Magyarok is megtalálták a fejőstehenet a hotelpiacon
Ingatlan

Magyarok is megtalálták a fejőstehenet a hotelpiacon

Megtetszett a fejlesztőknek az Andrássy út páros oldala: a BIF Nyrt. és a BDPST Zrt. egymástól nem túl messze alakítja ki saját butik hotelét. Mindketten egy egyre gyorsabban robogó vonatra, a butik hotelekére kapaszkodtak fel. Vannak elődeik és lesznek utódaik is, mert a jelek szerint egyre több beruházó kap rá erre a bizniszre. Budapesten a Belvárosban egymás után újítják fel az erre alkalmas patinás bérházakat és van még hová fejlődni. A minap lezajlott HOTCO nemzetközi hotel befektetési konferencián több külföldi és hazai szakember is úgy nyilatkozott, hogy erősödik a kereslet az ilyen szállodák iránt Magyarországon.
A magyar és külföldi befektetők a jelenlegi irodapiaci hozamot (5,75%) meghaladó 6,5-7,5%-os prime hozam reményében vágnak bele az új befektetésekbe. Ezt az adatot a Colliers International 2018-as összefoglalója is megerősítette, hozzátéve: a befektetői érdeklődés várható növekedése miatt további hozamcsökkenés várható, kb.50-150 pontos, akárcsak az irodapiacon, úgyhogy amíg megmarad ez a különbség, bőven lesznek új tranzakciók a legfelső hotelszegmensben.

Nincs pontos meghatározás arra, hogy mi tartozik ide (sokan a lifestyle és a design hoteleket is ide sorolják), van viszont néhány elem, ami segít a besorolásban. Nagyon fontos a központi lokáció, a tudatosan nem túl nagy szobaszám (max. 60-80 szoba, de jellemzőbb a 20-40), az extravagáns belső, esetleg valamilyen tematikára épült szobakiosztás és kialakítás. Bármiféle standard feltétlen elvetése ugyanígy követelmény, tehát ha például egy adott fejlesztőnek vagy tulajdonosnak a kezében több butik hotel van, akkor nem lehet mindegyikben azonos beosztású, színű és bútorozású a szoba vagy a lobbi, de a szolgáltatások köre és módja sem egyezhet meg, legfeljebb hasonlíthat, hiszen nem láncról van szó. Sokszor a hotelen belüli szobák is mind más-más kinézetűek vagy hangulatúak.

Az Egyesült Államokban és Nyugat-Európában már egyfajta szakosodás is megfigyelhető, tehát vannak csak családokat, vagy csak nőket fogadó butik hotelek, de szép számmal találhatunk tematikusakat is - mondta a Portfolionak Bálint Gergely, a KPMG szakértője a konferencián. Szerinte a magyar piac még távol van ettől, de a beruházók étvágyát látva előbb-utóbb ez a trend is megjelenhet, mint annyi más. Csak felnőtteket fogadó hotel már több is létezik az országban, 16 év a belépési alsó határ, az üzemeltetők szerint így biztosítható a nyugodt pihenés.

Magyarok is megtalálták a fejőstehenet a hotelpiacon
Lokációt tekintve arra számít, hogy a pesti Belvárosban további butik hotelek fognak megjelenni a következő pár évben, de megérett ilyenekre már egy-két vezető megyeszékhely is, például Debrecen, Győr vagy Kecskemét, ahol még csak mostanában jelentek meg az első fecskék. "A butik hotelek közönsége nagy részt a mai 30-40-es vagy ennél is fiatalabb korosztályokból kerül ki, akik nem akarnak egyen szállást, egyen szolgáltatásokat, hanem valami különlegesre, egyedire, "nagyon helyire" vágynak, de több kell nekik, mint az AirBnB által nyújtott feltételek és hajlandók is fizetni ezért az egyediségért." - vázolta a célcsoport jellegét.

Nem sok itt a kalandor? - kérdeztük, utalva arra, hogy a kereskedelmi ingatlanpiacon nagyon elszaporodtak a szektoron kívüli "bátrak", akik tapasztalat és referencia nélkül egyszerűen a magasabb hozamra számítva elkezdtek bevásárlóközpontokat és más jövedelemtermelő ingatlanokat építeni, majd megjelentek a hotelpiacon is. A szakértő szerint van ilyen veszély és nem lenne egészséges, ha a hotelpiac egészét tekintve ezáltal is a túlépítésről kellene beszélni néhány év múlva. (Sokan emlékezhetnek, hogy a válság idején egy sor hotelberuházás dőlt be. A legnagyobb ilyen portfoliója a CIB-nek volt. - a szerk.)

Pénzt könnyen szerezhetnek ezek a "befektetők", mert a finanszírozás ma sokkal könnyebb, mint pár éve. A KPMG ingatlan finanszírozási felmérése, a Property Landing Barometer 2018-as összefoglalója szerint Magyarországon a bankok kifejezetten nyitottak a hitelezésre, bár igaz, hogy főleg irodaházakat, bevásárlóközpontokat, lakást és logisztikai központ építését támogatják, de egyre több a hotel projekt is. A válaszadó bankok kétharmada kissé szívesebben finanszírozná a már meglévő jövedelemtermelő egységeket, mint az új fejlesztéseket. A felmérés szerint a hoteleknél az összköltséghez viszonyított hitel aránya (LTC) nálunk általában a 60 százalék, ezzel a régió országait nézve a középmezőny alján vagyunk.


Számely Péter MRICS

KKE finanszírozási vezető

HYPO NOE Landesbank für Niederösterreich und Wien AG

Az elmúlt 20 évben számos vezető tisztéget viselt az ingatlanfinanszírozás szakterületén, dolgozott ingatlanfejlesztőként és nemzetközi tanácsadó cégnél egyaránt. Képesítéseit a Budapesti Közgadasági Egyetemen... Tovább »

A budapesti konferencia erről szóló panel beszélgetésében Számely Péter, a HYPO NOA Landesbank für Niederösterreich und Wien Bank AG régiós ügyekért felelős vezetője ugyanakkor egyértelművé tette: csak a jó lokációra és a jó és reális üzleti tervre adnak hitelt. Ugyanilyen óvatos volt Fischl Ákos, az OTP Jelzálogbank Zrt. vezérigazgató-helyettese, aki a Portfolionak megerősítette: ígéretesnek látják a hotelpiacot, több projekt finanszírozási lehetőségét is vizsgálják. A megfelelő lokáció és a biztosított megtérülés mellett az is fontos, hogy a projekt még a konjunktúra esetleges változása esetén is biztos tartalékokkal rendelkezzen az adósságszolgálat rendezésére. Jelenleg a piac általánosságban optimista, a nagy nemzetközi rendezvények, mint például a sportesemények vagy kongresszusok, fesztiválok egyértelműen segítik az egész ágazatot, s mivel a következő időszakban több ilyen is lesz, illetve várható Budapesten, ez kedvezően befolyásolhatja a beruházói és a finanszírozói döntéshozatalt - fűzte hozzá.


Fischl Ákos MRICS

vezérigazgató-helyettes

OTP Jelzálogbank

 Tovább »

A HOTCO konferencián többen is úgy nyilatkoztak, hogy a hotelek befektetési célú megítélésénél és értékelésénél csak elenyésző mértékben veszik figyelembe magának az ingatlannak az értékét. Sokkal inkább az számít, hogy milyen forgalmat lehet kihozni a falain belül. Sok pénzügyi befektető ugyanakkor ezt a körülményt túl kockázatosnak tartja, viszont nem feltétlenül akar külső szakértőre támaszkodni és fizetni neki azért, hogy reálisabb helyzetértékelést végezzen a befektetési döntés előtt.

Kivásárlás és műemlékvédelem

A történelmi belvárosokban, így Budapesten is, jellemzően nagyobb bérházakat alakítanak át butik hotellé. A tulajdonosokat kivásárlás útján távolítják el, de információink szerint ez manapság sokkal nehezebb, mint 8-10 éve, ugyanis a tulajdonosok is tisztában vannak a csillagászati ingatlanárakkal, s ha sikerül is megegyezni velük, a vételi összeg nagyon megdobja a projekt teljes költségét. Előfordul, hogy a műemléki jelleg miatt egyrészt lassul az engedélyezés, másrészt olyan korlátozásokat kell betartani, amik nehezítik az optimális térkialakítást, s ezzel rontják a jövedelmezőségi kilátásokat. Összességében a kivásárlás és a műemlékvédelmi hátráltató két tényező akár 30-40 százalékkal is megemeli a teljes költséget. Ez az összeg - az időközben folyamatosan dráguló építőipari és munkaerőköltségek miatt - még magasabb is lehet, ha nagyon elhúzódik az alku. Ennek ellenére a fejlesztők belevágnak, mert a hozam az irodapiacot meghaladó lehet, ha jól választották meg a lokációt, profi az üzemeltető és jól megtalálják a célcsoportot.

Fővárosi lendület

A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének 2018 végén kiadott trend riportja szerint tavaly az első 11 hónapban országosan 8 hotel nyílt meg 479 szobával, ebből 5 a fővárosban 408 szobával és három vidéken 71 szobával. Ezen hotelek fele 4+ csillagos. A következő három évben Budapesten két tucat, zömmel 4-5 csillagos szállodát adnak át vagy ilyenek vannak különféle előkészítési szakaszban csaknem 4500 szobával. A főbb alföldi, balatoni és hegyvidéki üdülőközpontokban további 10-14 ilyen beruházásról tudni, kb. 700-900 szobával számolva. Ezen kívül közép kategóriás hotelek, panziók és néhány apartmanház is növelheti a minőségi kínálatot.
brexit0115
bitcoin automata shutter
gáztározo0921
klima0921
shutterstock_1424418242
szaudarábia0921
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
shutterstock_1424418242