Mi most a legfontosabb dolog, amit tudni kell az újlakás-piacról?

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője

Az új lakások piaca egyre nagyobb sebességre kapcsol 2018-ban és 2019-ben. Ennek legfőbb oka, hogy egyrészt a beruházókat szorítja a 2019 végén megszűnő kedvezményes lakásáfa kivezetése, másrészt pedig minél inkább átadásközeli állapotba kerülnek a beruházások, annál inkább nő a projektek iránti érdeklődés is. A folyamatot leginkább az lassíthatja, hogy a szakemberhiány és az építőanyagárak drágulása miatt a lakásépítés költségei jelentős mértékben - évente átlagosan 5-10 százalékkal - növekednek, amiből a lehető legtöbbet próbálnak áthárítani a vevőkre. Ennek eredményeként az új lakások átlagos ára a használt lakásokét meghaladó mértékben növekszik - évente 15-20 százalékkal -, ez viszont jelentősen leszűkítheti a jövőbeni potenciális vásárlók körét. Figyelemre méltó fejlemény az is, hogy 2017-ben kevesebb új lakás épült Budapesten, mint 2016-ban, annak ellenére, hogy a kereslet és a kínálat is nőtt az új lakások piacán. Ez intő jel lehet a jövőre nézve a lakásvásárlóknak és az építtetőknek is. A szakemberhiány miatt nem ritka az eredeti átadási időpontok csúszása, a végső határidőt a kedvezményes lakásáfa megszűnése jelöli ki. Az új lakásokra felszámítandó 5 százalékos áfakulcs 2019 végi kivezetése nagy valószínűséggel visszaesést okoz az eladási céllal épülő lakások számában 2020-tól. Erre abból lehet következtetni, hogy amíg az elmúlt 1-2 évben az új építésű lakások kínálata az ingatlan.com-on dinamikusan emelkedett, addig 2020-as vagy azt követő átadással egyelőre nem hirdetnek új lakóingatlant az oldalon. Ez pedig a beruházók építési kedvének jövőbeni visszaesését vetíti előre. Ha ez a forgatókönyv bekövetkezik, akkor a lakásépítésekben ismét nagyobb szerepet kaphatnak a saját célra épített ingatlanok. Jelenleg több mint 300 ezer embert foglalkoztat az építőipar - erre utoljára tíz éve volt példa -, viszont az ágazat jövője szempontjából kulcsfontosságú lesz, hogy az építési vállalkozók hogyan tudják megtartani az elmúlt két évben kiépült kivitelezői kapacitásaikat.

Fábián Gergely, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi rendszer elemzéséért és hitelösztönzésért felelős ügyvezető igazgatója

Immár négy éve tart a dinamikus fellendülés a hazai lakásárakban az MNB lakásárindexe alapján, mely trend az idei évben is folytatódhat. Bár a tavalyi év során érdemi bővülés indult meg a lakáskínálatban 14 ezer átadott lakással és 38 ezer kiadott új lakásépítési engedéllyel, ez mégsem tud lépést tartani a jelentős kereslettel. Az alacsony kamatkörnyezet következtében számottevő súlya van a befektetési céllal vásárlóknak, és mára - a különösen nagy áremelkedés tükrében - egyre nagyobb szerepet kap a lakásvásárlás hitelből való finanszírozása. 2017-ben 39 százalékkal nőtt az új szerződésű lakáscélú hitelek száma, míg tízből négy lakást már hitelből vásárolnak. Az alacsony munkanélküliség, az éves szinten 4-5 százalékos reáljövedelem-emelkedés, valamint az alacsony kamatok további erős keresletet vetítenek előre. Előretekintve a lakáskínálatban érdemi korlátok figyelhetők meg, különösen a szakképzett munkaerő hiánya és a kedvezményes áfa körüli bizonytalanság miatt. Számításaink szerint az új lakásfejlesztések mintegy 44 százalékát időbeli csúszás jellemzi, így 2018. év végére torlódott az építés alatt álló új lakások tervezett átadásának jelentős hányada. A kockázatok összességében Budapestre koncentrálódnak, ahol négy év alatt megduplázódtak az árak. Érdemi lassulásnak kell bekövetkeznie a lakásárak növekedésében, hogy ne váljon túlfűtötté a fővárosi piac. Az újlakás-kínálat további egészséges bővülése így elengedhetetlen lesz a piac egyensúlyához, miközben a lakáshitelezést szorosan nyomon kell követni, hogy időben lehessen jelezni a beavatkozás szükségességét.

Kiss Ákos, a Property Market Kft. lakóingatlan értékesítési igazgatója

Az előrejelzések és elemzések szerint a tavalyi rekordok után 2018-ban szintén erőteljes évet várhatunk, ez az értékesítésre és az építési volumenre egyaránt igaz. 2016-ban és 2017-ben mind a lakás-, mind az irodaépítési kedv megélénkült az országban, és érezhetővé vált, hogy a bizalom visszatért a piacra. Ezt mutatja az is, hogy a kereslet évek óta egyre jobban erősödik az új építésű lakások iránt, ráadásul a vevők egy jelentős része már a tervezőasztalról vásárol lakást. Azt tapasztaljuk, hogy erős a kereslet mind a saját, mind a befektetési célra szánt lakások iránt, hiszen az elmúlt években a reálbérek nagymértékű növekedésével és a kedvezőtlen hitelállomány leépülésével megteremtődtek a feltételek arra, hogy az új építésű lakáspiac keresleti oldala is beindulhasson. Mivel a rendszerváltozás óta ilyen alacsony kamat mellett, forintalapon még nem lehetett lakáshitelhez jutni, mint most, az alacsony alapkamatnak és a jó jelzáloghiteleknek köszönhetően 30-40 százalékkal nőtt a felvett hitelek aránya. 2017-ben az előző évhez képest a kiadott építési engedélyek száma is nagyot nőtt - mintegy 20 százalékkal -, azonban az idei év nagy kérdése a kedvezményes áfakulcs sorsa. Amennyiben a hatályos szabályok nem változnak, nem kizárható az év második felében a megindított beruházások számának némi visszaesése. A munkaerőhiány kellemetlen következményei miatt nehezebb lett kivitelezőt találni, számos esetben csúszhatnak a határidők. Viszont így is eredményes lehet a 2018-as év a lakásépítések terén, mivel a tavalyi évben Budapesten használatba vett több mint 2700 lakás után, a jelenlegi kilátások alapján legalább 6000-7000 lakás épül meg. Mindez annak ellenére, hogy az építőipari kapacitáshiány és kivitelezési költségnövekedés nagy kihívás elé állítja a kivitelezői háttér nélküli beruházókat.

Kricsfalussy Tamás, a Metrodom Értékesítési vezetője

Az új építésű lakások piacát, illetve a piacon bekövetkező változásokat a szokásos ismert és jól belátható gazdasági tényezőkön túl - gazdasági növekedés, kamatszintváltozás, infláció stb. - alapvetően az új építésű lakások áfájával kapcsolatos várakozások határozzák meg. Az, hogy 2020. január 1-jén emelkedik-e meg az áfa, vagy a kedvezményes áfa időszakát további egy-két évvel kitolják, illetve, hogy az áfa kulcsa a korábbi 27 százalékosra, esetleg a kedvezményes 18 százalékosra változik-e, alapvetően határozza majd meg a bruttó lakásárakat. Az árak várakozásaink szerint idén 8-10 százalékkal emelkednek, ennek csak részben oka az áfaemeléstől való félelem, legalább ilyen fontos, hogy a kínálat a munkaerőhiányból adódó szűk kapacitás miatt nem tud lépést tartani a kereslettel. Bár újabb projektek folyamatosan indulnak és év végéig még indulni is fognak - várakozásaink szerint idén és jövőre is mintegy 10-11ezer új lakás kerül a piacra -, kivitelező hiányában azonban már meghirdetett projekteket halasztanak el, vagy függesztik fel az értékesítésüket, ahogyan erre az elmúlt fél évben több példa is volt. A vevőknek a kivitelezés alatt lévő projektek esetén is fel kell készülniük 3-9 havi csúszásra az eredetileg meghirdetett időpontokhoz képest, ezért mindenkinek csak olyan szerződés aláírását javasoljuk, amelyekben egyrészt rögzítve van az átadás időpontja, másrészt kellő szankciók vannak meghatározva késedelem esetén. Sajnos várhatók olyan esetek is, amikor az alvállalkozók hiánya, illetve a kiviteli költségek gyors növekedése miatt - ez 2016 óta minden évben meghaladta a 10 százalékot, és idénre is 12-14 százalékot várunk - több projekt is bebukik. Befektetési céllal, kellő körültekintéssel, még mindig jó választás az új építésű lakás vásárlása, bár a bérleti díjak növekedése lelassult, az árak azonban rövid és középtávon is a más, alacsony kockázatú befektetésekénél jóval magasabb hozammal kecsegtetnek.

Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property Zrt. vezérigazgatója

A Biggeorge Property továbbra is erős keresletet regisztrál prémium lokációjú és minőségű budapesti lakóingatlanfejlesztései iránt. Az új lakást vevők között egyre növekszik a jelzáloghitelt és a CSOK-ot igénybe vevők aránya, de továbbra is számottevő a befektetési célú lakásvásárlás. A bankok finanszírozási hajlandósága és a kockázatmentes hozamok alacsony szintje mind a fejlesztőket, mind a hitelt felvevő vásárlókat támogatja. A válság éveiből áthúzódó elhalasztott kereslet még mindig érződik, folyamatos az első lakást vásárlók érdeklődése. Az újlakás-árak növekedésének meredeksége csökkent, de nem látunk arra utaló jeleket, hogy az irány változna a következő negyedévekben. A keresletet és a kínálati árak emelkedését nemcsak a növekvő GDP és a jelentős bérkiáramlás fűti, hanem egyre inkább a megemelkedett kivitelezési költségek is, amelyeket eddig nagy részben a piac át tudott hárítani a lakásvásárlókra. A kapacitáshiány okozta kockázatokat a generálkivitelezők a generálfedezetek drasztikus emelésével kívánják kompenzálni, amit viszont a fejlesztők nem fognak tudnak lenyelni, ezért várhatóan egyre többen elmozdulhatnak a saját projektmenedzsment és/vagy generál felé, illetve további végáremelkedések prognosztizálhatók. Az átadások csúszása is elsősorban a kapacitáshiányra vezethető vissza, de a projekt teljes meghiúsulása inkább csak nagyon félrekalkulált árazású tömegtermékek esetén várható. Azt tapasztaljuk, és a jövőben még inkább annak erősödésére számítunk, hogy az új lakást vásárlók egyre jobban megfontolják, hogy kikben bízhatnak meg, hol látják biztosítottnak a projekt garantált megvalósulását. Itt a nagyobb, évtizedes track-recorddal rendelkező fejlesztők jelentős előnyt élveznek a kisebb, kevesebb referenciával bíró cégekkel szemben. Az áfával kapcsolatos bizonytalanság miatt előrehozott vásárlásokat várunk a következő negyedévekben, bár minden racionális érv amellett szólna, hogy 2020 után is fennmaradjon az 5 százalékos adókulcs.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője

Sokéves rekordok dőltek meg tavaly a fővárosi újlakás-piacon. 9100 társasházi lakáseladást regisztráltunk, ami utoljára 2006-ban volt ennél több, ráadásul minden jel arra utal, hogy a 2018-as év felülírja majd ezeket a számokat is. Idén ugyanis mind értékesítésben, mind építési volumenben újra erős évet várunk. 2018-ban 9 ezer, jövőre pedig bőven tízezer feletti új lakás átadását jelezzük előre az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképének számai alapján. Ezt követően viszont a frissen piacra kerülő kínálat - a 2019 után várhatóan jelentősen megemelkedő áfaszint miatt - visszaeshet majd. A piaci boom egyik árnyoldalaként említett jelenség, miszerint az eredetileg meghirdetett átadási dátumhoz képest - elsősorban az építőipari kapacitás- és munkaerőhiány miatt - egyre több épület átadása késik, nem légből kapott. Az OTP teljes piacot monitorozó adatbázisában a beruházások nagyjából 80 százalékában kellett - a két frissítés között eltelt fél év alatt - legalább egy negyedévvel kitolni az átadás dátumát. Emellett arról is egyre több esetben hallani, hogy a növekvő építőipari költségek mellett egyes beruházók és kivitelezők tapasztalatlansága, illetve a 2019 végi dátum miatti gyakori kapkodás az új lakások egy részénél minőségi problémákat eredményezhet. Érdemes tehát alaposan tájékozódni vásárlás előtt, és utánanézni mind a beruházónak, mind - ha már ismert - a kivitelező cégnek, ezek referenciáinak, pénzügyi hátterének. Bár a tervezőasztalról történő vásárlással jelentős, bizonyos esetekben akár 20-30 százalékos árengedmény is elérhető, a kivitelezés bizonytalanságai némely esetben ekkor még nagy kockázatot jelenthetnek. A körültekintés amiatt is indokolt, hogy a vásárlók egyre több pénzt kénytelenek áldozni egy új lakás megvásárlására. A tavalyi nagyjából 550 ezer forintos budapesti négyzetméterárak után idén 620 ezer forint körüli árakra kell számítani, jövőre pedig a fővárosi új lakások négyzetméteréért átlagosan akár 700 ezer forintot is fizetni kell majd.

• Címkék:
• ingatlan lakás,
• lakáspiac,
• ingatlan,
• Ingatlan lakáspiac,
• új lakások,
• új építésű lakás