Ebben bezzeg jobbak a szomszédos országok - Miért nálunk a legmagasabb a lakásáfa?

Portfolio

Bár még több mint egy évig az 5%-os áfával lehet az új lakásokat megvásárolni, már most készülnek a vásárlók, fejlesztők és a bankok is az ezt követő időszakra. Úgy tűnik ugyanis, hogy hiába számítottak sokan a kedvezmény meghosszabbítására, és ezzel a piac további élénkítésére, a kormány végül nem tervezi tovább alkalmazni az adókedvezményt. Érdekessége a dolognak, hogy a környező országokban egytől egyig alacsonyabb a forgalmi adó terhe, és ahol bevezettek hasonló kedvezményt az új lakásokra, ott nem szabtak semmilyen időkorlátot. Felmerül tehát a kérdés, hogy miben más a régió többi országa, amiért náluk határidő nélkül alkalmazható a kedvezmény, és vajon máshol is - ahol szintén pár százalékos áfa mellett vásárolhatóak az új lakások - ekkora gondot okoz a szakmunkások és az építőipari anyagok hiánya, mint Magyarországon.

Nyáron indult el a lavina a Varga-bejelentéssel, miszerint ne reménykedjen senki abban, hogy meghosszabbítják a kedvezményes 5%-os áfát az újlakás-piacon. Ennek értelmében tehát 2020. január 1-től újra 27%-ot kell fizetni, ami minden bizonnyal megnehezíti a vásárlók és a fejlesztők helyzetét is. A magasabb teher melletti indoklás, hogy a kormány a családokat akarta leginkább támogatni és nem a befektetési célú lakásvásárlókat, akik a sokadik lakásukat is kedvezőbben tudták ezáltal megvenni. A probléma csupán az, hogy meghosszabbítás híján olyan kedvezőtlen hatások is előkerülhetnek, amelyek később újra befullaszthatják a piacot, például az építési kedv visszaesése, vagy az elégtelen kereslet. Arról nem is beszélve, hogy a környező országok egyikében sem alkalmaznak ilyen magas áfát, nemhogy az új lakásokra, de egyáltalán semmilyen fogyasztási cikkre, vagy szolgáltatásra.

Ebben bezzeg jobbak a szomszédos országok - Miért nálunk a legmagasabb a lakásáfa?

Gömb Ház - további információért kattints a képre!

A régiós országok mindegyikében alacsonyabb forgalmi adóval terhelik az új termékeket, beleértve az új lakóingatlanokat is. Az MNB adatai szerint a térségben Ausztria és Szlovákia esetében nincs megkülönböztetés az új lakásoknál, minden terméket egységesen 20%-os áfával lehet megvásárolni, de ez még mindig 7 százalékponttal kevesebb, mint ami hazánkban várható 2020-tól.

Jelenleg azonban még az 5%-os áfát élvezhetik a piac szereplői Magyarországon, ami a legalacsonyabb forgalmi adó a térségben. Romániában szintén ekkora az új lakásokra vonatkozó áfa mértéke, a különbség csupán annyi, hogy a szomszédos országban nincs időkorlát a kedvezményre. Lengyelországban és Szlovéniában szintén egy számjegyűre mérsékelték az új lakóingatlanok adóterhét, míg a régióban jelenleg Csehországban a legmagasabb, mintegy 15% az új lakások forgalmi adója.

A kedvezményre vonatkozó korlátozások más országban is hasonlóak, a legtöbbnél 120, vagy 150 négyzetméteres az így megvásárolható lakások maximális alapterülete, míg a családi házaknál 350, vagy 400 négyzetmétert tesz ki ez a szám. Fontos különbség viszont, hogy Magyarország kivételével az új lakások értékesítésére kedvezményes adókulcsot alkalmazó környező országok egyikénél sem utalnak arra, hogy határozott időre, ideiglenes jelleggel vezették volna be a csökkentett áfa mértéket. Ha tehát jövő év végéig semmilyen változtatást nem eszközölnek, akkor ismét nálunk lesz a legmagasabb az új lakások áfája a térségben.

Mi a probléma mindezzel?

A vásárlók oldaláról a legnagyobb gond, hogy amennyiben a fejlesztővel nettó árban állapodtak meg, a teljes összeg 2020. január 1-je utáni fizetésével a vevők 21%-kal fognak többet kiadni a lakásért, mintha még a jövő év végéig teljesítenék a fizetési kötelezettséget. Nyilvánvalóan, ez azokat a projekteket érinti, amelyek a határidő után készülnek majd el, vagy tervezetten, vagy a csúszások miatt. A másik lehetőség, ha fix bruttó vételárban állapodtak meg a szerződő felek, ekkor a vevőnek sok aggódnivalója nincs, a fejlesztő nyeli le a magasabb áfát.

Megoldást az előre kifizetett még kedvező áfatartalmú vételár jelenthet, ekkor a vásárló nagyobb pénzügyi kockázatot vállal, hiszen még egy el nem készült projektet fizet ki előre, ugyanakkor több millió forinttal kisebb összeg fog a számla végén szerepelni. Újabb fejtörést jelenthet azonban, hogy a hitelből vásárolt lakásoknál a bankok milyen lehetőségeket tudnak ajánlani, előfordulhat ugyanis, hogy az előleg kifizetésekor a lakás állapota még nem tart olyan készültségi szinten, ami a bank számára elfogadott lenne.

Mit gondolnak a szereplők?

Sokszor emlegetik, hogy a kedvezményes áfa megszüntetésével valamelyes fellélegezhet az építőipar, ahol egyre nagyobb problémát jelentett a munkaerő- és az anyaghiány. Az Európai Bizottság felmérése alapján a munkaerőhiány minden vizsgált országban felmerülő probléma, de legsúlyosabban a magyar építőipart érinti. A régióban a probléma mértékét jelző egyenlegmutató, amit a pozitív és negatív értékelések különbségeként készítenek, csak Románia esetében volt alacsonyabb, mint az EU-s átlag. Vagyis annak ellenére, hogy hazánkhoz hasonlóan itt is 5%-os az új lakások áfája, nem okoz olyan nagy gondot a szakmunkások hiánya, helyette az elégtelen kereslet hátráltatja az építkezéseket.

Az alapanyag- és felszereléshiány szintén Magyarországot érinti leginkább, míg a többi régiós ország esetén lényegesen kisebb arányban említik ezt a tényezőt. A pénzügyi korlátok jelenléte Lengyelország és Szlovákia építőipara számára jelent leginkább problémát.

Hogyan látja ezt egy fejlesztő?

A Gömb Ház fejlesztője, a Kategora Real Estate ügyvezető igazgatója, Dr. Kondász Árpád Péter a következőképpen látja az áfakérdést:

A vevők részéről a keresletet tekintve ciklikusságot figyelhettünk meg. Ezt idén többek között a választásokat megelőző időszakban, majd a nyár folyamán az EUR/HUF árfolyam ingadozása miatt tapasztalhattuk.
Sokan érdeklődnek az előtörlesztés és a munkáltató hitel feltételei és lehetőségei felől.
Jelenlegi futó projektünk, a Gömb ház még az áfatörvény változása előtt befejeződik, így ezt a projektet ez nem befolyásolja.
A most induló projektjeinket sem érinti majd remélhetőleg, mivel a piackutatások során azt mértük fel, hogy az ügyfélkörünk az előtörlesztés lehetőségével kíván esetleg élni, mely során még az 5%-os áfa az irányadó.
A környező országokban (Ausztria, Románia, Lengyelország Szlovénia, Szlovákia, Csehország) az áfakedvezmények helyzetét tekintve reménykedünk, hogy Magyarországon is hasonló szabályozásokat várhatunk a jövőben, melyeket például Szlovénia is alkalmaz. Hazánk kivételével a kedvezményes kulcsot alkalmazó országok egyikénél sem található arra utaló információ, hogy határozott időre, ideiglenes jelleggel vezették volna be a csökkentett áfát.
Jelenleg is több bankkal állunk kapcsolatban és folynak a tárgyalások arról, hogy a vevők számára is megnyugtató előlegfinanszírozási formát találjunk.
A vevők nagy része az áfakedvezmény megszűnésével a lakásárak növekedését várja, ezért aki csak teheti igyekszik a 2018-ban induló projektekben ingatlant választani.
Cégcsoportunk a kedvezményes áfa bevezetése előtt is aktív volt az ingatlanpiacon. Előfordulhat újra, mint korábbi vásárlóink esetében is, hogy a jövőben megemelkedik a vállalkozásként ingatlant vásárlók száma, így az ő esetükben a vételár áfatartalma visszaigényelhető.

A cikk megjelenését a Kategora Real Estate támogatta.