Aki ma ingatlanosként panaszkodik, az váltson szakmát
Ingatlan

"Aki ma ingatlanosként panaszkodik, az váltson szakmát"

Egy közel 300 ezer négyzetméteres ingatlanportfólió kezelése, ingatlanértékesítés, irodaházak átépítése, értékbecslés és tanácsadás köthető többek között az ESTON International nevéhez, ezáltal az ingatlanpiac jelentős részét lefedik, és sok oldalról látják a piaci viszonyokat, lehetőségeket. Arról, hogy egy esetleges ciklusváltás mit okozna a befektetéseknél és fejlesztéseknél, valamint a jelenlegi kockázatokról az ESTON vezérigazgatóját, Salamon Adorjánt kérdeztük.


Mi történt ebben az évben az ESTON-nal?

A piaci környezet nagyon kedvező volt, minden területen folyamatosan bővülünk, egyre több megbízásunk van. A property management idén is nagyot nőtt, 100 ezer négyzetméterrel kezdtük az évet, jelenleg 300 ezer felett járunk, és még nincs vége az évnek. Amire büszke vagyok, hogy sikerült két frissen átadott "A" kategóriás irodaházat is megnyerni, az egyik a HillSide Offices, a másik az Advance Tower, emellett egy majdnem 60 ezer négyzetméteres logisztikai portfóliót is kezelünk, tehát a spektrum szélesedett. Több irodaháznak a teljes átépítését, a közösségi terek megújítását, gépészeti felújításokat csináltuk és csináljuk jelenleg is, a műszaki csapat is sokat erősödött, de az irodalízing, befektetés, ingatlanbecslés igazából jó, sőt jobb, a legjobb. Szerintem, aki ma ingatlanosként panaszkodik, az váltson szakmát.

Pörög a piac, nagy az igény, közben erős verseny zajlik. Lehet még így pénzt keresni?

Árbevételben mindenki folyamatosan növekszik, mindenhol rekordok dőlnek, nemcsak az ESTON-nál, hanem másoknál is. Ugyanakkor nagyon versenyző a piac, és a megrendelőink ezt igyekeznek kihasználni, de ez természetes. Ha én ülnék a székükben, én is minél olcsóbban próbálnék bizonyos szolgáltatásokat megvásárolni. Mi pedig azon vagyunk, hogy ne kelljen túlzott kompromisszumot kötni se az ár, se a minőség vonatkozásában. 18 évvel ezelőtt volt egy ügyfelünk, akivel szóbeli megállapodásunk volt, de aláírt megbízási szerződésünk nem. A tranzakció lezárásakor felajánlottuk, hogy általa meghatározott jutalék fizetésével értékelje munkánkat. Az akkori, általános jutaléknál mintegy 20 százalékkal magasabb díjat fizetett azzal, hogy ezentúl minden lehetőséget hozzá vigyünk először. Ez azóta is így történik, közel húsz éve ő az első, akit az új befektetési lehetőségekről értesítünk. Számunkra tehát nemcsak szlogen, hanem a mindennapi munka alapja, hogy a lényeg a bizalom, a stratégiai partnerség és a hosszú távú kapcsolat.


Salamon Adorján MRICS

vezérigazgató

ESTON International

 Tovább »

Sok fejlesztés zajlik. Kell-e attól tartani, hogy egy esetleges ciklusváltással ezek bajba kerülnek?

A világ fejlődik, és higgyük azt, hogy a korral, ha nem is okosabbak, de tapasztaltabbak leszünk. Az előző válságot sem látta előre senki, most sokan próbálnak jósolni, de senki nem látja pontosan, hogy mi fog történni. Egy hosszú konjunktúra után elkerülhetetlennek látszik egy korrekciós időszak, de ami korábban probléma volt, a nagyon magas árak, a buborékhatás, a túlhitelezés, ez most nincs. A mostani áremelkedés betudható egy normál ciklusnak. Ha regionálisan szétnézünk, Budapest még mindig nincs túlértékelve, a bérleti díjak Varsóban magasabbak, a hozamok alacsonyabbak. Innen nézve nem kellene automatikusan jönnie egy válságnak Magyarországra.

Egy másik szempont, hogy az ingatlanpiac egyik alapja a hitelezés. Ha nagyon elindulnak felfelé a kamatok, akkor logikus, hogy erre a hozamok is reflektálnak. A befektetők által elérhető hozam általában a kamat és a piaci hozam közötti résznek valamilyen tőkeáttétellel számolt eredője. Ha visszaemlékezünk 2007-2009 környékére, akkor jelentősen magasabb kamatkörnyezetben voltak hasonló hozamok, mint jelen pillanatban, és a fejlesztők nyereségesen működtek, a befektetők örültek a terméknek.
A szolgáltatói piacon tulajdonosként is tudomásul kell vennem, hogy ha a bevételemet nem tudom növelni, a munkaerőköltségem pedig nő, akkor ez a profitom rovására fog menni. Egyes befektetőknek el kell fogadniuk, hogy kisebb marzzsal tudnak dolgozni. Pár évvel ezelőtt senki sem tudta volna elképzelni, hogy a legnagyobb hazai ingatlanalapok ilyen alacsony hozamok mellett ilyen gyors ütemben tudnak nőni, és jelenleg a tőkebeáramlás ezekbe a termékekbe megállíthatatlannak tűnik.



Portfolio Ingatlanmagazin - Az 50 legbefolyásosabb személy a magyar ingatlanpiacon 2018/2. A témáról részletesebben, illetve az ingatlanpiac szakértőivel készített interjúkat a Portfolio Ingatlanmagazin legújabb számában olvashatják, ami a Portfolio Könyvesboltban, vagy a nagyobb újságárusoknál vásárolható meg.

Mi vár a piacra?

Korábban általános volt, hogy jöttek-mentek a befektetők, átrendezték a portfólióikat. Most sem a nagy osztrák befektetők - akik régóta jelen vannak a piacon -, sem a magyar alapok nem adnak el, így azok az ingatlanok, amelyek ezeknél a tulajdonosoknál vannak, kikerültek a potenciálisan tranzaktálható állományból, de természetesen az irodapiaci statisztikákban továbbra is szerepelnek ezek az épületek. Éppen ezért a körülbelül félmillió négyzetméternyi új állomány könnyedén vevőre fog találni. A befektetők éhségét jól mutatja az is, hogy egy a közeljövőben piacra kerülő belvárosi épületre már a megbízást követő első hetekben 6-8 telefonhívást kaptunk, pedig még csak a kizárólagos értékesítői mandátumunkról értesülhettek a piaci szereplők. A megbízó kérésére pályázati úton értékesítjük majd az adott irodaházat, amihez a nagyobb transzparencia miatt ragaszkodott az eladó. Nem gondolom, hogy a befektetők vásárlói lendülete a közeljövőben változni fog.

Mi a legnagyobb kockázat most?

A nagyon konzervatív befektetők vonulnak ki elsőként a kockázatosabb, instabilabb helyzetet könnyebben előidéző országokból. Az biztos, hogy ha korrekció lesz, az kívülről fog jönni. Magyarországon a kereskedelmi bankok most viszonylag konzervatívan finanszíroznak, nem látjuk, hogy az ingatlanok túlfinanszírozottak lennének. A bankok fáziskéséssel mennek a piac után, és ma már nemcsak azt nézik, hogy mire adják a pénzt, hanem azt is, hogy kinek. A nagy piaci szereplők mindig visszafizették a hiteleiket Magyarországon, ezért elsőként őket kezdték el finanszírozni. Ma már elkezdett tágulni a kör, de csak nagyon óvatosan lépnek a bankok. Korábban senki nem akarta beismerni, hogy baj van, ez egy kissé olyan, mint amikor becsukod a szemedet, nyomod a gázt és drukkolsz, hogy zöld legyen a lámpa. Senki nem akarta tudomásul venni a válság alatt, hogy milyen korrekció kellene, ez volt a piac legnagyobb problémája. Más piacokon, például Londonban bátrabban piacra vitték a problémás ingatlanokat - akár 20-30 százalékos veszteséget elkönyvelve is -, de a céljukat elérték, a portfóliójukat megtisztították. Alapvetően hiszek abban, hogy a hazai piacnak jövőre is erős éve lesz, és úgy gondolom, a korábbi válság tapasztalatai alapján nem kell kétségbeesni, ha van elhatározás, akkor van lehetőség is a nehezebb idők átvészelésére.
donaldtrump
ott_one_2019_1500x844
horvátország
seychelle szigetek strandoló lány
szakács étterem restaurant
cimlap_rossz
budapest lánchíd_getty
20191130_141657
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Értékpapír üzletkötő

Értékpapír üzletkötő
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
új lakások