Több tízezer magyar lakás sorsa forog kockán! Mi lesz az otthonokkal?
Ingatlan

Több tízezer magyar lakás sorsa forog kockán! Mi lesz az otthonokkal?

Portfolio
Az új lakásokat érintő 27%-os áfa visszaállítása körüli zűrzavarban most számtalan kérdés merül fel azokban, akik bárhogyan is, de kapcsolódnak az újlakás-piachoz (vagy akár a használt lakásokéhoz, hiszen közvetetten erre a piacra is komoly hatással lesz a 5%-os áfa időszakának vége ). A legnagyobb hazai lakásfejlesztőket kérdeztük arról, hogy mit látnak ők a jelenlegi helyzetben, és mire számíthatnak a jövő lakásvásárlói. Kíváncsiak voltunk arra, hogy mennyi projektet indítanának el a következő 1-2 évben, és hány lakást terveznek átadni 2020 után? Továbbá, hogy milyen pozitív és negatív hatásokra számítanak az áfa visszaállása után. Arra is választ kaptunk, hogy terveznek-e valamilyen módosítást az értékesítésben, illetve az adásvételi szerződésekben, és hogy ezek alapján, a vásárlók, vagy a fejlesztők fogják majd viselni a magasabb áfa terhét. Végül feltettük a vásárlók szempontjából az egyik legaggasztóbb kérdést, hogy vajon mekkora csúszásokat látnak maguk a szakértők most a piacon?


Sokat elárulhat a jelenlegi és a várható ingatlanpiaci helyzetről, hogy a fejlesztők milyen döntéseket hoznak, mennyi projektbe kezdenek bele és milyen kínálattal készülnek a visszaállított áfa, vagyis a 2019. december 31. utáni időszakra. A válaszokat adó két nagy hazai lakásfejlesztőnél összesen több, mint 3800 lakás építése áll tervezés alatt, vagy kerülhet lassan tervezési fázisba, így lényegében több ezer olyan lakásról lehet tudni (csak ennél a két nagy fejlesztőnél), ami biztosan 2019 vége után készülne el, és újra a 27 százalékos áfa terhelné az értékesítésüket (vagy egy jelentős részüket). Ezeken túl több, mint 3000 azoknak a lakásoknak a száma, amelyeknél a kivitelezés már elkezdődött és folyamatban vannak a szerkezetépítési munkálatok. Ezeknél a projekteknél 2019-es átadást terveznek, de az építőipari kapacitás helyzetének köszönhetően nem kizárható némi csúszás.

Bár az egyik nagy hazai fejlesztő, a Varga-bejelentés után szinte azonnal élénkülő alvállalkozói jelentkezésekről számolt be, ami annyit jelent, hogy több kisebb projektnél vélhetően azonnal befagyasztották a munkákat, lemondták a lefoglalt kapacitásokat, a másik fejlesztő szerint a befejezésre váró projekteken a felgyorsítandó munkálatok és a rengeteg szerkezetkész állapotú projekt miatt akár a mostaninál is nagyobb kapacitáshiány alakulhat ki a befejező munkáknál, egyelőre mindenki a sötétben tapogatózik és nincs egyértelmű konszenzus a kérdésben.

Ezek a számok jól tükrözik, hogy a legnagyobb fejlesztők bíztak abban, hogy a kedvezményes áfa meghosszabbításra kerül, továbbá abban, hogy a kereslet 2019 decembere után is aktív marad. A megkérdezett fejlesztők esetében olyan projektről egyelőre nincs szó (az egész hazai piacot nézve azonban már jó néhány ilyen projektről lehet tudni), amit a 27%-ra visszatérő áfa miatti hírek okán állítottak le, a jövő évi projektindítások esetében viszont befolyásolhatja a döntést, hogy a hatóság miként ítéli meg a 2019. december 31-e után elkészült lakások előrehozott kifizetéseit, illetve jelent-e be a kormány átmeneti intézkedést, esetleg köztes áfaterhet, vagy egyéb ösztönzőt a vásárlók számára. Ha ezekben is szigorú álláspontra helyezkedik a kormány, a megkérdezett fejlesztők a tervezettnél sokkal kisebb kibocsátásra és a projektek sokkal lassabb megvalósítására számítanak, vagy akár bizonyos projektek piacra vitelét be is fagyaszthatják.

Metrodom folyamatban lévő építkezései:

  • 2018 szeptembere és 2019 novembere közötti átadással: 13 társasházban összesen 2152 lakás
  • 2018-ban még elinduló új építkezések (előkészületben lévő projektek): 4 társasházban összesen 830 lakás
  • 2019-ben elinduló új építkezések (előkészületben lévő projektek): legalább 4 társasházban több mint 1000 lakás

Mit szólnak a nagyok az áfa visszaállításához?

Arra a kérdésre, hogy mi volt az első reakciójuk arra, hogy az áfa 2020-tól újra 27 százalék lesz (vagyis nem tervezi a kormány az 5%-os átmeneti időszak hosszabbítását), az egyik megkérdezett fejlesztő vállalat vezetője elmondta, hogy a reakcióik vegyesek, pozitívumként tekintenek arra, hogy véget ért a bizonytalanság, ami a legrosszabb volt az üzleti tervezés szempontjából. Szintén pozitívumként értékelik, hogy az áfa emelkedése miatt már most is több versenytársuk függesztette fel az értékesítést, bizonytalan időre elhalasztva a projekteket, aminek piactisztító hatása van. Továbbá az is segíti a nagyobb szereplőket, hogy építőipari kapacitások szabadulnak fel, illetve az egyik fejlesztőnél már több alvállalkozó is bejelentkezett, hogy idén év végétől - jövő év elejétől vannak szabad kapacitásaik, így szívesen állnak a vállalat rendelkezésére.

Ugyanakkor negatív hatásra is készülni kell, ekkora adóemelést nem tudnak lenyelni a beruházók, lehet, hogy nem teljes egészében, de az adóemelés nagyrészt meg fog jelenni a fogyasztói árakban. Egy ilyen durva áremelkedést követően 6-12 hónapig szinte lehetetlen lesz új lakást eladni, és az áremelkedés egy része a piaci hatásmechanizmus miatt át fog gyűrűzni a használtlakás-piac áraiba is.

Ugyanerre a kérdésre az általunk megkérdezett másik nagy piaci szereplő elmondta, hogy sajnálatosnak tartják a döntést, mert véleményük szerint a jelenlegi szabályozás fenntartása szolgálta volna legjobban valamennyi szereplő érdekét (vevők, bérlők, beruházók, kivitelezők, finanszírozók, építőanyag gyártók, állam).

Véleményük szerint nagyságrendileg harmadára - negyedére eshet vissza a fejlesztők által épített lakások száma még a CSOK esetleges emelése esetén is.

A pénzügyminiszter bejelentése kapcsán megfogalmazott érvekkel nem értenek egyet, mert véleményük szerint a magyar és külföldi befektetők vásárlásai a bérleti piacon plusz kínálatként jelenik meg, amely a kereslet-kínálat összefüggései alapján csökkenti a bérleti díjakat, vagy fékezi azok emelkedését, így az ezen lakásokra adott kedvezményes áfa sem "kidobott pénz" az állam részéről.


Több tízezer magyar lakás sorsa forog kockán! Mi lesz az otthonokkal?

Elmondták, hogy még mindig bíznak abban, hogy esetleg egy köztes áfakulcs kialakításával elkerülhetővé válik a lakásépítés drasztikus visszaesése 2020-tól, pont attól az időponttól, amikor az EU források kifutása miatt a magyar gazdaság élénkítésére is szükség lehet. Kiemelték azt is, hogy elengedhetetlen lenne, hogy a jelentős piaci káosz elkerülése érdekében a 2009. évi áfa emelés során alkalmazott szabálynak megfelelő átmeneti szabály kerüljön sürgősen bevezetésre, azaz a 2019. december 31-ig a földhivatalba benyújtott szerződések esetén a vételár megfizetéstől függetlenül az 5% áfa kerüljön alkalmazásra. Egy ilyen átmeneti szabályozás mindenképpen segítene abban, hogy ne kerüljenek akár vásárlók ezrei olyan helyzetbe, hogy a megemelkedett áfával kelljen megfizetniük a vételárat az építőipari kapacitások szűkössége miatt kialakult esetleges késedelem miatt. Egy esetleges köztes áfakulcs bevezetésével együtt biztosítani lehetne, hogy ne legyen azonnali drasztikus csökkenés a kínálatban és az értékesítésben, és az áfa emelése ne járjon együtt a szektorban az 5%-os áfa hatására már felépült fejlesztői, kivitelezői, anyaggyártói, tervezői kapacitások nagyon jelentős rombolásával.

Érdekes kérdést vet fel az is, hogy a fejlesztők tervezik-e felülvizsgálni az adásvételi szerződéseket, és akár új fizetési megállapodást kötni a vásárlókkal. A válaszadók közül az egyik cég tervezi, hogy alternatív fizetési konstrukciókat ajánlanak fel a vásárlóknak, de náluk már a jelenlegi szerződések is lehetővé teszik az előteljesítést. A másik fejlesztő elmondta, hogy a szerződéseikben most is figyelembe veszik, hogy 2020. január 1-től 27%-ra emelkedik az áfa, ahogy az a jelenlegi jogszabályban is szerepel, így nincs tervben a szerződések felülvizsgálata.

Mi lesz így az értékesítéssel?

Vásárlóként felmerülhet a kérdés, hogy a fejlesztők tervezik-e az értékesítések átmeneti felfüggesztését, arra számítva, hogy 2019 vége felé jelentősen megugorhat a használatba vehető lakások ára. A fejlesztők számára ugyanis megérné csak akkor eladni a lakásokat, amikor bejön a keresleti boom és mindenki, aki megteheti, bevásárol új lakásból még a kedvezményes áfa mellett.

A kapott válaszok alapján az értékesítés átmeneti leállításáról nincs szó, folyamatosan kínálják a lakásokat, de a projektek előrehaladtával az árak is mennek egyre feljebb. Egyikük arról is beszámolt, hogy várakozásaik szerint a 2020-ban átadásra kerülő lakásokat jövő év végéig eladják, ezek árát pedig 80-90 százalékban az ügyfelek ki is fogják fizetni, hogy megtakarítsák az áfát.

A finanszírozás és az áfa kapcsán egészen idáig azzal a feltételezéssel éltünk, hogy amennyiben nem kerül 2019 vége előtt kifizetésre egy lakás, akkor a vásárlókat terheli a magasabb áfa. Ez a megállapítás abból a szempontból nem egyértelmű, hogy egy bruttó árban megállapított adásvételi szerződés esetén, a vásárló ugyanazt az összeget fizetné, mint amiben megállapodtak, az átadás időpontjától függetlenül. Vagyis ebben az esetben a fejlesztőt terhelné ez a többletköltség, amire nyilvánvalóan fel is készültek, így bruttó áras értékesítésre a megkérdezett fejlesztőknél nem is volt példa, vagyis minden élő szerződésüket nettó+áfa összegre kötötték, ami nyilván számukra a legracionálisabb.

Lesznek csúszások?

Annak, aki már szerződést kötött egy új lakás megvásárlására (vagy éppen most tervezi), és a leendő lakásának az átadását 2019-ben tervezik, nem mindegy, hogy mekkora csúszásokra készülnek most a legnagyobb, legtőkeerősebb, legkomolyabb alvállalkozói körrel rendelkező fejlesztők a piacon. Nyilvánvalóan ez minden projekt esetében más, a fejlesztők válasza alapján, átlagosan 2-5 hónap (maximum 8 hónap) csúszással lehet számolni jelenleg, de ez a szám nem jelenti feltétlenül azt, hogy minden lakást később fognak átadni, mint a tervezett időpont, a projektek egy része határidőre fog elkészülni. Ugyanakkor arra is érdemes odafigyelnie a vásárlóknak, hogy főként a kisebb projekteknél nemcsak csúszás, de akár az építkezés leállására is van és lesz még példa. Sőt, az OTP Jelzálogbank információi szerint az idei év első félévében már 15-20 olyan, korábban hirdetett beruházás is volt, amit végül a hírek szerint véglegesen leállítottak.
elektromosroller
Westminster brexit brit kilepes tortenelmi dontes
Brexit london tuntetes1500
GettyImages-1167008922
Furjes Balazs Budapest Liget projekt1500
100 forint shutter
onlinevásárláse-kereskedelem
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
2019. november 7.
Energy Investment Forum 2019
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Junior elemző/elemző

Junior elemző/elemző

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online előadás
Befektetési termékek a magas hozam reményében.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Furjes Balazs Budapest Liget projekt1500