Fontos ajánlás az MNB-től, ami megváltoztatja az ingatlanszakmát
Ingatlan

Fontos ajánlás az MNB-től, ami megváltoztatja az ingatlanszakmát

Portfolio
Februárban lépett hatályba és július 1-től várja el az MNB az értékbecslési követelményrendszerekkel szemben támasztott ajánlásának alkalmazását. Az ajánlás részleteiről Sarlós Nóra MRICS, az MFB-Ingatlanfejlesztő Zrt. vezérigazgatója kérdezte a szakma képviselőt a Portfolio és az RICS közös szervezésében megrendezett Valuation and Investment 2018 konferencia panelbeszélgetésében.

Fontos ajánlást fogalmazott meg az MNB

Az MNB hitelintézetek, bankok és biztosítók számára készítette az értékbecslési követelményrendszerekkel szemben az ajánlást, ami az értékelők munkájára is hatással lesz. A cél az ingatanértékelés javítása, fontos azonban hangsúlyozni, hogy a megfogalmazott feltételek többsége ajánlás és nem elvárás - mondta el Pálfi Péter MRICS, a Magyar Nemzeti Bank ingatlanszakértője.

A jó munkát produkáló értékbecslők eddig is megfeleltek az ajánlásnak, de ettől kezdve olyan dolgokat is le kell kommunikálniuk, amit eddig csak fejben játszottak le, ami a különböző faktorokhoz kapcsolódó kiigazítások miatt önmagában is rengeteg feljegyzést jelent. Az értékbecslés - különösen a nagy értékű ingatlanok értékelése - során van igazán jelentősége az értékbecslők szakmai tapasztalatának - például egy adott bérlő megbízhatósága, vagy az ingatlan különböző szinergiákat élvez, ami hatással van a bérbeadhatóságra. Ez az újonnan belépő értékbecslők számára nem biztos, hogy egyértelmű - hívta fel a figyelmet Rábai György MRICS, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. partnere és ügyvezető igazgatója.

Ezek az ajánlások valamekkora többletmunkát fog eredményezni. A jelentéseknél már most is figyeltünk ezekre, de a régi jelentéseket is eszerint kell átalakítani, ez jelenti majd az igazi többletmunkát. A felülvizsgálatra jelölt külső értékbecslők esetén felmerülhetnek etikai kérdések, hogy milyen részletességgel adjuk át neki a felhasznált modelleket, az adatokat - fogalmazta meg Jakab Ágoston MRICS, a Grant Thornton Valuation Hungary partnere és ügyvezető igazgatója.

Fontos ajánlás az MNB-től, ami megváltoztatja az ingatlanszakmát
Szakmailag örülünk annak, hogy kijött egy ilyen MNB ajánlás, de a külső szakértők már eddig is megfeleltek ennek, így nálunk is a portfólió újraértékelése az egyik legfőbb kihívás, különösen a mai piacon, amikor évente akár 20 százaléknál is nagyobbat változhat egy ingatlan értéke. Az MNB ajánlásai kapcsán felmerülhet az értékbecslési díjaknak az emelkedése, ezt azonban véleményem szerint nem feltétlenül az MNB ajánlásai hozzák el, sokkal inkább a korábban beragadt díjak indokolják. A díjemelést viszont az ügyfelek árérzékenysége miatt nehéz átvinni a rendszerbe, éppen ezért a támogatások fejlesztése szükséges - emelte ki Hartmann István, az Erste Jelzálogbank Zrt. Értékbecslési szakterületének vezető ingatlan értékbecslője.

Az ingatlanértékelő szerepe nagyon nagy a pénzügyi befektetéseknél, a portfóliók ingatlanvagyona jelentős részt képvisel, így ez az alap megítélését is befolyásolja. A mi szempontunkból a portfólión belüli 5 százaléknál nagyobb arányt képviselő elemeket (ingatlanokat) tranzakciókor vagy évente egyszer felül kell vizsgálni másik értékbecslő által, ami további megerősítést jelent, csökkentve ezzel a kockázatokat, bár az 5 százalék véleményem szerint egy meglehetősen szigorú határ. Az értékbecslés díjaival kapcsolatban úgy gondolom, a legfontosabb nem az áremelés, hanem egy fair díj kialakítása - mondta el Scharek Zoltán MRICS, a Raiffeisen Investment Fund Management vezérigazgató-helyettese.

Fontos ajánlás az MNB-től, ami megváltoztatja az ingatlanszakmát
Minden olyan változás üdvözlendő, ami módszertani szempontból erősíti a stabilitást és biztosabb törvényi hátteret biztosít. Mi eddig is az ajánlás alapján jártunk el, ezek után még inkább oda kell erre figyelni. Az 5 százalékos küszöb MNB által történő esetleges felülvizsgálata viszont üdvözlendő lehet - tette hozzá Limp Adrián MRICS, Director, Head of Valuation & Advisory Hungary, Cushman & Wakefield.

A tartalom elsőbbsége a formával szemben továbbra is megmarad, a javasolt struktúra ellenére nem feltétlenül kell az eddig bevált modelleket átalakítani. Különböző ingatlanszegmensekben a különböző megközelítések továbbra is helyesek, ha abból kiderülnek a lényegi dolgok. Az ajánlások ellenőrzése nem pontról-pontra fog történni, hanem aszerint, hogy az adott kérdéseknek eleget tesz-e az értékbecslés. Mivel az értékelést mindig egy független értékelőnek kell végezni, ha a belső értékelő szakértőknél érvényesül a függetlenség, akkor az általuk megállapított érték is függetlennek tekinthető - foglalta össze az elhangzottakat Pálfi Péter, az MNB ingatlanszakértője.

Miként mérjünk területet?

A második panelbeszélgetés résztvevői a Property Measurementről beszélgettek, vagyis arról, hogy hogyan és miért használjuk az IPMS-t Magyarországon. Az IPMS célja, hogy ugyanazon elvek mentén kerüljenek felmérésre az épületek, vagy a terület, amit a bérlő bérel. A szakemberek összességében egyetértettek abban, hogy sztenderdizálásra szükség van, mivel ez segíti a piac átláthatóságát, erősíti a transzparenciát.

A panelt az IPMS munkacsoport magyarországi vezetője, az RICS magyarországi boardjának tagja, Csuhay Borbála MRICS moderálta. A beszélgetés összegezte az elmúlt hónapok háttérmunkáját, melynek két fontos eredménye az IPMS magyar nyelvű fordítása, illetve a hazai alkalmazhatóságát elősegítő formula létrehozása.

Fontos ajánlás az MNB-től, ami megváltoztatja az ingatlanszakmát
Mazsaroff Kata, Colliers International a bérbeadási igazgatója szerint a nemzetközi cégek egységes irodát szeretnének a dolgozójuknak országoktól függetlenül, ahhoz, hogy ezt elérjék, nagyon fontos, hogy a kiadott négyzetméterek azonosak legyenek. Ezt pedig csak úgy biztosítható, ha azonos mérési módszereket alkalmaznak. Az összehasonlíthatósághoz nagy segítséget nyújt az IPMS.

Veszprémi Judit MRICS, a JLL senior értékbecslője egyetértett az előzőekkel, hosszú távon megbízhatóságot és átláthatóságot generál a sztenderd megalkotása. Ugyanakkor arról is beszélt, hogy az értékbecslésben a területi sztenderdekkel kapcsolatos problémák csak a jéghegy csúcsát jelentik. Sok esetben az adatszolgáltatás részeként hiányos adatokat kapnak. Vagyis nem csak az a gond, hogy milyen sztenderdnek megfelelően készültek az értékelések el, hanem magával a felméréssel is probléma van.

Pál Tamás MRICS, az ESTON International irodapiaci bérbeadások területének vezetője szerint, mindenkinek az az érdeke, hogy egységes mérési rendszer jöjjön létre. Az RICS területmérési segédlet segítség a szakembereknek, de emellett szintén nagyon fontos része, hogy szabályokat fogalmaz meg az adatok tárolására, frissítésére vonatkozóan is, ami alapján könnyebben lehet őket használni, és mindig up to daten tartani. A problémákkal kapcsolatban azonban a szakember is megemlítette, hogy sokszor a területrajzok sem frissek. Az RICS egy nagyon jó mérési rendszert alkotott, de nem biztos, hogy minden épület esetében lehet használni.

Berki J. János, a Futureal nemzetközi Iroda-bérbeadási és vagyongazdálkodási igazgatója, arról beszélt, hogy a sztenderdizálás mindig jó, de a különböző változások ebben már komoly problémákat vetnek fel. Az ingatlanfejlesztés ciklusa 3 év. Ha már elkezdett projekt közben változik a sztenderd, nehéz elmagyarázni a változásokat a megtérülésben a megrendelőnek. A szakember szintén kitért arra, hogy a négyzetméterek számítása még sztenderdek mellett is nehéz, két egymást követő alkalommal is eltérő négyzetmétert számítanak a tervek alapján a mérnökök. Berki János véleménye szerint, az RICS sztenderdek alapján készült mérés nem jelent feltétlenül előnyt a fejlesztő számára, az ügyfél ettől még nem fogja kifizetni a terasz felére számolt bérleti díjat. Véleménye szerint, sokkal fontosabb, hogy legyen egy bizalmi viszony a fejlesztő és a bérlők között, így ha a fejlesztő azt mondja, hogy 500 négyzetméter az adott terület, akkor azt a bérlő elfogadja. Szintén jellemző, hogy ha a bérlő biztos benne, hogy a területet sztenderd alapján mérik, az már nem olyan meghatározó, hogy ez pontosan milyen sztenderd.

Pető Gábor, az UniCredit Bank Hungary Zrt. ingatlanfinanszírozási igazgatója visszautalt a korábbi beszélgetések során elhangzottakra. Véleménye szerint a sztenderdek a jobb értékbecslések elkészülésében is segíthetnek. Véleménye szerint például üdvözlendő irány, hogy az MNB az értékbecslési ajánlásában a felülvizsgálat és az eredeti becslés között 5 százalékos eltérést enged meg, mivel a válság előtt voltak 2-3-szoros eltérések is.

A konferencia első részének előadásai az alábbi linkre kattintva olvashatók:
bika wall street index tőzsde
jean cloude juncker
mol olajipar
huawei mobiltelefon
víz water
vonat train máv
e-cigi vape
LONDON, UNITED KINGDOM - 2019/09/04: British Prime Minister Boris Johnson is seen leaving No 10 Downing Street to attend his first Prime Minister's Questions at the House of Commons. Later today the MPs will debate bill that could block no-deal Brexit. ()
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól.
shutterstock új lakás