Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni
Ingatlan

Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni

Pezseg a magyar lakáspiac, ezért egyre égetőbb a kérdés: mennyire is jó befektetés a lakás? A kérdés körbejárásához a múltba nyúltunk vissza, és az elérhető leghosszabb idősoron számoltuk ki, hogy egy lakás árváltozásából és kiadásából számított hozam, miként viszonyult a kötvény- és a részvénypiachoz. A számításaink érzékenyek a becsült lakáspiaci hozamra, melyre megfelelő idősor nem állt a rendelkezésünkre. Azt azonban elmondhatjuk, hogy még kimondottan óvatos feltevések mellett is jó befektetésnek bizonyult az elmúlt másfél évtizedben a lakás. Ugyanakkor akár rosszabbul is járhattunk vele, ha éppen a lakáspiac fellendülő ciklusa után vettünk ingatlant. A nyitott kérdés pedig nyilván az, hogy itthon vajon hol tart most a válság utáni lakáspiaci ciklus.

Mindenki tulajdonos akar lenni

A magyar emberek különösen nagy jelentőséget tulajdonítanak a saját lakásnak: máig tíz otthonból kilencben a tulajdonos lakik. Úgy látszik, hogy a rendszerváltás felerősítette a lakástulajdon iránti vágyat, és ennek hatására a magyarok döntő részének a legnagyobb vagyontárgya az otthona. Ehhez képest Németországban vagy Ausztriában csak az emberek fele dönt saját lakás vásárlása mellett. Adódik tehát az az egyszerűnek hangzó kérdés, hogy vajon ki teszi jobban? A továbbiakban azt szeretnénk múltbeli adatokon bemutatni, hogy befektetői szempontból milyennek bizonyult a lakásvásárlásról szóló döntés az elmúlt bő másfél évtizedben.

Kezdjük először annak a tisztázásával, hogy miféle döntésről is van szó. A lakásvásárlás egyszerre befektetési és fogyasztási kérdés. Akkor tekinthetjük befektetésnek a lakásvásárlást, ha azzal az a célunk, hogy pénzügyileg jobban járjunk, mint a lakásbérlés melletti egyéb befektetéseknél. Amint más szempontok - például a családunk tartós elhelyezése egy art déco stílusú házban - kerülnek előtérbe, már nem tisztán befektetési döntéssel állunk szemben. Mi a továbbiakban az ilyesmitől eltekintünk, és arra keressük a választ, hogy a lakás valóban jó befektetés volt-e a közelmúltban, ahogy azt megítélésünk szerint nagyon sokan gondolják.

Lakás, mint befektetés

A befektetések hozamát általában valamilyen hasonló kockázatú alternatívához viszonyítjuk. Ha a lakás az alternatívánál többet hoz, akkor úgy értékelhetjük, hogy jó befektetést csináltunk vele. Természetesen van itt rögvest egy bökkenő: míg egy részvény értékelésénél könnyű a szektor átlagát vagy egy tőzsdeindexet választani összehasonlításképpen, addig a lakásvásárlásnál sokkal nehezebb helyzetben vagyunk. Az átlagos lakásvásárló döntése ugyanis valójában arról szól, hogy vállalja-e a lakáspiaci kitettséget, ahelyett, hogy a vagyonát más eszközosztályokba tenné. Sőt, a kérdés a legtöbbeknél valójában arról szól, hogy vállalja-e a túlsúlyos lakáspiaci kitettséget a vagyonában. (A háztartások pénzügyi helyzetére vonatkozó statisztikákból tudjuk, hogy a magyarok ingatlanvagyona megközelítőleg 44 ezer milliárd forint, a részvény alig kettő, míg a kötvény is pusztán három ezer milliárdot tesz ki. A kettő együtt 10 százalékos súlyt sem ér el a háztartások vagyonában.)

A tipikus lakásvásárlás nem más tehát, mint a túlsúlyos lakáspiaci kitettség elfogadása. A modern portfólió elmélet szerint a befektetéseink diverzifikációja hasznos, hiszen ha többféle eszközbe fektetünk, akkor csökkenthetjük a kockázatainkat (ha az eszközárak nem pontosan ugyanúgy mozognak, vagyis nem tökéletesen pozitívan korreláltak). Elméleti szempontból tehát kockázatosabb utat jelent a lakásvásárlás, de ebből még nem következik, hogy feltétlenül rosszul járunk vele. A fő kérdés az, hogy pontosan mekkora is a lakásbefektetés hozama. Ennek a megválaszolásához most a múltbeli adatokhoz fordulunk. Rögtön adódik azonban két nehézség: 1) Milyen időtávon értékeljünk? 2) Az ingatlan árváltozása mellett mennyi nettó hasznunk származik a lakás tulajdonlásából?

Mennyire térül meg?



Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni
Magyarországon 1998 óta követi az FHB Index kellő módszertani alapossággal a lakásárak változását (a 90-es évekre szórványos becslések még elérhetőek, de ezek használatától eltekintünk). Ez sajnos jóval rövidebb idősor annál, mint amit a fejlett országoknál láthatunk, és az elemzési lehetőségeinket is behatárolja. Az időtávból adódó bizonytalanság szemléltetésére minden egyes évre kiszámoltuk a lakás megtérülését. Ugyanakkor a második probléma, vagyis az, hogy a lakásbefektetés értékelésekor az árváltozáson túl figyelembe kell vennünk a lakáskiadásból számolt (és amortizációval korrigált) nettó hozamot is, már jóval nehezebben kezelhető. Ennek az az oka, hogy nem létezik kellően hosszú és megbízható lakásbérleti idősor. A Központi Statisztikai Hivatal az érdeklődésünkre "megfigyelési nehézségekre" hivatkozott, de valójában arról van szó, hogy a bérleti piac döntő része fekete, így az árakat nem lehet rendesen megmérni.

Az egyes ügynökségek által közölt idősorok segíthetnének, de ezek se nem elég hosszúak, se nem elég megbízhatóak ahhoz, hogy érdemi következtetésekre jussunk belőlük. Iparági szakértők jelenleg 6 és 9 százalék közötti nettó megtérülési intervallumot becsülnek egy lakásnak, amely már az elmúlt időszaki díjemelkedést is figyelembe veszi. Feltevésünk szerint a teljes időszak átlaga alacsonyabb lehet, és nem jellemezte trendszerű mozgás. A nemzetközi szakirodalom szerint (lásd például Christophe André vonatkozó publikációit) a lakásár/bérleti díj hányadosnak van egy egyensúlyi értéke. Azért, mert ha például túl drága volna a bérlés a vásárláshoz képest, akkor az emberek inkább vennének, mint bérelnének. A hányados ingadozását pedig a kutatások szerint az aktuálisan elérhető hitelkondíciók határozzák meg a leginkább.

Az OECD országok hosszú idősoraiból valóban kitűnik, hogy a lakásár/bérleti díj hányados a nem szabályozott piacokon idővel visszatér a hosszú távú átlagához. Emiatt úgy gondoljuk, hogy Magyarország esetében sem tévedünk túl nagyot, ha a teljes idősoron egy átlagos arányt becslünk, majd pedig az abból számított nettó megtérülést használjuk. Meg kell jegyeznünk ugyanakkor, hogy erre a feltevésre érzékenyen reagál a teljes lakáspiaci megtérülési mutatónk, ugyanakkor a becslési probléma az adatok hiánya miatt kikerülhetetlen. Az eredmények szempontjából kisebb jelentőségű, de mégis fontos tényező, hogy a lakás kiadásából származó nettó hozamot hogyan fektetjük be újra. Az átlagos lakásvásárló nem tudja ezt az összeget újra lakásba fektetni, ezért reálisabb feltevés, hogy egyéves pénzpiaci hozamot ér el a bérleti díjak újbóli befektetésével.

Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni

Összefoglalva tehát: a lakásbefektetés megtérülését három tényező határozza meg. Az első az ingatlan átértékelődése, a második a kiadásából származó (becsült) nettó bevétel, a harmadik pedig ez utóbbi bevétel folyamatos újrabefektetésének hozama. Az ezen három tényező összegeként előálló teljes lakáspiaci hozamot a magyar hosszú kötvénypiac és a hazai részvénypiaci indexszel vetettük össze.

A kötvények esetében a MAX index ideális választás, hiszen ez reprezentatív a piacon elérhető hosszú lejáratú kötvényekre, és ami még fontosabb: számol a kuponok újbóli befektetésével, vagyis a kamatos kamat erőteljes hatásával. A részvényeknél nehezebb dolgunk van, mert a magyar blue chipek indexében valójában csak néhány részvény bír érdemi súllyal. Ezt a magyar részvénypiac apró mérete okozza, de a BUX-ot emellett a nemzetközi standardoknak megfelelően, közkézhányad alapján súlyozzák. Szerencsés továbbá, hogy ez egy osztalékfizetéseket figyelembe vevő, teljes hozamon alapuló index. Ez azt jelenti, hogy míg az egyes részvények árfolyama osztalékfizetések után leesik, addig a BUX-ban ezt korrigálják. Ez a felállás pedig azért ideális, mert biztosítja a reális összehasonlítást a különböző eszközosztályok pénzáramlásai között.

Nem mindegy, hogy mikor vettél lakást



Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni
A számításaink azt mutatják, hogy a lakás önmagában (kiadás nélkül), mint befektetés, nem teljesített különösebben jól az elmúlt években. Ugyanakkor, ha a lakásár változása mellett a fentebb taglalt nettó hozamot, illetve annak az újbóli befektetését is hozzávesszük, már jelentősen megváltozik a felállás. Hogy érzékeltessük ennek hatását: míg az 1998-ban vásárolt lakásunk ára nagyjából a 3,5 szeresére nőtt 2015 végére, addig a teljes megtérülés már 6,5-szeres eredményt mutat.

Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni
Mindezt ráadásul meglehetősen óvatos becslések mellett teljesítette, ahol az átlagos lakásár/havi bérleti díj hányadosunk 0,45 százalék volt, sőt évi 1 százalék ráfordítással is számoltunk. Összevetésképpen a MAX index a teljes időtávon a négy és félszeresére, míg a BUX valamivel kevesebb mint négyszeresére nőtt. A hosszú távú pénzügyi megtérülésekről szóló szakirodalom általában mindig a részvények győzelmét hirdeti ki, a BUX rossz szereplése itt részben a kedvezőtlen beszállási és kiszállási pontot eredményező időtáv okozza (a legutóbbi részvénypiaci fellendülést az összevetés például még nem tartalmazhatja). Mivel az egyes befektetések relatív eredményessége nagyban függ a beszállási ponttól, ezért érdemes áttekinteni az időközi eredményeket is. Az alábbi ábrákon azt mutatjuk be, hogy hány százalékpontos hozamtöbblettel nyer vagy veszít a lakás a BUX, illetve a MAX-hoz képest, attól függően, hogy mikor indítottuk a befektetéseket. Amennyiben pusztán a lakásár változását vizsgáljuk, akkor is már szembetűnő, hogy a beszállási év mennyire befolyásolja az összevetéseinket.

Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni
A lakásunk teljes megtérülésével számolva jelentősen átalakulnak az egyes évekre vonatkozó eredmények, de még itt is látható, hogy a beszállási pont mennyire fontos tényező. A MAX indexből számolt kötvénypiaci megtérülés például 2004-2012-től számítva egyértelműen jövedelmezőbb a lakásnál (kiadással együtt). Aki ebben az időben inkább kötvényekbe fektetett és bérelt, számításaink szerint mára átlagosan 30 százalékkal is nagyobb vagyonnal rendelkezhet.

Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni
A felállás az elmúlt néhány évben fordult meg újra, és az egyre alacsonyabb hozamkörnyezet mellett a fellendülő lakáspiac már ismét jövedelmezőbbé vált (miközben a részvényesek is felzárkóztak). A lakástulajdonosok tehát főleg akkor jártak jól, ha a lakáspiaci ciklusok fellendülési szakaszainak az elején, illetve a leszállóágak végén vásároltak.

A lakáspiaci megtérülés hazai története több szempontból is tanulságos. Átlagosan jelentős lakásfelértékelődés ment végbe az elmúlt másfél évtizedben, aminek köszönhetőn még az óvatosan alacsony nettó bérleti hozamok mellett is jól teljesített ez az eszközosztály. Hangsúlyoznánk ugyanakkor, hogy ahogy a részvénynél, úgy a lakásnál is sok múlt a befektetés időzítésén. Ennek az az oka, hogy a magyar lakáspiac nagyjából egy teljes ciklust írt le az elérhető adatsoron. A lakáspiac előrejelzési bizonytalanságát pedig pontosan ezen ciklusok kiszámíthatatlan hossza okozza.



Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást venni
Ma egy lakásbefektetés kilátásait főként az határozza meg, hogy ez a ciklus miként folytatódik a jövőben. Az erre vonatkozó makrogazdasági szemlélet szerint hosszú távon az emberek jövedelmi helyzete korlátok közé szorítja a lakások áremelkedését. Ha az a fundamentumoktól eltér, egy idő után a többség nem lesz képes vásárolni, tehát az áraknak esniük kell. Emiatt pedig a lakáspiaci ciklusok felívelése nem tarthat örökké, az üzleti ciklusokkal való kapcsolat szétválása pedig a történelem során eddig előbb vagy utóbb buborékokhoz vezetett.

A hazai idősorok rövidsége jelentős kihívás elé állít minket, vagy bárki mást, aki előrejelzést próbál adni a magyar lakáspiac jövőjéről. De álljon itt intő jelként, hogy ahol pedig van megfelelő mennyiségű adat, mint például az USA-ban, ott igen neves közgazdászok (Robert Shiller et al.) arra jutottak, hogy hosszú távon a lakás nem túl magas hozamú befektetés. Számításaink szerint Magyarországon másfél évtizeddel ezelőtt érdemes volt lakásba fektetni, és reméljük, hogy idővel egyre biztosabbat mondhatunk a jövőről is.

Névjegy A szerző közgazdász, az OGResearch csapatában feltörekvő piaci országok kutatásával és modell alapú előrejelzésével foglalkozik. A prágai székhelyű cég modellezői és közgazdászai ezen túl makrogazdasággal, monetáris politikával, valamit pénzügyi piacokkal kapcsolatos kérdésekben adnak tanácsot jegybankoknak és intézményi befektetőknek, illetve vesznek részt a Nemzetközi Valutaalap (IMF) misszióin. A tanácsadáson kívül az OGR saját előrejelző szoftvereket és webes alkalmazásokat is fejleszt privát ügyfelek számára, rendszeresen kínál képzési programokat, illetve vesz részt makroökonómiai kutatási hálózatokban.

Érdekel, hol találod az új építésű lakásokat? Idén május 6-8. között újra megrendezésre kerül a Portfolio lakosságnak szóló ingatlanpiaci rendezvénye, a LAKÁS 2016 kiállítás és vásár. Itt a helyed, ha új vagy használt lakást akarsz venni saját vagy befektetési célra, lakást akarsz eladni, lakást bérelnél vagy bérbe adnál, hitel felvételén gondolkozol, felújítanál, modernizálnál, bővítenél, komplett szolgáltatást és teljes körű tájékoztatást szeretnél kapni szakértőktől a lakásvétel vagy eladás menetéről. A Millenáris B épületében megrendezésre kerülő három napos rendezvényre a belépés ingyenes! Bővebb információ az esemény honlapján érhető el.

ferrari_getty_editorial
thyssenkrupp acél_getty_stock
iphone
GettyImages-1071775348
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
terézváros utcakép