Drágák-e a magyar lakások a jövedelmekhez képest?
Ingatlan

Drágák-e a magyar lakások a jövedelmekhez képest?

Portfolio
Egyre több vevő nézi elképedve a hazai lakásárakat, mert azokat a saját jövedelméhez viszonyítva nagyon magasnak találja, noha egyelőre nem látjuk a lassulást. A mostani elemzésünkben a jövedelmeket a lakásárakkal hasonlítottuk össze, melynek során két dolgot néztünk meg. Egyrészt, hogy mennyire nehéz az egyes megyékben lakást vásárolni a becsült mediánjövedelmekből, másrészt, hogy mennyire nehéz lakást venni Budapesten, összehasonlítva a szomszédos országok fővárosaival.
November 22-én újra Property Investment Forum, Magyarország legjelentősebb ingatlanszakmai eseménye! Új helyszínen, kiállításokkal, a legfontosabb döntéshozókkal, egyedülálló networking lehetőségekkel!

Mediánbér és lakásárak

Az átlagbér helyett ezúttal a lakásárakat a medián fizetésekkel hasonlítjuk össze, mivel az átlagbért a kiugróan magas fizetések felfelé húzzák, ezért azt a jövedelmi szintet érdemes nézni, aminél ugyanannyian keresnek kevesebbet, mint többet. A probléma az, hogy a KSH csak az átlagbért vizsgálja, így a mediánbér összege csak közelítő becslésekkel határozható meg. Különböző kutatások szektoroktól függően a medián és az átlagbér közti különbséget 15-30 százalék közé teszik, de például a tanácsadói jellegű munkakörökben ez a 30 százalékot is meghaladhatja. Egy másik tanulmány 18 százaléknak becsülte az átlagos különbséget, az egyszerűség kedvéért a mostani elemzésünkben mi 20 százalékkal számoltunk.

Drágák-e a magyar lakások a jövedelmekhez képest?
A számítás egyik módja az lehetne, hogy a létminimumot kivonjuk a mediánbérből és a fennmaradó összeget megtakarításként vesszük számításba. Ez azonban nem lenne életszerű, a létminimum ugyanis nem feltétlenül tükrözi a középosztály fogyasztási szokásait, ezért valósabb képet kapunk, ha abból indulunk ki, hogy a családi jövedelem harmadát költhetjük lakhatásra anélkül, hogy ez hosszú távon a család anyagi helyzetének romlásához vezetne. Mindez tehát a lakásvásárlás/bérlés költségeit és az ingatlan fenntartásához szükséges rezsiköltséget jelenti.

A rezsiköltségnek az egyszerűbb számítás kedvéért mindenhol 35 ezer forintot számoltunk, jóllehet egy nagyobb méretű háznál ez akár ennek többszöröse is lehet, míg egy új építésű, kedvezőbb energiahatékonysági mutatókkal bíró lakásban fele ennyiből is kijöhet. A modellben egy kétkeresős családot vettünk alapul, ahol mindketten az adott megyére jellemző mediánbér összegét viszik haza havonta és egy 60 négyzetméteres lakást szeretnének vásárolni.

Drágák-e a magyar lakások a jövedelmekhez képest?
A fenti ábrán látszik, hogy a magasabb bérek miatt Budapesten tudják a családok a legtöbb pénzt lakás vásárlására fordítani, de a fővárosi lakásárak is jelentősen magasabbak, mint az ország más részein. A kérdés az, hogy a magasabb fővárosi jövedelmek kompenzálják-e a magasabb lakásárakat. A rövid válaszunk az, hogy nem, amit a következő ábra is mutat.

Drágák-e a magyar lakások a jövedelmekhez képest?
Bár a megyéket és Budapest összevetve nem a fővárosban a legnehezebb a lakáshoz jutás, mégis az élmezőnyben található. A számítás eredménye szerint a medián jövedelmekhez képest Hajdú-Bihar megyében és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében a legmagasabbak a relatív lakásárak, de Budapest is felfért a dobogóra. A negyedik helyen álló Somogy megyében feltehetően a Balaton-parti drágább lakások húzzák felfelé az árakat, így például Belső-Somogy községeiben feltehetően a jövedelmekhez viszonyítva is egyszerűbb egy lakást megvásárolni.

A lista másik végén Nógrád megye áll, amit a lakásárak robbanása elkerült, így az ottani jövedelmek viszonylatában is harmadannyi idő alatt össze lehet spórolni egy közepes méretű lakásra, mint például Budapesten. Az persze egy másik kérdés, hogy a mostani gazdasági környezetben sem feltétlenül találkoznak az igények és az ottani munkaerőpiaci lehetőségek.

Budapest és a szomszédos fővárosok

Az OTP Ingatlanpont legutóbbi felméréséből kiderül, hogy hiába elképesztően drágák a legtöbb ember jövedelméhez képest a budapesti lakásárak, a fővárosi árszint még mindig csak a régió középmezőnyébe tartozik. Nem véletlen, hogy az itt dolgozó külföldiek imádnak Budapesten élni. Míg ugyanis az Economist rangsorában a magyar főváros a világ 34. legélhetőbb városa, addig a megélhetési költségek tekintetében a 82. helyen áll.


Drágák-e a magyar lakások a jövedelmekhez képest?
Egressy Liget, További információkért kattints a képre!
A lakásvásárlók elsöprő többsége azonban nem az itt dolgozó külföldiekből, hanem a magyarok közül kerül ki - ha nem is csak fővárosiakból. Ők a lakásárakat a saját jövedelmükhöz viszonyítják, és leginkább az érdekli őket, hogy saját erejükből, megtakarításaikból ‒ hitel segítségével vagy anélkül ‒ milyen lakást engedhetnek meg maguknak.

Belváros

Minden fővárosban jelentős különbség van a belső városrészek és a külsőbb kerületek lakásárai között. Ebben a tekintetben, a helyi lakosság pénztárcájához mérve a régió legdrágább városa Belgrád, mert ott az országos átlagjövedelemből 5,7 hónapnyi teljes bevételt kell költeni egy belvárosi lakás négyzetméterére. A következő a sorban Prága, ahol 4,2 hónapot kell dolgozni egy belvárosi lakás négyzetméteréért, ugyanehhez Budapesten 3,7, míg Bécsben mindössze 3 havi helyi nettó átlagjövedelem szükséges.

Külváros

A régió fővárosai közül Belgrád és Prága külsőbb kerületeiben a legdrágább a lakás négyzetmétere: itt egy átlagjövedelmet kereső embernek 2,7-3 hónapot kell dolgoznia érte. A többi fővárosban nagyjából azonosak az arányok: 1,7-2,2 hónapnyi teljes egészében megtakarított nettó jövedelemre van szükség egy négyzetméternyi lakás megvásárlásához. A legjobb helyzetben a szófiaiak vannak 1,5 havi jövedelem/átlagos lakás négyzetméterár aránnyal. Budapest éppen a középmezőnybe tartozik: itt 1,8 hónapnyi átlagjövedelemre van szükség egy külsőbb városrészben található lakás négyzetméteréhez.


Drágák-e a magyar lakások a jövedelmekhez képest?
Rupphegyi Liget, További információkért kattints a képre!
Minden nemzetközi összehasonlítás mellett elmondható, hogy a fővárosi lakáspiac nem hozta még be a pénzügyi válság előtti évek árszintjét, ha a vásárlóerőhöz viszonyítjuk - mondta el Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Számítása szerint a válság éveiben, 2007 és 2013 között a lakásárak összességében nominálisan 15 százalékkal csökkentek a fővárosban, miközben ugyanitt az alkalmazásban állók nettó átlagkeresete egészében véve 47 százalékkal növekedett. Vagyis növekvő jövedelmükből a csökkenő lakásárak mellett többet engedhettek meg maguknak. 2013-tól aztán lassan, majd 2014-től egyre gyorsuló iramban kezdtek emelkedni az árak: 2013 és 2018 eddig eltelt időszakáig összességében 105 százalékkal. Ebben a periódusban a nettó átlagkeresetek összességében viszont csak 38 százalékkal növekedtek. Vagyis a jövedelmek növekedése messze elmaradt a lakásárak növekedése mögött, így jellemzően csak kisebb lakásra futja.


Valkó Dávid

vezető elemző

OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont

Valkó Dávid, terület- és településfejlesztő geográfus, földrajz tanár, illetve újságíró alapdiplomája, majd ingatlanszakértő másoddiplomája megszerzését követően, 2000 óta ingatlanpiaci elemzőként tevékenykedik.... Tovább »

Természetesen az átlagok sok mindent elfednek. Az egykulcsos személyi jövedelemadó hatásaként a jól kereső rétegek nettó jövedelme számottevően emelkedett, ők hitelképesek is, így a drágább ingatlanokat is meg tudják fizetni - tette hozzá a szakértő. Az ugyanakkor ritka, hogy a belső és a külső városrészek lakásárai között akkora különbség alakuljon ki, mint Budapesten. Persze abban, hogy a belváros ilyen drága, komoly szerepet játszik a turisztikai célú lakáskiadás jövedelmezősége és az, hogy a vásárlók közel harmada külföldi befektető.
készház, faház, házépítés
Telekom
Frankfurti tőzsde
cimlap_wuhan
forint200117
hegedüs éva
GettyImages-1196881639
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Hogyan reagálj a tőzsdei pánikokra, miként profitálhatsz belőle?
A tőzsdei könyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Értékesítési vezető

Értékesítési vezető

Szerkesztő - újságíró

Szerkesztő - újságíró

Event Driven Equity Analyst

Event Driven Equity Analyst

Privát banki tanácsadó

Privát banki tanácsadó
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
készház, faház, házépítés