Cikk mentése
Megosztás
Fontos ajánlást fogalmazott meg az MNB
Az MNB hitelintézetek, bankok és biztosítók számára készítette az értékbecslési követelményrendszerekkel szemben az ajánlást, ami az értékelők munkájára is hatással lesz. A cél az ingatanértékelés javítása, fontos azonban hangsúlyozni, hogy a megfogalmazott feltételek többsége ajánlás és nem elvárás - mondta el Pálfi Péter MRICS, a Magyar Nemzeti Bank ingatlanszakértője.A jó munkát produkáló értékbecslők eddig is megfeleltek az ajánlásnak, de ettől kezdve olyan dolgokat is le kell kommunikálniuk, amit eddig csak fejben játszottak le, ami a különböző faktorokhoz kapcsolódó kiigazítások miatt önmagában is rengeteg feljegyzést jelent. Az értékbecslés - különösen a nagy értékű ingatlanok értékelése - során van igazán jelentősége az értékbecslők szakmai tapasztalatának - például egy adott bérlő megbízhatósága, vagy az ingatlan különböző szinergiákat élvez, ami hatással van a bérbeadhatóságra. Ez az újonnan belépő értékbecslők számára nem biztos, hogy egyértelmű - hívta fel a figyelmet Rábai György MRICS, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. partnere és ügyvezető igazgatója.
Ezek az ajánlások valamekkora többletmunkát fog eredményezni. A jelentéseknél már most is figyeltünk ezekre, de a régi jelentéseket is eszerint kell átalakítani, ez jelenti majd az igazi többletmunkát. A felülvizsgálatra jelölt külső értékbecslők esetén felmerülhetnek etikai kérdések, hogy milyen részletességgel adjuk át neki a felhasznált modelleket, az adatokat - fogalmazta meg Jakab Ágoston MRICS, a Grant Thornton Valuation Hungary partnere és ügyvezető igazgatója.
Az ingatlanértékelő szerepe nagyon nagy a pénzügyi befektetéseknél, a portfóliók ingatlanvagyona jelentős részt képvisel, így ez az alap megítélését is befolyásolja. A mi szempontunkból a portfólión belüli 5 százaléknál nagyobb arányt képviselő elemeket (ingatlanokat) tranzakciókor vagy évente egyszer felül kell vizsgálni másik értékbecslő által, ami további megerősítést jelent, csökkentve ezzel a kockázatokat, bár az 5 százalék véleményem szerint egy meglehetősen szigorú határ. Az értékbecslés díjaival kapcsolatban úgy gondolom, a legfontosabb nem az áremelés, hanem egy fair díj kialakítása - mondta el Scharek Zoltán MRICS, a Raiffeisen Investment Fund Management vezérigazgató-helyettese.
A tartalom elsőbbsége a formával szemben továbbra is megmarad, a javasolt struktúra ellenére nem feltétlenül kell az eddig bevált modelleket átalakítani. Különböző ingatlanszegmensekben a különböző megközelítések továbbra is helyesek, ha abból kiderülnek a lényegi dolgok. Az ajánlások ellenőrzése nem pontról-pontra fog történni, hanem aszerint, hogy az adott kérdéseknek eleget tesz-e az értékbecslés. Mivel az értékelést mindig egy független értékelőnek kell végezni, ha a belső értékelő szakértőknél érvényesül a függetlenség, akkor az általuk megállapított érték is függetlennek tekinthető - foglalta össze az elhangzottakat Pálfi Péter, az MNB ingatlanszakértője.
Miként mérjünk területet?
A második panelbeszélgetés résztvevői a Property Measurementről beszélgettek, vagyis arról, hogy hogyan és miért használjuk az IPMS-t Magyarországon. Az IPMS célja, hogy ugyanazon elvek mentén kerüljenek felmérésre az épületek, vagy a terület, amit a bérlő bérel. A szakemberek összességében egyetértettek abban, hogy sztenderdizálásra szükség van, mivel ez segíti a piac átláthatóságát, erősíti a transzparenciát.A panelt az IPMS munkacsoport magyarországi vezetője, az RICS magyarországi boardjának tagja, Csuhay Borbála MRICS moderálta. A beszélgetés összegezte az elmúlt hónapok háttérmunkáját, melynek két fontos eredménye az IPMS magyar nyelvű fordítása, illetve a hazai alkalmazhatóságát elősegítő formula létrehozása.
Veszprémi Judit MRICS, a JLL senior értékbecslője egyetértett az előzőekkel, hosszú távon megbízhatóságot és átláthatóságot generál a sztenderd megalkotása. Ugyanakkor arról is beszélt, hogy az értékbecslésben a területi sztenderdekkel kapcsolatos problémák csak a jéghegy csúcsát jelentik. Sok esetben az adatszolgáltatás részeként hiányos adatokat kapnak. Vagyis nem csak az a gond, hogy milyen sztenderdnek megfelelően készültek az értékelések el, hanem magával a felméréssel is probléma van.
Pál Tamás MRICS, az ESTON International irodapiaci bérbeadások területének vezetője szerint, mindenkinek az az érdeke, hogy egységes mérési rendszer jöjjön létre. Az RICS területmérési segédlet segítség a szakembereknek, de emellett szintén nagyon fontos része, hogy szabályokat fogalmaz meg az adatok tárolására, frissítésére vonatkozóan is, ami alapján könnyebben lehet őket használni, és mindig up to daten tartani. A problémákkal kapcsolatban azonban a szakember is megemlítette, hogy sokszor a területrajzok sem frissek. Az RICS egy nagyon jó mérési rendszert alkotott, de nem biztos, hogy minden épület esetében lehet használni.
Berki J. János, a Futureal nemzetközi Iroda-bérbeadási és vagyongazdálkodási igazgatója, arról beszélt, hogy a sztenderdizálás mindig jó, de a különböző változások ebben már komoly problémákat vetnek fel. Az ingatlanfejlesztés ciklusa 3 év. Ha már elkezdett projekt közben változik a sztenderd, nehéz elmagyarázni a változásokat a megtérülésben a megrendelőnek. A szakember szintén kitért arra, hogy a négyzetméterek számítása még sztenderdek mellett is nehéz, két egymást követő alkalommal is eltérő négyzetmétert számítanak a tervek alapján a mérnökök. Berki János véleménye szerint, az RICS sztenderdek alapján készült mérés nem jelent feltétlenül előnyt a fejlesztő számára, az ügyfél ettől még nem fogja kifizetni a terasz felére számolt bérleti díjat. Véleménye szerint, sokkal fontosabb, hogy legyen egy bizalmi viszony a fejlesztő és a bérlők között, így ha a fejlesztő azt mondja, hogy 500 négyzetméter az adott terület, akkor azt a bérlő elfogadja. Szintén jellemző, hogy ha a bérlő biztos benne, hogy a területet sztenderd alapján mérik, az már nem olyan meghatározó, hogy ez pontosan milyen sztenderd.
Pető Gábor, az UniCredit Bank Hungary Zrt. ingatlanfinanszírozási igazgatója visszautalt a korábbi beszélgetések során elhangzottakra. Véleménye szerint a sztenderdek a jobb értékbecslések elkészülésében is segíthetnek. Véleménye szerint például üdvözlendő irány, hogy az MNB az értékbecslési ajánlásában a felülvizsgálat és az eredeti becslés között 5 százalékos eltérést enged meg, mivel a válság előtt voltak 2-3-szoros eltérések is.
A konferencia első részének előadásai az alábbi linkre kattintva olvashatók:
