Cunamiként csapnak le az Andrássy útra az ötcsillagos hotelek
Ingatlan

Cunamiként csapnak le az Andrássy útra az ötcsillagos hotelek

Portfolio
Budapest legszűkebb belvárosában már több hotelszoba épül, mint új lakás. Csak négy-és ötcsillagos szállodai szobából több mint háromezer készül, az Andrássy úton és közvetlen környékén 1300, így az 1-es számú magyar bulváron már majdnem minden ötödik-hatodik épület hotelként működik majd - derül ki a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének (MSzÉSz) a napokban közzé tett idei első trendriportjából. Egyelőre indokoltnak tűnik ez az óriási beruházási hullám a legfelső kategóriában. Van persze kockázatok is, mind közül a legnagyobb az, hogy késhet és durván drágulhat a kivitelezés.
A beruházásokat főleg magyar tulajdonú ingatlanfejlesztők végzik, többségüknek már van szállodaépítési tapasztalata, de olyanok is vannak szép számmal, akik legfeljebb irodaházat vagy üzletközpontot mutathatnak fel referenciaként. Több nagy nemzetközi üzemeltető is megjelenik majd, főleg az Andrássy úton, ahol egyebek között a hányatott sorsú volt Balett Intézetből is luxus szálloda lesz.

Cunamiként csapnak le az Andrássy útra az ötcsillagos hotelek
Bálint Gergely és Indra Dániel, a KPMG turisztikai szakértői szerint a piac most elég izmosnak tűnik ahhoz, hogy elbírja az ötcsillagos hotelek számottevő bővülését. Arra is utaltak, hogy a nagy nemzetközi kulturális és sport rendezvények, konferenciák és kongresszusok vendégköre elég szegmentált. A résztvevők között mindig vannak olyanok is, akik a szervezetük sztenderdjei vagy saját igényük alapján a legfelsőbb kategóriájú szállást választják.

Új budapesti hotelszobák megoszlása főbb kerületenként - 2017-2022

Cunamiként csapnak le az Andrássy útra az ötcsillagos hotelek
A kereslet bővülése azonban nem homályosíthatja el a beruházók szemét: hiába a mégoly átgondolt projekt, az építővel kötött szerződés aláírása óta durván fölmehetnek és föl is mentek a kivitelezési költségek. Az elmúlt három évben évi 10-20 százalékkal nőtt az alapanyagok ára és ennél nagyobb mértékben a munkabér. Ezt a növekedést a beruházó értelemszerűen szeretné viszontlátni a későbbi bérlőtől vagy üzemeltetőtől beszedett díjban. Ám mivel erre nem minden bérlő vagy üzemeltető vállalkozik, előfordulhat, hogy leáll az építkezés, van már erre példa a Belvárosban.

"A ténylegesen ötcsillagos ellátást biztosító nagy globális hálózatok nagyon alaposan megnézik az adott desztinációt, mielőtt a piacra lépésről döntenek. Saját márka standardjaik vannak, ahol például egy tárgyaló vagy rendezvény helyiség méretét is szigorúan megszabják. Az nem elég, hogy a hotel maga kiemelkedő minőséget hoz, a vendégkörnek a szállodán kívüli szolgáltatásokból is a legjobbak kellenek, tehát luxus üzletekre, éttermekre, kávézókra, egyéb szolgáltatókra is szükség van a környéken, fontos a rendezett miliő is. " - sorolta a szempontokat a két szakértő.

Cunamiként csapnak le az Andrássy útra az ötcsillagos hotelek
Budapesten főleg a Belváros alkalmas az ötcsillagos hotelek üzemeltetésre. Az Andrássy út ezen belül is vezető helyen áll, de természetesen a pesti Dunapart és közvetlen környéke is vonzó a beruházóknak és az üzemeltetőknek. Nem véletlen, hogy a BDPST Zrt. éppen a parttól pár lépésre lévő volt Mahart-székház tömbjéből alakít ki luxus hotelt, ennek részleteit a minap mondta el a Portfolio-nak Tiborcz István, a társaság meghatározó tulajdonosa. A bulváron lesz luxus hotelje a BIF-nek is, az úthoz nagyon közel pedig az Erdei Bálint tulajdonos-vezérigazgató vezette Redwoodnak is.


Erdei Bálint

vezérigazgató

RedWood Real Estate Holding

 Tovább »

Felvetettük ugyanakkor, hogy más területen, például a Váci úti irodafolyosón is megjelenhet egy-két nagy nemzetközi hotelmárka. Ezt indokolná az óriási iroda beruházási hullám, ami még jó pár évig kitart arrafelé és több beruházó tervei között is szerepel négy, esetleg ötcsillagos hotel fejlesztése. A két szakértő egyetértett ezzel, bár óvatosan, inkább úgy fogalmaztak, hogy "felsőkategóriás" hotelek építése jöhet szóba. A Váci úton jelenleg a Hiltonnak van egy egysége a Nyugati térhez közel, valamint a Radisson Park Inn üzemeltet egy szállodát az út külső részén. A köztes szakaszon várhatóan az Árpád híd környékén jelenhet meg egy vagy két ilyen egység.

Arra a kérdésre, hogy ha ilyen jók a kilátások a felsőkategóriás hotelek jövőjére nézve, akkor szükséges vagy indokolt-e egy ultra luxus hotellel, mondjuk egy hatcsillagos szállodával várni a legdrágább szolgáltatásokra vágyókat, igen határozottan azt mondták: Budapest még nem London, Párizs, Dubai vagy New York. De Prága és Varsó sem tart ezen a szinten.

Épülő és tervezett új hotelek szobaszáma Budapesten - 2019-2022


Cunamiként csapnak le az Andrássy útra az ötcsillagos hotelek
Az egyediség, a különlegesség viszont manapság szinte a legfontosabb, amire törekszik egy beruházó és üzemeltető. Ezért is hallani, hogy (majdnem) mindenki butik vagy lifestyle hotelt akar építeni. Ezt a két elnevezést még senki sem tudta pontosan körülhatárolni. A szakemberek általában azokat sorolják ide, amelyeknél különlegesek a belsőépítészeti megoldások, az anyaghasználat, ténylegesen egyedi szolgáltatást adnak vagy valamilyen szűk célcsoportból érkezik a vendégek többsége. A tapasztalatok szerint az angol, a holland, a francia látogatók vagy a mediterrán térségből érkezők és jobb módú családok keresik ezeket, a butik hotelek többsége leginkább urbánus környezetben van. Érdekes, hogy például az amerikaiak ezzel szemben inkább az általuk jól ismert, bevált, klasszikus hotel márkákat részesítik előnyben, közülük kevesebben akarnak butik vagy lifestyle hotelben megszállni.

A KPMG szakértői megjegyezték: van már arra is példa, hogy nagy globális hálózatok felvásárolnak nem túl sok egységből álló butik hotel-láncokat, vagy saját maguk kreálnak új "lifestyle brandet", mert ezzel is színesíteni akarják portfóliójukat. Magyarországon egyre több beruházó vagy üzemeltető igyekszik ráülni a "butik" vagy "lifestyle" vonatra. Inkább egyedi belső kialakítású terekről, szobákról hallani. Láttunk már kezdeményezést arra, hogy egy-egy szobának valamilyen különleges, netán mítikus nevet adnak. Más butik hoteleknél, más országokban egy-egy szín vagy tematika köré építenek szobákat és enteriőröket.

Három forma, három kockázat Az ötcsillagos hoteleknél is kulcskérdés az üzemeltetési forma. Vannak olyan országok, például Németország, ahol a fix díjas bérleti szerződést részesítik előnyben. Ez akkor kockázatos a bérlőnek, ha időközben rosszabb lesz az üzletmenet, viszont előny a bérbeadónak, mert mindenképpen pénzéhez jut. A legelterjedtebb az úgynevezett menedzsment-szerződés, amikor egy nagy globális hotelmárka az üzemeltetésre vállal kötelezettséget, itt a tetemes rendszeres vagy egyszeri üzemeltetési díj terheli a bérbeadót, de a feltételek rugalmasabbak, mint az előzőnél. Magyarországon ez a forma a legnépszerűbb. Gyakori, hogy a napi operatív ügyekhez nem értő, attól magát tudatosan távol tartó befektetői csoportok szerződnek egy globális lánccal ebben a formában. Létezik egy harmadik mód is, a franchise szerződés, ott a franchise átvevője viseli a nagyobb üzemeltetési kockázatot. A tulajdonosok általában az egy láncon belül egymáshoz lazábban kötődő hotelek közül szoktak franchise-ra felajánlani néhányat.

A befektetési eszközosztályok közül válogató nagy külföldi ingatlan alapok és a magán befektetők főleg az "A" kategóriás irodaházakat illetve kiskereskedelmi ingatlanokat, logisztikai központokat keresik, a hoteleknek évekig csak kiegészítő szerepet szántak. A befektetői érdeklődés az utóbbi pár évben nőtt meg a magyar szállodapiac iránt, de túl sok eladó ötcsillagos hotelt nem nagyon találhattak. A hozam Budapesten jelenleg 6,5-7 százalék körül van. A nem belvárosi ötcsillagos kategóriában 7 százalék, a vidéki luxus hoteleknél pedig 7,5-8 százalék.


Cunamiként csapnak le az Andrássy útra az ötcsillagos hotelek
Részletekért kattints ide!
A KSK és a szövetség első két hónapra vonatkozó turisztikai adataiból egyértelmű, hogy a szállodák kihasználtságát nézve az ötcsillagos kategóriájú hotelek rosszabbul szerepeltek, mint a négycsillagosok. Ez az "ezüstérem" várhatóan a jövőben sem válik arannyá, noha kétségtelen, hogy az ötcsillagosok üzemeltetői sokat tesznek ezért.
Idén az első két hónapban Budapesten a szállodák átlagos kihasználtsága 57,1% (a bázisnál 0,3%ponttal kisebb), bruttó átlag szobaára 21.153 Ft (b.index: 105,6%), bruttó REVPAR mutatója 12.086 Ft (index: 105,1%) volt. A fővárosban a REVPAR mutató a 4* kategóriában 11.267 Ft (b.index: 113,1%), a 3* kategóriában 6.421 Ft (b.index: 97,7%) volt. Ebben az időszakban a fővárosi szállodák 14.118 millió Ft bruttó szállásdíj bevételt (b.index: 107,6%), illetve 23.425 millió Ft bruttó összes forgalmat (index: 106,6%) értek el. A bruttó 14.118 millió Ft szoba árbevételből 1.579 millió Ft kapcsolódik hazai, 12.539 millió Ft külföldi vendégekhez. Az előbbi 1,9%-kal csökkent, az utóbbi 9%-kal nőtt a múlt évhez képest.

Érdekes képet mutat, hogy mekkora a budapesti szállodák részaránya a 10 legfontosabb beutazó piacunkról érkező szállodai vendégéjszakákból. Míg a németből 46,6%, addig az oroszból 65,1%, az amerikaiból 88,8%, a britből 94,3%, a franciából 90%, az olaszból 89,5%, spanyolból 91,8% a fővárosi szállodákban realizálódik. A feltörekvő piacok esetében a kínai vendégéjszakák 83,8%-a, brazil és indiai vendégéjszakák közel 100%-a budapesti hotelekben jelenik meg.
palkovicslászló0921
shutterstock_1100688464_rugalmas
brexit0115
bitcoin automata shutter
gáztározo0921
klima0921
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
shutterstock_1100688464_rugalmas