Ki fizeti a régészt? Avagy hogyan lehet meggyorsítani egy magyarországi nagyberuházást
Ingatlan

Ki fizeti a régészt? Avagy hogyan lehet meggyorsítani egy magyarországi nagyberuházást

Debrecenben több százmillió forintos lehet az a számla, amit a BMW fizet a közelmúltban befejeződött régészeti munkákért. Más cégnek is mélyen a zsebébe kell nyúlni, ha építkezni akar Magyarországon és csökkenteni akarja az elhúzódó ásatások okozta pluszköltségeket. A vége mindenhogyan az, hogy ezek a kiadások többnyire megjelennek a lakások, az irodák, a hotelek vagy a logisztikai központok árában. Ezért van az, hogy néha megéri inkább kifizetni az eredetileg becsült régészeti költségeknél többet, csakhogy haladjon a beruházás.
Debrecenben - a nem régen befejeződött munka során - összesen 15 régészeti lelőhelyet fedeztek fel, a feltárás 240 ezer négyzetmétert érintett, a teljes projekt terület kb.60 százalékát. Piaci forrásból úgy tudjuk, hogy a beruházó és a régészek kapcsolata megfelelő volt, a közel fél éves munkálatokat a vállalt időre elvégezték. Ebben nagy szerepe volt annak, hogy a régészek a korábbi években már más nagyberuházásoknál is tapasztalatokat szereztek - mondta a neve elhallgatását kérő forrásunk. Szerintünk ugyanakkor az is sokat nyomhatott a latban, hogy a kormány nemzetgazdaságilag kiemelten fontos projektként kezeli a beruházást, ebből következően azt biztosították, hogy ne hátráltassa a terület előkészítését a régészek munkája.



Portfolio Ingatlan Adatbázis


BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Kopaszi-gát 5
817 db lakás
29 - 124 m2 alapterület
Átadás:
2019 Q3-tól
0 - 0 M Ft
Ajánlatot kérek

Arról nem közöltek részleteket, hogy mindez mennyibe kerül a német óriáscégnek, ezért csak a vonatkozó törvényre hagyatkozhatunk. Eszerint a megelőző feltárás (az úgynevezett Előzetes Régészeti Dokumentációval (ERD) együtt) a teljes beruházási érték maximum 0,35 százaléka, a teljes feltárás pedig legfeljebb 1 százaléka lehet. Vagyis - feltételezve, hogy teljes feltárás történt - az egymilliárd euró értékű beruházásánál legfeljebb 10 millió euró lehet a végszámla. Hacsak nem állapodnak/állapodtak meg ennél magasabb összegről.

Ki fizeti a régészt? Avagy hogyan lehet meggyorsítani egy magyarországi nagyberuházást
Az óriás beruházások közül legutóbb a 2. kecskeméti Mercedes gyár előkészítése során a megelőző feltárásokon összesen 47 hektárnyi területet kutattak át, négy különböző történelmi korból 11 ezer régészeti leletet gyűjtöttek be. Ez több hónapos csúszást okozott, de ez jól is jött a cégnek, amely - bár ezt nem mondta ki - a német autóipar problémái miatt eleve megállította a bővítést és legalább egy évvel eltolta a második üzem megnyitásának idejét.

Nem ritka, hogy a régészeti munka előre haladtával a régészek és a beruházó között patthelyzet alakul ki a költségekkel kapcsolatban. Előbbiek többnyire úgy látják, hogy nem férnek bele a költségkeretbe, majd a huzavona után végül mégis megegyeznek, mert nincs más mód és erre a külön alkura a törvény is lehetőséget ad - érzékeltette a gyakorlatot dr. Gálik Gabriella, a KCG Partners Ügyvédi Társulás szakértője.

Ki fizeti a régészt? Avagy hogyan lehet meggyorsítani egy magyarországi nagyberuházást
Óbudán a Buszesz vállalat telephelyére tervezett új városnegyed helyén is voltak ásatások. Fotó: Mester Nándor
A nagyobb projekteket indító beruházók nem tudják elkerülni a régészek bevonását, hiszen a 2018-as törvénymódosítás alapján már nem egymilliárd forint, hanem csak 500 millió forint az a határ, ami felett kötelező az ERD elkészíttetése. (Ezt a kivitelezés megkezdése előtt kell elvégeztetni, szorosan együttműködve a területileg illetékes örökségvédelmi hatósággal és múzeummal.)

Márpedig egy kisebb lakópark is többe kerül ennél, nem beszélve a több száz lakásosakról, vagy az irodaházakról, bevásárlóközpontokról, illetve a nagyobb gyárakról. S ilyenek az elmúlt pár évben egymás után nőttek ki a földből, s a beruházási tempó csak kicsit csökkent idén. A beruházó nem nagyon trükközhet, nem bonthatja szakaszokra a munkát csak azért, hogy a félmilliárd forint alá kerüljön. A teljes beruházási összegről ugyanis még a próbafeltárások előtt nyilatkoznia kell.

Online adatbázisban kereshetnek A Magyar Régész Szövetség (MRSZ) szerint az úgynevezett Előzetes Régészeti Dokumentáció célja, hogy kidolgozhassák a nyert adatok alapján a szükségessé váló megelőző feltárások idő és költségvonzatait, valamint meghatározhassák az elfedhető lelőhelyeket. Ezzel a szövetség szerint reális lehetőség biztosítható a beruházó számára, hogy elkerülje a régészeti lelőhelyeket. Ezt egyébként a beruházó megteheti úgy is, hogy felkeresi a Magyar Nemzeti Múzeum Régészeti Adatbázisát tartalmazó ingyenes oldalt, ahol felsorolják a nyilvántartott régészeti lelőhelyeket, regisztrált látogatók bizonyos dokumentumokat is letölthetnek. Az MRSZ ugyanakkor megjegyzi: az örökségvédelmi kockázatok minimalizálása érdekében elvárás a beruházói oldaltól az örökségvédelmi szempontokat is figyelembe vevő területválasztás, a beruházás előkészítő szakaszában a jogszabályokban meghatározott, kapcsolódó örökségvédelmi folyamatok sajátosságainak figyelembe vétele. (A szövetség honlapja szerint csak email-en vagy postai úton lehet kapcsolatba lépni a szervezettel, a június elején elküldött online levelünkre (amelyben a részletekről érdeklődtünk) azonban a cikk megjelenéséig nem válaszoltak - a szerk.)

A költségek terén ugyanakkor a beruházók állnak nyerésre még akkor is, ha közülük sokan túlzottnak vélik a díjakat. A szövetség azt javasolta, hogy ha a beruházás nettó bekerülési értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, akkor a teljes feltárások nettó költsége maximum a nettó beruházási költség 2%-át tehesse ki. A 2015-ös és a 2018-as változtatások ugyanakkor a fent már említett maximális 1%-os értékeket jelölték meg, kivéve, ha a beruházó vállalja a magasabb összeg megfizetését.



Portfolio Ingatlan Adatbázis


Gizella Loft

Gizella Loft

1143 Budapest, Gizella út 51-57.
Kiadó terület: 8200m2
Átadás:
Bérleti díj: 11 - 13 EUR
Ajánlatot kérek

Nos, általában nem vállalja, de a régészeti gyakorlatot jól ismerő, neve elhallgatását kérő, vezető régészként dolgozó forrásunk szerint egy-egy nagy projektnél a beruházó még erre is hajlandó, csakhogy ne tolódjon a kivitelezés, mert az azzal összefüggő költségei (munkaerő, alapanyag) hihetetlen tempóban növekednek. Az egyik megkérdezett fejlesztő szerint a régészekkel folyatott csörte általában azzal végződik, hogy másfél-kétszeres is lesz a régészeti munkákra kifizetett összeg az eredetileg tervezettnek. És még így is megéri - de ezt már mi tesszük hozzá.

Megkerestünk több olyan ingatlanfejlesztő céget, amelyek a sok római kori emléket hordozó III. kerületben végeztek nagyobb beruházást vagy most is zajlik ilyen projektjük. Csillaghegyen két fejlesztőnek is számottevő pluszköltséget okoztak a régészeti munkálatok, ami az egyébként is túlterhelt építőipari helyzetben nehezen volt orvosolható, bár végül sikerült. A Duna House lakóparkja, a Forest Hill esetében a feltárási munkálatok több hónapos csúszást okoztak - tudtuk meg Benedikt Károly PR és marketing vezetőtől. Mint mondta: kivitelezési szempontból az időbeli bizonytalanság is sokat jelent, hiszen bármiféle csúszás érinti az alvállalkozói kapacitásokat, az értékesítési folyamatokat és végső soron jelentős hatással van a beruházás megtérülésére.



Portfolio Ingatlan Adatbázis


Budapest ONE

Budapest ONE

1112 Budapest, Boldizsár utca 1-3
Kiadó terület: 15586m2
Átadás:
2019
Bérleti díj: 16.5 - 17 EUR
Ajánlatot kérek

"Nagyon üdvözlünk minden beruházást könnyítő szabálymódosítást, egyébként szerencsénk volt, hogy a fejlesztés több ütemből állt, így volt, amelyikkel tudtunk haladni, az egyik épületnél volt nagyobb késedelem emiatt" - fűzte hozzá. A 154 lakásos lakópark beruházási értékét 6-7,5 milliárd forint között jelölte meg, vagyis legfeljebb 75 millió forint lehetett a régészeti költség. Az időbeli csúszás okozta kivitelezési pluszköltséget azonban nehéz kalkulálni, erről csak a pótlólagos kiadások tényét erősítette meg.

Csillaghegyen épül a 160 lakásos Fagyöngy lakópark is a Redwood Holding beruházásában. Erdei Bálint ügyvezetőtől úgy tudjuk, hogy a sok milliárd forintos projektnél végül sikerült megegyezni a régészeti feladatok ellenértékéről, de ez "a korábban kalkuláltnál jóval nagyobb összegű" lett. Mint mondta: a beruházónak az idő a legnagyobb veszteség a régészettel kapcsolatban, hiszen félelmetes tempóban drágulnak az alapanyag- és munkaerő költségek, s ezt az emelkedést valahogy be kell építeni az eladási árba. A pluszköltségek mértékéről azonban beszélt.



Portfolio Ingatlan Adatbázis


Waterfront City

Waterfront City

1033 Budapest, Folyamőr utca 3.
269 db lakás
30 - 126 m2 alapterület
Átadás:
2021 Q4
25.2 - 209.9 M Ft
Ajánlatot kérek

Óbuda legnagyobb ókori temetőjét tárják fel jelenleg is a Bécsi út 68-84 alatti, mintegy 5000 négyzetméteres telken, ahol az Atenor irodaházat fog építeni. A Budapesti Történeti Múzeum (BTM) szerint akár több ezer is lehet az eltemetettek száma. Eddig már száz fölötti temetkezést sikerült azonosítani, még az év folyamán a jelenlegitől északra eső telkeket is feltárják. További részletet sem a BTM sem a fejlesztő nem árult el lapunknak a régészeti munkálatokkal kapcsolatos szerződésről. Minthogy nem tudni, mikor fejezhetik be a munkát, az iroda beruházás akár több hónapot is késhet.

Ki fizeti a régészt? Avagy hogyan lehet meggyorsítani egy magyarországi nagyberuházást
Az Atenor Bécsi úti iroda projektjének helyén is lázas munka folyik. Fotó: Mester Nándor
A volt óbudai Gázgyár területének első szisztematikus régészeti feltárása a Graphisoft Park 22 évvel ezelőtti indulása előtt kezdődött egy évvel. A legnagyobb találat a Kr.u. 1-III. századi 10-15 ezres polgárváros kiterjedt keleti temetője volt, a modern ipari létesítmények által kevésbé bolygatott területen összesen több mint 1500 római kori temetkezés került napvilágra - tudtuk meg Lassányi Gábor régésztől. Az irodapark vezérigazgatója, Kocsány János felhőtlen kapcsolatról számolt be a régészekkel. "Már az irodapark tervezésekor tudtuk, hogy a területen értékes régészeti leletek előkerülése várható, ezért a feltárásokat a projekt megvalósítás szerves elemének tekintettük. A fejlesztés egyes fázisaihoz beterveztük a régészeti feltáráshoz szükséges időtartamot és költségeket, így a kivitelezés során nem ért bennünket váratlan meglepetés, az épületeket minden esetben határidőre tudtuk átadni" - közölte a cégvezető.



Portfolio Ingatlan Adatbázis


Paskal Rose

Paskal Rose

1141 Budapest, Szugló utca 125/G
152 db lakás
40 - 136 m2 alapterület
Átadás:
2020 Q1
33.5 - 89.9 M Ft
Ajánlatot kérek

A megelőző feltárások elvégzésére az MRSZ 30 olyan napot kért, amelyik alkalmas régészeti munkavégzésre, ám a 2018-as módosítás a beruházóknak kedvezett, ma csupán 30 naptári nap áll a régészek rendelkezésére. Ez ellen tiltakozott a szövetség, szerinte ez rendkívül lerövidíti a szakmai munkára alkalmas időt és ezzel sérülhetnek az örökségvédelmi érdekek.


Ki fizeti a régészt? Avagy hogyan lehet meggyorsítani egy magyarországi nagyberuházást

Gálik Gabriella jogi szakértő - miközben elismerte, hogy a jogszabályok módosításai miatt valóban nagyobb a teher a régészeken - azt mondta: a beruházók pontosabban tervezhetik a régészeti munka időtartamát és költségeit, s ez által a projekt teljes költségeit is, de a legtöbb esetben ki tudnak egyezni a feltárást végzőkkel.

Elfedési hadművelet A nem feltárt régészeti lelőhelyet fizikailag védik, ez az úgynevezett elfedés. Amennyiben a beruházó nyilatkozata alapján az elfedés nem oldható meg, akkor a régészeti megfigyelés keretében régészeti bontómunkát kell végezni. Az elfedést a kivitelező végzi, a költségeket a beruházó viseli, ugyanakkor a munka úgynevezett régészeti megfigyelés mellett történik. Ezeket a költségeket be kell építeni a beruházó és a területileg illetékes, feltárásra jogosult intézmény, általában múzeum közötti szerződésbe.

Cikkünkre reagálva a Budapesti Történeti Múzeum azt fejtette ki, hogy a BTM által végzett budapesti munkák kapcsán a beruházókat jó előre tájékoztatják arról, hogy egy adott területen milyen régészeti kockázattal (idő- és pénzbeli) jár a beépítés, így a beruházó minden esetben tervezni tud a régészeti feltárás idejével és költségigényével. "Az, hogy a kivitelezés sokszor kaotikusan halad és a múzeum nem kapja meg időben a munkaterületet és emiatt a tervezett munka csúszik - nos, ez nem a múzeum felelőssége. A múzeum minden esetben az előírt hatósági árakon, és a szerződésben rögzített időbeli kereteken belül dolgozik, ilyen értelemben a régészeti munka betervezhető a kivitelezés időtartamába." - fűzték hozzá.
elektromosroller
Westminster brexit brit kilepes tortenelmi dontes
Brexit london tuntetes1500
GettyImages-1167008922
Furjes Balazs Budapest Liget projekt1500
100 forint shutter
onlinevásárláse-kereskedelem
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
2019. november 7.
Energy Investment Forum 2019
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Junior elemző/elemző

Junior elemző/elemző

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online előadás
Befektetési termékek a magas hozam reményében.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Furjes Balazs Budapest Liget projekt1500