Lakást vennél? - Ha odafigyelsz, rommá keresheted magad
Ingatlan

Lakást vennél? - Ha odafigyelsz, rommá keresheted magad

Portfolio
A tavalyi év rekordot hozott a befektetési célú lakásvásárlásokban, sokan kerestek és keresnek most is helyet pénzüknek az ingatlanpiacon. De már nem csak a hosszú távú kiadásban gondolkodnak, a rövid távú kiadási célra vásárolt, lakásszállodaként üzemelő lakások vásárlása is megugrott. Ez utóbbiakkal ugyan tényleg magasabb az elérhető hozam, ez azonban erősen lokáció függő. Jobb helyeken a hosszú távú kiadással elérhető 4 százalék körüli hozam lakássszálloda esetén 7 százalék is emelkedhet, egy kevésbé jó szezonban, vagy helyszínen azonban könnyen lecsökkenhet 4,5 százalékra, ami így már a tulajdonos munkadíját sem biztosítja. A továbbiakban annak jártunk utána, hogy milyen hozamszinteket remélhetnek a befektetők, illetve a kiadási céloktól függően hol érdemes ingatlant vásárolni.
A tavalyi év rekordot hozott a befektetési célú lakásvásárlásokban, sokan kerestek helyet pénzüknek az ingatlanpiacon. Bár némileg csökkent a befektetők aránya a vevők között az idén, még továbbra is sokan vesznek kiadási céllal ingatlant. De már nem csak a hosszú távú kiadásban gondolkodnak, a rövid távú kiadási célra vásárolt, lakásszállodaként üzemelő lakások vásárlása is megugrott. A hirtelen robbanó kínálat miatt azonban csökkent az egy éjszakáért elkérhető szállásdíjak nagysága, illetve a nagyobb verseny a kihasználtsági rátákat is lerontotta. A csökkenő hozamszinteket látva sokan a rövid táv helyett ismét a hosszú távú kiadásban látták a lehetőségeket. Most annak próbáltunk utána járni, hogy milyen hozamszinteket remélhetnek a befektetők, illetve a kiadási céloktól függően hol érdemes ingatlant vásárolni.

Hol érdemes lakást venni?

Az elérhető jövedelem árakhoz viszonyított aránya lokációtól és ingatlantípustól függően jelentős különbségeket mutathat. Ezért minden esetben az árakra, a bérleti díjakra vagy befolyó bevételekre valamint a várható áralakulásra vonatkozóan kell valamiféle elképzeléssel rendelkeznünk a vásárlási döntéshez. Hiába vásárolunk ugyanis nagyon drága bérleti díjak/szálláshely árak reményében, ha ott csak szintén nagyon drága ingatlanhoz tudunk hozzá jutni.

Azt, hogy hol vegyünk lakást erőteljesen befolyásolja, hogy rövid vagy hosszú távra tervezzük kiadni az ingatlant. Rövid táv esetén mindenképpen a turisták szempontjából népszerű helyszínek közelében érdemes lakást venni, ahol magas kihasználtság mellett adhatóak ki az ingatlanok. Ilyen szempontból főként a belváros jöhet számításba, az V., VI., a VII. kerület és a VIII. és IX. kerület belsőbb helyszínei valamint Bel-Buda. Itt is érdemes azonban figyelni a környéken hirdetett szállások kihasználtsági rátáját, mivel szomszédos utcák között is nagyobb különbségek lehetnek az eredményekben.

Hosszú táv esetén kicsit bővebb a szóba jöhető lokációk listája, szintén jó választás lehet a belváros, de célcsoporttól függően akár a távolabbi lakótelepeken is érdemes lehet nézelődni. A népszerűbb helyszínek közé tartozik a belváros mellett a XIII., a XI. a IX., a XIV. kerület, és Buda. A hosszú távra lakást kereső egyetemisták és családok ugyanakkor egymástól lényegesen különböző típusú ingatlant keresnek. Az egyetemisták elsősorban az oktatási intézményük környékén vennének ki bérleményeket, így lokációként a főiskolák és egyetemek közelében lévőek jöhetnek számításba, mint például a XI. kerület, vagy a IX. kerület belső részei, illetve az V. kerület.

A fiatalok körében szintén népszerűek a belvárosi helyek, ahonnan a jó közlekedési lehetőségek miatt könnyen megközelíthetőek az oktatási intézmények, amellett a szórakozási lehetőségek is közel vannak. Ezek azonban drágaságuk miatt egyre kevésbé elérhetőek a hazai egyetemisták számára, a külföldi diákok körében azonban a továbbiakban is népszerűek lehetnek. A családosok, vagy akik vidékről költöznek fel, már kevésbé ragaszkodnak a belvároshoz, amelynek magas árai is többek kedvét elvehetik az itt történő bérléstől. Az olcsóságuk miatt, akár a panellakásokat is keresik, és nem ragaszkodnak a csak tégla lakásokhoz. A jelenlegi túl keresletes bérlakáspiacon egyébként szinte minden ingatlanra lehet bérlőt találni, de a vásárlási döntés előtt a hozammaximalizálás érdekében mindenképpen érdemes az adott lakásra kalkulációt készíteni.

De rövid vagy hosszú távra adjunk ki a lakást?

Ahhoz, hogy eldönthessük, a rövid vagy hosszú távú lakáskiadásba vágunk bele, a vásárlás előtt érdemes végig gondolni, hogy körülbelül mekkora hozamra számítunk az ügyletből, illetve hogy ezért cserébe mennyi munkát vagyunk hajlandóak bevállalni.Jellemzően a rövid távú, szálláshely típusú szolgáltatással magasabb hozamra lehet szert tenni, mint a hosszú távú kiadással, de ez több áldozattal is jár, inkább másodállásként fogható fel. Nem elég csak havonta beszedni a bérleti díjat és ellenőrizni a befizetett csekkeket. Gondoskodni kell a lakás szálláshelyként való megfelelő kihasználtságáról, a vendégek fogadásáról, a felmerülő problémák megoldásáról, a takarítás megszervezéséről. A jó értékeléshez adott esetben megfelelő programokkal is készülni kell a vendégek számára.

Ráadásul a jövedelem sokkal bizonytalanabb, jelenleg 7000 lakás található csak Budapesten az Airbnb rendszerében, vagyis nagy a verseny a szolgáltatók között, illetve a bevételek időben is hektikusan alakulnak, nyáron nagyobb az érdeklődés, míg november és február között nehezebb vendégeket találni. A fentiek miatt a rövid távú lakáskiadás a hosszú távnál jóval kockázatosabb befektetésnek számít.

Lakást vennél? - Ha odafigyelsz, rommá keresheted magad
A bevételek általában lényegesen nagyobbak a szálláshely típusú lakáskiadás esetén, ugyanakkor a költségek is magasabbra rúgnak, mint a hosszú távú kiadással felmerülőek. E mögött az idegenforgalmi adó, az önkormányzat által kivetett adó és a közvetítői jutalék áll. Ezen felül pedig a rezsiköltséggel is számolni kell, mely lakásszálloda esetében szintén a tulajdonost terheli, de nem szabad megfeledkezni a takarítás és egyéb szolgáltatások költségeiről sem. A hosszú távú kiadásnál ezzel szemben költségként csak az esetleges javítások térítései merülnek fel, vagyis az amortizációval kell csupán számolni.

A költségszintekben meglévő különbségeknek köszönhető, hogy a két kiadási mód adózás előtti jövedelme már jóval közelebb kerül egymáshoz még a szálláshely 80 százalékos kihasználtsága mellett is, és ha az üresedés például eléri a 40 százalékot, a hosszú távval nyerhető adózás előtti jövedelem meg is haladhatja a szálláshely-szolgáltatással realizáltat. Ha csak egy lakást üzemeltet lakásszállodaként a tulajdonos, az adózás lényegesen kedvezőbb rövid távú kiadás esetén, szobánként évente 32 ezer forintos adó terheli a bérbeadót. Hosszú távú kiadásnál ugyanakkor személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség keletkezik, illetve 1 millió forintos jövedelemhatárt átlépve ehót is fizetni kell a teljes összeg után. Az adózási különbségek ismét emelik a két kiadási mód között a különbséget. Ha azonban valaki nem csak egy lakással dolgozik lakásszállodaként az adózásbeli különbségek eltűnnek, ez esetben is személyi jövedelem adót és ehót kell fizetnie a tulajdonosnak, ami az adózott jövedelmet is jelentősen lecsökkenti.

Egy V. kerületi, prémium helyen lévő lakás kiadásából - egy adott lakásra vonatkozó valós eladási ár, 80 százalékos kihasználtság és szálláshely-díj adatokkal kalkulálva - rövid táv esetén 6 százalékos hozamra lehet szert tenni, míg hosszú távú bérlővel 3 százalékot nyerhet a tulajdonos. A teljes hozam, a lakás várható felértékelődéseként 1 százalékkal számolva a rövid távú kiadás esetén az általunk kiválasztott felkapott belvárosi helyszínen található lakás esetében 7 százalék körül is lehet, míg ugyanazzal a lakással hosszú távra kiadva csak körülbelül 4 százalékos hozam érhető el. A különbség tehát jelentős, de ebben a 3 százalékban benne van a munkaráfordítás is, amivel a szálláshely szolgáltatás jár.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a példaként bemutatott lakás, kimagaslóan jó lokációban található, ezért a 80 százalékos kihasználtságával messze az átlag feletti eredménnyel rendelkezik. Egy kevésbé jó helyszínen lényegesen kisebb bevételre lehet szert tenni, ami a rövid és hosszú távú lakáskiadással elérhető hozamokat sokkal közelebb hozza egymáshoz. A rövid távú kiadás kockázatait jól szemlélteti, hogy ha az előbb bemutatott ingatlan 40 százalékos üresedéssel működik, a teljes hozam 4,5 százalékra csökken, vagyis alig valamivel haladja meg a hosszú távú kiadással elérhetőt, így a tulajdonos munkaráfordítását nem fedezi.

A modell paraméterei:

  • A lakás 68 négyzetméteres, az V. kerület felkapott részén található, melyben két külön lakrészt alakítottak ki.
  • A lakására a hirdetés szerint 48 millió forint. (a kalkulációban 5 százalékos alkuval számoltunk).
  • Az illeték és az ügyvédi díj 4+1 százalékos.
  • Rövid távon éjszakánként körülbelül 19 ezer forintért adják bérbe az ingatlan.
  • A lakásszálloda 80 százalékos kihasználtság mellett működik (illetve vizsgáltuk a 60 százalékos kihasználtságot is).
  • Hosszú távra havi 300 ezer forintért tudjuk kiadni a lakásrészeket, átlagosan egy évben 10 hónapig van kiadva az ingatlan.
  • A szálláshely-szolgáltatás során a közvetítői jutalék 10 százalékos, az önkormányzat által kivetett adó 1500 forint/nm, az idegenforgalmi adó a bevétel 4 százaléka.
  • Az amortizáció mind a két esetben 2 százalék (bútor+ingatlan amortizáció együtt).
  • A rezsi a szálláshely-szolgáltatás esetében átlagosan 60 ezer forint/hó. (közös költség, víz, gáz, villany, szemétszállítás, internet és tv-szolgáltatás)
  • A rövid távú lakáskiadás csak egy ingatlannal történik, így a jövedelemadó szobánként 32 ezer forint.
  • A jövedelemadó a hosszú távú bérbeadás esetén a jövedelem 15 százaléka, az ehófizetési kötelezettség 14 százalékos.
  • Az V. kerületi lakás esetében éves szinten 1 százalékos árnövekedéssel számoltunk.

volkswagen_getty
áder jános_mti
hindenburg_getty
borkai zsolt_győr_mti
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Online előadás
Tudatos tervezés és stratégia nélkül nincs tőzsdei siker!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
2019. november 20.
Big Office Day Konferencia 2019
2019. november 20.
Big Office Consumption Based IT 2019
2019. november 21.
Property Investment Forum 2019
GettyImages-1185435380