Ők nyerhetnek a legnagyobbat az újabb CSOK-milliókkal

A korábbi Varga-bejelentés után most újabb információk derültek ki arról, hogy a kormány hogyan tervezi az új lakás vásárlásához 2020-ig kedvezményes 5%-os áfa kivezetése után a lakásépítéseket és vásárlásokat ösztönözni, úgy, hogy közben a családok részesüljenek a kedvezményekben és ne a külföldiek vagy/és befektetési céllal vásárlók. Gulyás Gergely miniszter a keddi Kormányinfón bejelentette, hogy az 5000 fő alatti települések esetében emelkedik a CSOK összege (egyelőre ismeretlen mértékben), vagyis a kisebb településeken vásárló családok még magasabb támogatást kaphatnak.

"A CSOK összege növekedni fog az 5000 fő alatti településeken, konkrét összeg még nincs, de jelentős összegű emelést tervez a kormány" - mondta Gulyás.

Az 5%-os újlakás-áfa és egy valamivel magasabb CSOK összeg - kizárólag a kisebb településeken - aligha összehasonlítható egymással a teljes lakáspiac ösztönzése szempontjából. A kisebb településeken ugyanis lényegében nem létezik új építésű lakáspiac, legalábbis ami a fejlesztők által értékesítési célra épített, kész lakóingatlanokat illeti. Ennélfogva az új rendszerben a használt lakásokat érintő támogatások összege még érdekesebb kérdés lesz, ha ugyanis valaki vállalja, hogy egy ilyen településre költözik, a rendelkezésre álló kínálatból szinte csak használt házat fog tudni magának vásárolni, hacsak nem kezd bele egy saját ingatlan építésébe, amihez azonban először telket kell vásárolnia. Ezeknek a telkeknek a tulajdonosai (de persze a használt házak, lakások tulajdonosai is), ha érezhető lesz a kereslet növekedése ezeken a településeken, vélhetően azonnal beárazzák a megnövekedett támogatást, így félő, hogy a megemelt CSOK egy része is elveszhet.

Látjuk tehát, hogy azok a családok, akik élni kívánnak az új támogatással és ennek megfelelve egy 5000 főnél alacsonyabb lélekszámú településen vásárolnak, választhatnak a használt ingatlanok közül (amire most legalább 4 gyermek esetén is csak 2,75 millió forint a támogatás, ami így is sok helyen egy családi ház töredéke) vagy kereshetnek egy fejlesztő által épített új ingatlant, aminek jóval magasabb a támogatása (10+10 millió), de szinte nem is létezik. Továbbá fontos kérdés, hogy mire lesz majd elegendő a megemelt támogatás, hiszen könnyen lehet, hogy a 27%-ra visszaemelkedő áfa kompenzálására nem. Már egy 20-30 milliós új ingatlannál ez legalább 4-7 millió forintos extra kiadást jelent, vagyis legalább ennyivel kellene növekednie az új lakásokra felvehető CSOK-nak, ami a 3 és 4 gyerekes változatnak csupán az 50%-ka, ám a 2 gyerekes támogatás esetén háromszoros támogatási összeget jelentene.

Reméljük belefér ekkora emelés a tervekbe és a költségvetésbe, bár hangsúlyozzuk, hogy nem lenne meglepő, ha akár a telektulajdonos, akár a kivitelező vállalkozó, ismerve a családok megnövelt elérhető támogatását, ezt a növekedést beárazná a termékekbe, szolgáltatásokba.

Külön út lehet, amikor magunk intézzük a házunk megépítését, bár a telek kérdése itt is fontos. Ekkor ugyanis elvben még él az 5 millió forintig visszaigényelhető áfa, valamint az akár 10+10 millió forintos vissza nem térítendő CSOK, ami akár még magasabb is lehet a bejelentés értelmében. A jelenlegi szabályozás szerint ezzel a konstrukcióval tudunk majd 2020 után a legmagasabb összegű támogatást szerezni, csak találjunk megfelelő és megfizethető szakembereket a munkához.

Magánépítők esetében az áfa-visszatérítési támogatás feltételei:

• A támogatás mértéke a számlák áfatartalma, maximum 5 millió forint.
• Ezeket a számlákat az építési telek vásárlással, az építőanyag-beszerzésekkel, illetve az építőipari szolgáltatásokkal kapcsolatban lehet benyújtani.
• Első lépésként az igénylőnek költségvetést kell benyújtania az építkezésről.
• Az igénylőnek a hitelintézet által elfogadott költségvetésben szereplő költségek 70%-áról a saját nevére kiállított számlával kell rendelkeznie.

Mi történhet a piacon? - Használt ingatlanok

Mivel egyelőre sem konkrét összegről, sem a bevezetés időpontjáról nem számoltak be, a várható piaci hatások körül is sok a bizonytalan tényező és sok lehetséges kimenet van. Ugyanakkor, ha érdemi növekedés lesz a mostani támogatások mértékében, akkor az is elképzelhető, hogy a célzott, vagyis az 5000 főnél kisebb településeken a CSOK mértékével megegyező áremelkedés megy végbe a kínált ingatlanok áraiban, de vélhetően csak a feltételként megszabott 35 milliós határig. Láthattuk, hogy az új lakásoknál is elindult egy látható árnövekedés a 10+10-es CSOK bejelentését követően, így ha érdemi növelést jelentenek be a használt lakásoknál, az hasonló piaci mechanizmusokat eredményezhet.

Korábbi cikkünkben részletesebben is beszámoltunk róla, hogy mennyi települést érint a magasabb összegű CSOK, és ezek közül melyek vannak még Pest megye határán belül. Jobban szűkítve a listát azokra az 5000 főnél kisebb településekre, amik az agglomerációhoz tartoznak, látható, hogy Telki és Remeteszőlős esetében voltak a legmagasabbak az átlagos ingatlanárak 2016-ban, mindkét településen 50 millió forint felett volt az átlagár.

A legalacsonyabb átlagár - mintegy 5 millió forint - Csörögön volt 2016-ban, az 5000 főnél kisebb, Budapest agglomerációjához tartozó települések közül. Az MNB nominális lakásárindexe szerint 2016 és 2017 vége között országosan 17,9%-kal drágultak a lakóingatlanok a községekben, így mostanra ez az átlag inkább 6 millió forint felé közelíthet. Ez azt is jelenti, hogy ha kétszeresére növekedne a használt ingatlanokra kapható CSOK, egy négygyermekes család lényegében ingyen juthatna házhoz ezen a településen.

Mi történhet a piacon? - Új ingatlanok

Bár a kedvezményes lakásáfa megszűnéséből fakadó kínálatcsökkenés kompenzálására egyáltalán nem lesz képes a magasabb összegű CSOK, elképzelhető, hogy lesznek olyan kisebb fejlesztők, akik ezeken a településeken kezdenek ingatlanfejlesztésbe, ha azt tapasztalják, hogy van rá kereslet a magasabb és koncentráltabb támogatási rendszer miatt. Főleg, ha már a nagyobb településeken nem lesz elegendő érdeklődő a néhány lakásos kisebb projektekre, a jelentősen emelkedő újlakás-árak miatt.

Továbbá a telekárakban is látványosan lecsapódhat a megnövekedett érdeklődés, ha valóban célba ér az új ösztönző rendszer és a családok tényleg vásárolnak ezeken a településeken, miközben az 5-10 ezer fős környező településeken pedig vissza is eshet a kereslet. vagyis a telektulajdonosok, amennyiben majd eladják az ingatlanukat, a nyertesek között lehetnek.

Aki pedig magának épít új házat valamelyik támogatott településen, magasabb összegű CSOK-ot, és az áfa-visszatérítést is megkaphatja 5 millió forintig. Ezt a támogatást akkor lehet arányaiban maximálisan kihasználni, ha az építési költségek nem magasabbak, mint 18,5 millió forint. Három gyermek mellett tehát 10 millió forintot kaphat a háztartás a CSOK-ból, és 5 millió forintot visszaigényelhet, ha saját maga intézi az építkezést. Ezekre most lehetősége van a családoknak, ha viszont egy ilyen házépítésbe egy 5000 fő alatti településen kezdenek bele, további kedvezményre is számíthatnak, ami ha eléri a 3,5 millió forintot, akkor az imént felvázolt eshetőségnél lényegében egy ingyen házat eredményez, amihez már csak a telek költsége jön hozzá.

Korábban is voltak próbálkozások a kisebb települések részéről, hogy az elvándorló lakosságot pótolják, többnyire kevesebb sikerrel. Ilyenkor általában erősen nyomott áron kínáltak ingatlanokat, vagy akár telkeket teljesen ingyen, csak hogy legyenek olyanok, akik beköltöznek. Bár ezek a kezdeményezések nem országosan működtek, ellentétben a mostani bejelentéssel, nem valószínű, hogy nagy sikereket érnek el vele. Ezeken a településeken nemcsak a munkahelyek hiányoznak, és így a szülőknek kell megoldani a folyamatos ingázást, de gyakran az óvodák, iskolák is hiányosságokkal küzdenek, ami ismét egy erős ellenérv. Akik viszont már most is egy ilyen településen élnek, lehetőséget jelenthet a magasabb összegű CSOK, hogy egy újat építsenek, vagy nagyobb házba átköltözzenek.

• Címkék:
• csok,
• ingatlan lakás,
• ingatlan,
• Gulyás Gergely,
• lakásáfa,
• Ingatlan lakáspiac