Cikk mentése
Megosztás
Az OTP Bank idén 10-20 ezer CSOK kérelemre számít (átlagosan 2 millió forint értékben). 2016-ban országosan 20-40 ezer igénylés várható (ez összességében 60 milliárd forintot jelent). Ebből az újlakás vásárlás iránti kérelmek 10-20 %-ot tehetnek majd ki (jelenleg a kínálat szűkössége miatt ez mindössze 5-6 %). A bank tapasztalati szerint ugyanakkor az új lakásokra vonatkozó CSOK-igénylések 75%-a önerős családiház-építésekre vonatkozik, az igénylők mindössze 25%-a vásárol kész lakást vagy házat.
Nehéz helyzetben van, aki most akar vásárolni
A hat éve még 3800 darabot számláló, azonnal költözhető eladatlan lakáskészlet Budapesten idén januárra alig 300 lakásra csökkent, de a már épülő projektekben is csak ezer lakásból lehet választani. A legnagyobb, 75 lakásos készlet - egy nagyobb beruházás eladatlan lakásainak köszönhetően - a II. kerületben halmozódott fel; mindenhol máshol legfeljebb csak pár tucatnyival lehet számolni.A CSOK már felívelő szakaszban találta a fővárosi újlakás-piacot, az eladásoknak a CSOK idei bővítése előtt is gyakorlatilag csak a kínálat szabott gátat - véli Florova Anna, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője. A 2015-ös évben nagyjából 60%-kal több új társasházi lakást adtak el Budapesten, mint egy évvel korábban. A már 2014-ben is tapasztalt látványos növekedéssel együtt két év alatt nagyjából két és félszeres volt a kereslet bővülése OTP Jelzálogbank elemzése szerint.
Bár a fővárosban az elmúlt két évben kétezer környékén stagnált a megépített lakások száma, a kiadott építési engedélyekben a 2013-as mélyponthoz képest (1430 db) tavaly már több mint kétszeres növekedést mutattak a számok (3170 db). Ennek következtében, 2016-ban közel két és félszer több, nagyjából 3100 értékesítési célú, nagyrészt társasházi lakás megépülését prognosztizálja az OTP Bank saját, beruházói és értékesítői adatközlésen alapuló - s kétszáz feletti, jelenleg értékesítés alatt álló beruházást tartalmazó - fővárosi projekt adatbázisa alapján. Tavaly ebben a kategóriában csupán 1250 lakásépítést regisztráltak.
Két és félszeresére nőhet a budapesti lakásépítések száma
A legtöbb, közel 600 lakás a XI. kerületben épülhet meg az idén, a 400 feletti szintet pedig a XIII., XIV. és IX. kerületekben haladhatják még meg. Ebből következik, hogy a megépülő projektek számát tekintve is messze Újbuda vezet: idén 34 (átlagosan 17, de többnyire csak 4-5 lakásos) társasház átadását regisztrálja az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe. Az élénk keresletet mutatja, hogy ebből 15 ház lakásait már egytől-egyig eladták, míg a maradék 19-ben is csak 66 eladó lakás maradt. Az adatbázis ráadásul januári frissítésű, tehát ebben még nem igazán érződik a CSOK pozitív hatása! A második helyen, 19 idei beruházással a III. kerület áll, ahol viszont csak két ház lakásai keltek el januárig. Tíz feletti projekt még a XIII., XIV. és XVI. kerületekben épül meg idén. Egyedül a X. kerületben nem adnak át új társasházat. Természetesen a belvárosi területeken helyhiány miatt kevesebb, de jóval nagyobb társasház épül. A IX. kerületben például 103 lakás a négy beruházás átlagos volumene. Ezeket is mind értékesítették.Az idénre várt 3100 körüli új társasházi lakás után 2017-re aktuálisan háromezer feletti, értékesítés alatt álló darabszámot regisztrált az OTP Jelzálogbank elemzése. Aki csak 2018-ban költözne, az is több száz ingatlanból választhat már most. Már 2015 második félévében is 95 új társasház lakásainak értékesítése indult el, idén év eleje óta viszont már hetente több beruházás jelenik meg újonnan a hirdetési oldalakon. Idén eddig nagyjából annyi, mint a válság mélypontján évente. Ezek között már egyértelműen ott vannak azok a beruházások, melyeket a CSOK bővítésének és az áfacsökkentés hatására indítanak el a fejlesztők.
A legjobb helyzetben azok a cégek vannak, akik már amúgy is tervezték a kezdést, de most felgyorsították az előkészületeket. Vannak olyan projektek is, melyeket már tavaly is hirdettek, de az építkezés idei indítása előtt még volt lehetőségük a CSOK igényeknek megfelelően áttervezni az eladatlan lakásokat, minél több 60 négyzetméter felettit létrehozva, hogy a háromgyermekeseknek szóló tízmilliós kedvezményt felvenni tervezők érdeklődését is felkeltsék. Mivel a telekárak is jócskán drágultak az elmúlt hónapokban, egyértelmű versenyelőnybe kerültek azok, akik a válság éveiben megtartották jó telkeiket, vagy nyomott áron bevásároltak újabbakból. Szembetűnő a válság előtt már értékesített, de a kereslet visszaesése miatt meghiúsult projektek újjáéledése. Az OTP Ingatlanpont előrejelzése szerint a legtöbb ilyen, jellemzően 50-150 lakásos épület a VI. és VII. kerület belső részén, illetve Angyalföldön, évekig parkolóként használt vagy üresen álló telken, esetleg romosan és kihasználatlanul álló egykori lakóház átépítésével valósulhat meg.
A lakásárak növekedése miatt egyre többeknek éri meg fejleszteni
Nem meglepő, hogy ebben a felfokozott piaci hangulatban az árak látványos növekedése tapasztalható. A keresleti oldalról érkező nyomás miatt az áfacsökkentés nem igazán érte el árcsökkentő hatását. A tavalyi 440 ezer Ft/négyzetméteres budapesti projekt átlagár után az idei átadású beruházásokban már 480 ezer forinttal kell számolni, s az eddig meghirdetett 2017-es befejezésű társasházak adatait összesítve jövőre az átlagos négyzetméter ár várhatóan átlépi a félmilliós átlagárat. A lendület a kínálat telítődéséig még évekig mindenképpen kitart majd. Ez sok kisebb, lakásfejlesztőként akár tapasztalatlan céget vonzhat a piacra, amint az a kétezres évek legelején is történt. Az áfacsökkentés hatására pedig olyan területek is felkerülnek a lakásépítési térképre, ahol eddig a költségekhez képest elérhető alacsony árszint miatt nem érte meg fejleszteni. A beruházók versenyében azonban, az olcsóbb környékeken, a CSOK előírásai miatt (azt egy összegben, a használatba vételt követően utalja csak a bank) a stabil anyagi hátterű, az építkezést nem a vevők folyamatos, szakaszos befizetéseiből finanszírozó cégek előnyben vannak.Az OTP Ingatlan is fejleszt Az adózásban és az állami támogatásában bekövetkezett kedvező változások tükröződnek az OTP Csoportba tartozó ingatlanfejlesztő cég, az OTP Ingatlan Zrt. fejlesztési aktivitásában is. Míg a válság idején évente átlagosan csak 1-2 fejlesztést tudott megvalósítani a társaság, addig jelenleg 7 projekt keretében kb. 1000 db új lakás van előkészítés, engedélyeztetés, vagy a tervezés szakaszában - mondta el Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója. Emellett országszerte több fejlesztési telek vizsgálata van folyamatban, amely a közeli jövőben további több száz új lakás fejlesztését jelentheti.
Az ingatlankínálat növekedésében a kormányzati intézkedések pozitív hatása mellett a fejlesztők számára elérhető alacsony kamatozású refinanszírozott hiteleknek, valamint a kedvező feltételű banki hiteltermékeknek lehet kulcsszerepe - állítja Wolf László, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese. Az OTP Bankot 2016. március közepéig összesen 104 értékesítési célú lakásépítési projekt finanszírozásának igényével keresték meg a vállalkozások, a projektek keretében több mint 4500 lakás építése van tervben. A projektek összköltsége meghaladja a 110 milliárd forintot. Az egy projektre jutó lakásépítési átlag 44 lakás, de ez régiónként eltérő; a jellemző projektméret a 20 és 40, illetve a 70 és 90 közötti lakásszám, ugyanakkor néhány megyei jogú városban 150-300 lakásos projektek is indulnak. Az építtetők óvatosságát jelzi, hogy a nagyobb projektek egy része több szakaszban valósulna meg az értékesítési kilátások és a beruházási, kivitelezési kockázatok kézben tarthatósága miatt. A lakásfejlesztések döntő többsége a megyei jogú városokra és Budapestre koncentrálódik, de néhány kisebb városban - például a Balaton-parton - is indulnak fejlesztési projektek. Az igények alapján az OTP Bank idén 40-50 milliárd forintnyi ingatlanfejlesztői hitelfelvételre számít 2016-ban.Az átlagos lakásméret 50-70 négyzetméter körül alakul, az építeni tervezett lakások becsült átlagos ára 25 millió forint. A kalkulált lakásárak változóak, vidéken 300 ezer forinttól indul a négyzetméterár, míg a fővárosban ezt akár 40-60 százalékkal is meghaladó 400-550 ezer forintos induló ár is várható. Általános tapasztalat, hogy keresleti piac alakult ki, és a fejlesztők menet közben is lassan emelik a lakások kalkulált értékesítési árát.
A banki várakozások szerint új elemként meg fog jelenni a befektetők részéről az apartman-jellegű, részben kiadásra tervezett lakásépítési igény is, ami részben lefedheti a lakossági kereslet lassabb növekedési dinamikájából fakadó, azonnal nem eladható lakásállomány bővülést, illetve olyan speciális keresleti szegmenseket is, mint a külföldiek - például a külföldi diákok, munkavállalók - lakásvásárlása.
LTP vagy NOK? Wolf László kérdésre válaszolva arra is felhívta a figyelmet, milyen előnyei vannak az LTP-knek a nemrég bejelentett NOK-kal szemben. Az OTP vezérigazgató-helyettese szerint a lakástakarékok - részben a betétbiztosítás megléte miatt - biztonságosabbak, kiszámíthatóbbak és rugalmasabbak, ráadásul a NOK-kal ellentetében - bizonyos feltételek mellett - ki lehet belőlük szállni.
