Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!
Ingatlan

Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!

Portfolio
A legfontosabb hazai fejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK), mint kiemelt szakmai érdekképviselő szervezet, 12 pontban foglalta össze az 5%-os lakásáfa által hozott lakáspiaci fellendüléssel kapcsolatos álláspontját és további pontokban a jövőre vonatkozó javaslatcsomagját.


Július elejére egyértelművé vált, hogy a kormány nem tervezi az új lakásokra vonatkozó csökkentett áfakulcs meghosszabbítását, vagyis a jelenlegi 5%-ról várhatóan újra 27% lesz az új építésű lakások áfaterhe. A hírre felbolydult a teljes ingatlanszakma, az őket támogató ügyvédek, adótanácsadók, banki szereplők, ingatlanközvetítők, és úgy általában mindenki aki él és mozog ezen a piacon, vagy éppen vásárlásban van. Cikkek, elemzések, vélemények és interjúk tucatjai jelentek meg a várható következményekről, hatásokról, és a lehetséges konkrét ügymenetekről (mire alkamazható még az 5%-os kulcs, a bank adhat-e hitelt és hogyan, stb.). A legtöbben azonban a mai napig sötétben tapogatóznak a kérdésben. A piaci szereplők számára megnyugtató és konkrét, 100%-ig biztos válaszokat a mai napig nem tudunk.

Az alábbiakban az IFK szakmai álláspontját és javaslatait olvashatják

1. A kedvezményes 5 százalékos áfakulcs bevezetése sikeres döntés volt

A 2016-ban bevezetett 5 százalékos lakásáfa a lakásépítések jelentős növekedését hozta és hozzájárult ahhoz, hogy a kormány által is kitűzött évi 30-40 ezer darab új lakás épüljön országosan, továbbá hozzájárult a gazdasági növekedéshez, a költségvetés bevételeinek és a foglalkoztatottság, illetve az átlagbér növeléséhez, illetve a CSOK-kal kombinálva a családpolitikai célok eléréséhez.

Takács Ernő, az IFK elnöke hangsúlyozta, hogy az IFK szakmai javaslatai a lakásvásárlók, a piac és a költségvetés érdekeit egyaránt szem előtt tartják. Egyebek mellett ismertetik a lakásépítéseknél alkalmazott kedvezményes áfakulcs előnyeit, megszüntetésének hatásait és alternatív, konstruktív javaslatot is tesznek a kedvezményes kulcs 2019. év végi megszűnésekor egy átmeneti szabályozásra, illetve 2020-tól az illetékszabályok átalakítására, illetve az eladói illeték bevezetésére.



Dr. Takács Ernő

portfolióért felelős vezérigazgató-helyettes

WING Zrt., (Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK), elnök)

Dr. Takács Ernő a budapesti államigazgatási főiskolán végzett igazgatásszervezőként és szakigazgatás-szervezőként, majd a pécsi Janus Pannonius Tudományegyetemen doktorált jogászként. A magyar ingatlanszektor elismert... Tovább »



Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!
2. A kedvezményes áfakulcs lakáskínálatot teremtett

Az új építésű lakások árának emelkedését - összhangban a használt lakások áremelkedésével - nem az 5 százalékos áfa bevezetése, hanem a bérek és a gazdaság növekedése, a kamatok alacsony szintje, a korábban elmaradt vásárlások pótlása miatti jelentős kereslet okozta. Az 5 százalékos kulcs bevezetése lehetővé tette, hogy a kínálat jelentősen nőjön és így az árak emelkedése mérsékeltebb legyen mind az új- mind a használt lakások piacán, mintha maradt volna a 27 százalékos áfa.

3. A lakásépítés új megrendelést adott az építőiparnak, de a kapacitásoknak csak a 15 százalékát köti le

Az építőipari kapacitáshiányhoz a lakásépítések csak korlátozottan járulnak hozzá, mivel az építőipari termelés mindössze 15 százalékát jelentik. Ezzel szemben az állami beruházások részaránya 50 százalék feletti.


Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!
BudaPart., További információkért kattints a képre!
4. Környező és más országokban is van kedvezményes áfakulcs a lakásépítésre

A kedvezményes lakásáfa hosszú távra biztosíthatja, hogy minél többen éljenek minőségi környezetben, ezzel is hozzájárulva a jobb életminőséghez. A régió legtöbb országában kedvezményes mértékű áfakulcs kerül alkalmazásra, pont ezen szempont figyelembevétele mellett. Lengyelországban 8 százalék, Szlovéniában 9,5 százalék, Romániában 5 százalék az áfa, és a szabályozás sok éve változatlan. Hasonlóan kedvezményes kulcs kerül alkalmazásra Nyugat-Európa több országában is.

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) Magyarország vezető ingatlanfejlesztő társaságait képviselő szervezet, melynek tagjai: Atenor Hungary; Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.; Biggeorge Property Zrt.; Codic; Ceetrus; CPI Hungary Kft.; ECE Projektmanagement Budapest Kft.; Futureal Development Zrt.; Goodman Group, Gránit Pólus; Graphisoft Park SE; HB Reavis Hungary Kft.; Horizon Development Hungary Kft.; InfoGroup; Metrodom Kft.; OTP Ingatlan Zrt.; Prologis; Property Market Ingatlanfejlesztő Kft.; Skanska Property Hungary Ltd.; Trigránit Fejlesztési Zrt.; White Star Real Estate Kft.; WING Ingatlanfejlesztő és Beruházó Zrt. Az IFK támogatói: az Inpark ipariingatlan-fejlesztő cégcsoport, a Liget Budapest Projekt, az Óbuda Group, és a PWC Magyarország.

5. A befektetői vásárlás nem kártékony, segíti a piaci alapú bérlakáspiac kialakulását, ezáltal a munkaerő mobilitást is

A lakáspiac kisebbségét jelentő befektetői vásárlásoknak is jelentős gazdaságpolitikai haszna van. Ezek révén az albérleti piac kínálata bővül, a bérleti díjak emelkedése mérsékeltebb, az erre rászorulók alacsonyabb bérleti díjat fizethetnek, és javul a munkavállalók mobilitása.

A piaci alapú bérlakások építését a jogszabályi környezet fejlesztésével is lehetne támogatni. Megfelelő szabályozás kialakításával (például eladási illeték 5 éven belüli értékesítés esetén) a rövidtávon ügyeskedők kiszűrése is lehetővé válik. Az áfa 27 százalékra emelésével valójában pont az eddig rövidtávra befektetők jutnának extraprofithoz.

6. Megindult a szakemberek hazaáramlása

A jelentős kapacitásigény pozitív hozadéka ugyanakkor, hogy az építőipari bérek növekedésével lassan megindult a korábban külföldre távozott szakemberek visszatérése az országba, továbbá a szektorban dolgozók száma jelentősen nőtt, és 10 éves rekordot megdöntve meghaladta a 300 ezer főt. Fontos lenne a külföldön dolgozó, hazatelepülésen gondolkozó szakemberek és a szakma iránt érdeklődő fiatalok számára is fenntartani a pozitív jövőképet.


Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!
Metrodom Lőportár u. 9., További információkért kattints a képre!
7. Az új lakások energetikai tulajdonságai egyre jobbak, így az ország energiafüggőségének csökkentéséhez jelentősen hozzájárulnak

A lakosság a legnagyobb energiafelhasználó, 33 százalékos aránnyal vezet a közlekedés (22 százalék) és az ipar (21 százalék) előtt. A lakóházaink energetikai állapota nagyon rossz, a lakások 54 százaléka gyenge, rossz és kiemelkedően rossz (HH, II, JJ) energetikai kategóriába esik. A 2021-től érvényes szabályok alapján már csak közel nulla energetikai szintű lakásokat lehetne építeni, azonban egy esetlegesen magasabb áfakulcs ezt a folyamatot lassítaná le. Az új lakások építése energetikai okok miatt mindenféleképp támogatandó, függetlenül a vásárlás céljától (Még Németországban is jár támogatás az ilyen lakásokra).

8. Az építőipari kapacitások kiépítéséhez és a megfelelő számú lakás építéséhez kiszámítható szabályozásra van szükség

A lakásszektorban az építőanyag gyártói, kivitelezői, tervezői és fejlesztői kapacitások kiépüléséhez, a munkaerő itthon-tartásához és a munkaerő utánpótlás biztosításához, a szakképzés fenntarthatóságához olyan hosszú ideig változatlan szabályozásra lenne szükség, amely folyamatosan biztosítja a lakásépítések számának megfelelő szinten tartását. Ezzel szemben a szektor a 2000-es évek eleje óta ki van téve a váltakozó kormányzati intézkedéseknek, amelyek "húzd meg - ereszd meg" megközelítése ellehetetleníti a szektor hosszútávon stabil működését.


Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!
Emerald Residence, További információkért kattints a képre!
9. 2020-23-ban kevesebb az uniós projekt, kevesebb a lakásprojekt (áfa emelés esetén), az építőipari termelés csökkenhet

Az uniós támogatások gyorsabb felhasználása miatt 2020-23 között évente a GDP 3-5 százalékának megfelelő támogatásfelhasználás esik ki a magyar gazdaság termeléséből, így az ipari beruházások volumene is várhatóan csökkenni fog. Amennyiben a lakásáfa megemelésre kerül, a lakásépítés megrendelés állománya is csökkenni fog, mindez meghaladhatja az építőipari termelés 20 százalékos csökkenését. Ezt a csökkentést tovább tetézheti az eddig prociklikus állami beruházások visszafogása is. Jobb lenne, ha piaci alapú megrendelések állománya, így a lakásépítések nem csökkennének pont ebben a kritikus időszakban.

10. Az áfa emelés kihatással lesz a használt lakások árának emelkedésére is

A 27 százalékos áfa bevezetése esetén negyedére-ötödére eshet vissza az új építésű lakásfejlesztések száma és az új építésű lakások ára emelkedni fog, mivel ekkora adóemelést nem tudnak elviselni a beruházók, akiknek az átlagos bevételarányos nyeresége jelenleg 10 és 15 százalék közötti. Az áremelkedés egy része a piaci hatásmechanizmus miatt át fog gyűrűzni a használtlakás-piac áraiba is.


Mentsük meg az összeomlástól a hazai lakáspiacot!
Sasad Resort Hilltop by Cordia, További információkért kattints a képre!
11. Átmeneti intézkedések szükségesek, több mint 10 000 család vár megoldást, de a bankrendszernek sem mindegy!

Amikor az általános áfakulcs 20 százalékról 25 százalékra növekedett szintén érintette a folyamatban lévő újlakás-értékesítéseket. Akkoriban a kormány átmeneti intézkedéssel rendezte az áfaemelés kérdését a lakás szerződéseknél, így a földhivatalba érkeztetett szerződésekre a magasabb áfakulcs nem vonatkozott. Amennyiben 2019. december 31-én új átmeneti szabályok nélkül szűnik meg a kedvezményes áfa, a kapacitáskorlátok miatt megcsúszó projekteken jelentős számú vásárló számára nő meg az áfa a felek szerződéses megállapodásai alapján és számos jogvita alakulhat ki a vevők, a fejlesztők, a kivitelezők és a bankok között, amelyet mindenképp el kellene kerülni.

A lakásépítési projektek többsége banki finanszírozásból épül. Ezek a projektek a biztonságosabb projektek, sokkal nagyobb a kontroll a fejlesztésen és a vevői pénzek védelmén, esetleges kontrollált felhasználásán. A 2020-ra átcsúszó projektek szerződései az átmeneti rendelkezés hiányában kockázatot hordoznak, nem beszélve a vevő oldal finanszírozásról, hiszen, ha egy családi ház építése közben a bank csak részben folyósítja ki a hitelt 2020 január 1-je előtt, akkor az épület befejezéséhez szükséges hátralévő számlák áfatartalma megnő és finanszírozási rés keletkezik. Ez mind az építkező családnak, mind a bankoknak kockázatot jelent.

Takács, az IFK szakértőire hivatkozva kifejtette: amennyiben 2019 után is fennmarad a kedvezményes áfakulcs - és a szervezet által javasolt, lépcsőzetes közteher-növelés valósul meg - 2022-ig évi 30 ezer közelében lehet ismét az épített lakások száma. Ezzel szemben, amennyiben 2020-tól ismét 27 százalékos áfa terheli majd az új lakásokat, 2022-ben az újonnan épített lakások száma alig haladja majd meg a 20 ezret. A lakásépítések számának visszaesésével pedig a költségvetésbe befolyó adók összege is csökken.

12. Nem csak az áfakulccsal lehet lakáspiacot szabályozni

Az áfakulcs tekintetében a kormányzat keze kötött hiszen csak 5-18-27 százalék között választhat. Igaz folyamatban van egy új uniós szintű szabályozás, mely több kedvezményes áfakulcs használatát tenné lehetővé a tagállamoknak, de ennek elfogadása és bevezetése még évekbe telhet. Vannak azonban más eszközök is, mellyel lehet szabályozni a lakáspiacot. Ilyen például az illeték, amely sokkal szélesebb mozgásteret biztosít a kormányzat számára az egyes társadalmi csoportok támogatására. Véleményünk szerint az új lakásnak önmagában - már csak energetikai okokból is - a támogatandó áruosztályba kellene tartoznia, így az áfa és illeték terhének nem szabadna megközelítenie a 27 százalékot.

Az IFK természetesen nem állt meg itt. A szakmai pontok mellé konkrét javaslatokat is megfogalmaztak, melyek a következők:

1. Világos, támogató jellegű átmeneti intézkedések.
A jelentős piaci káosz és a jogviták elkerülése érdekében a 2009. évi áfa emelés során alkalmazott szabálynak megfelelő átmeneti szabály kerüljön sürgősen bevezetésre, azaz a 2019. december 31-ig a földhivatalba benyújtott szerződések esetén a vételár megfizetéstől függetlenül az 5% áfa kerüljön alkalmazásra.

Az IFK szerint érdemes lenne a vevői illetékek 2004-ben meghatározott 15 millió Ft-os értékhatárát is felülvizsgálni, hiszen az illetékkedvezmények újlakás esetén nagyon kevés esetben vehetők igénybe a jelenlegi árszintek mellett. Az illetékből pedig a családpolitikai céloknak megfelelően továbbra is kedvezményeket, visszatérítést lehetne adni.

2. Ésszerű mértékű, fokozatos közteher-emelés, a lakáspolitikai céloknak megfelelő, célzott kedvezményekkel.

2.1. Javasoljuk, hogy a közterheket ne egy lépésben, hanem előre meghatározott módon és fokozatosan növelje a kormány, továbbá a lakás- és családpolitikai céljainak megfelelően egyes célcsoportoknak biztosítson kedvezményeket. Véleményünk szerint a fokozatos közteher-emelés lehetővé tenné, hogy a piaci szereplők alkalmazkodjanak és így csak kis mértékben esne vissza a kínálat, illetve emelkednének az árak.

2.2 Javasoljuk, hogy az új lakásokra vonatkozó közterhet (ÁFA + illeték) olyan ésszerű mértékben határozza meg a kormány, amely hosszútávon, stabilan biztosítja a lakásépítések megfelelő szinten tartását. Az IFK véleménye szerint ez 2020. január 1-je után a jelenlegi 9%-ról (5% áfa + 4% vevői illeték) első lépésben 14% körüli közteher szint legyen.

2.3. A fenti cél elérésére az egyik lehetőség, hogy 5%-os áfa fenntartása mellett egy új elem, az eladói illeték kerüljön bevezetésre, mely illeték fokozatosan, előre meghatározott módon növekedhetne, amíg a kívánt szintet el nem éri az összteher (áfa + illeték) Így a jelenlegi 5% áfa és 4% vevői illeték mellett 5% eladói illeték is kiszabásra kerülne, ez összesen 14% közterhet jelentene. Az illetékből a családpolitikai céloknak megfelelően különféle kedvezményeket, visszatérítést lehetne adni. Az illeték akár alkalmazandó lehetne minden olyan értékesítésre, amely a használatbavétel előtt vagy azt követő 5 éven belül történik, így a plusz bevétel kizárólag a magyar államot illetné (szemben az ÁFA bevételekkel, amelyet az EU-val meg kell osztani) és biztosítaná a rövid távra spekuláló befektetők megadóztatását.

2.4. Érdemes lenne a vevői illetékek értékhatárát is felülvizsgálni, hiszen az illetékkedvezmények új lakás esetén nagyon kevés esetében vehetők igénybe a jelenlegi árszintek mellett.

2.5. Amennyiben a kormányzat a 14% feletti közteher szintet tovább szeretné növelni, akkor azt 3-4 éves ciklusokban érdemes megtenni, átmeneti intézkedésekkel, de nem magasabb összteher szintre, mint 20%.

Az egyesület tehát átmeneti intézkedéseket, 2020-tól pedig új, fokozatos adóteher növelést eredményező rugalmas áfa- és illetékszabályozást javasol a lakásépítésekre, melyben maguk a piaci szereplők javasolnak külön extra terheket a rövidtávú spekuláns befektetők számára. Kíváncsiak vagyunk, hogy a döntéshozók részéről meghallgatásra, vagy válaszra kerülnek-e a piaci szereplők javaslatai, amik a hazai lakásépítési piac megmentésére koncentrálnak?
Ipari tartályok
Official Photo 2019 - Emmanuel Babeau (6) (1)
Megint véleményt mond Magyarországról az IMF
GettyImages-1180027214
erdogan
wells fargo
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
2019. október 17.
Hiventures - Portfolio KKV Tőkefinanszírozás 2019
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
aldishutterstock