány hónapjára tudjuk bérbe adni. Számolni kell bizonyos mértékű amortizációval, illetve azzal is, hogy a vásárlást egyéb költségek is terhelik, mint illetékfizetési kötelezettség, ügyvédi és egyéb adminisztrációs díjak, minimális felújításra is szükség lehet, valamint a berendezésekre is költeni kell. A döntést előkészítő számításoknál figyelembe kell venni továbbá, hogy a kiadásból származó jövedelem adóköteles, illetve bizonyos összeg - 1 millió forint felett - 14 százalékos eho-t is fizetni kell utána.

Aki még időben kapcsolt, és 2014 március környékén vett lakást kiadási céllal, elég komoly hozamra tehetett szert, a több mint 15 százalékos országos átlagos lakásfelértékelődéssel számolva ennek mértéke legalább 18-21 százalékos volt, vagyis az évesített hozam 15-17 százalék között mozgott. Fontos azonban megjegyezni, hogy az árak növekedése, és így a hozamok ettől eltérőek is lehetnek az egyes lokációkban, illetve bizonyos ingatlantípusok esetében. Az iparosított technológiával épített lakások esetében például Budapesten, de Kelet-Magyarországon is megközelítette a 20 százalékot az évesített hozam.

Ezekkel a lakásokkal brutálisan jól lehet keresni

Hogyan számoltunk? A fenti táblázatban azt mutatjuk meg, hogy két évvel ezelőtti vásárlás esetén milyen évesített hozam volt elérhető különböző lokációkban 50 négyzetméteres panellakás vásárlása esetén. A modell paraméterei:

  • Az illeték és egyéb adminisztrációs költség a vételár 4+1 százaléka.
  • A beköltözés és felújítás költsége a vételár 5 százaléka.
  • Az éves amortizáció 1,5 százalék.
  • A lakást egy évben 10 hónapra van bérbe adva (mivel itt több mint egy évről van szó, 13 havi kiadással számoltunk).
  • A bérbeadásból 16 százalékos jövedelemadót kell fizetni (1 millió forintos jövedelem után 14 százalékos eho fizetési kötelezettség is keletkezik).
  • A lakásfelértékelődésnél a KSH országos átlagos tiszta árváltozásával számoltunk, nem tettünk különbséget panel és téglalakások között, illetve a különböző települések között.

Bár az elmúlt bő egy évben a lakásárak növekedése lefelé nyomta a hozamokat, a bérleti díjak elszállása ezt némileg ellensúlyozta. A 2015 közepi adatok (sajnos későbbi adatok még nem elérhetőek) szerint, aki 2015. június végén vásárolt kiadási céllal egy 60 négyzetméteres lakást 4,8-8,4 százalék közötti hozamra számíthatott lokációtól függően, ha éves szinten 2-3 százalékos éves lakásfelértékelődést várunk. Ez ugyan jelentős csökkenést jelent a 2014-es helyzethez képest, de az egyéb alternatív befektetéssekkel összehasonlítva továbbra is kecsegtető lehet.

Ezekkel a lakásokkal brutálisan jól lehet keresni

Hogyan számoltunk? A modell paraméterei megegyeznek az előzőekben már bemutatottal, azzal a különbséggel, hogy az egyszerűség kedvéért a II. kerületben kiszámolt 1072 ezer forintos jövedelmet lecsökkentettük 1000 millió forintra, hogy az eho fizetési kötelezettséget ez esetben se kelljen figyelembe venni, illetve a felújításra szánt összeget a vételár 4 százalékaként határoztuk meg (ennek költségek nem emelkedett a lakásokhoz hasonló mértékben).

shutterstock_1077065507
donaldtrumpgolf
Boris Johnson Brexit igeret beszed1500
Brexit Boris Johnson ketto level Donald Tusk
GettyImages-1135670779
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
2019. november 7.
Energy Investment Forum 2019
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Junior elemző/elemző

Junior elemző/elemző

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online előadás
Befektetési termékek a magas hozam reményében.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
shutterstock_1077065507