Tradicionális épület Németország üzleti negyedében
Ingatlan

Megkeverheti a bérleti piacot a forint mélyrepülése

Portfolio
Az országhatárokon átívelő üzletkötéseknek az egyik legalapvetőbb rizikófaktora az árfolyamkockázat, ami az ingatlanpiacot és ezen belül a bérleti szerződéseket sem kíméli. Legyen szó egy irodaházról vagy logisztikai központról, a tulajdonosok többnyire euróban törlesztik a pénzügyi intézménytől kapott hitelt. Megszokott és logikus lépés, hogy a tulajdonukban álló ingatlan bérleti szerződését is euróban fixálják, így egyedül a bérlő viseli a forint gyengülésének hatásait. De lássuk mennyit jelent ez eggy közepes irodánál és mi lehet rá a megoldás?

A rekordmélyre süllyedt forint a hazai üzleti világ minden szegmensére kihat, nincs ez másként az ingatlanpiaccal és ezen belül a modern irodaházak, raktárak, vagy üzlethelyiségek esetében sem. A bérleti megállapodások majdnem minden esetben euróban vannak fixálva, így a tulajdonos mentesül az árfolyamkockázat alól, helyette a bérlő vállalja a rizikót, ha a forint mélyzuhanásba kezd. 

Budapesten körülbelül 3,65 millió négyzetmétert tesz ki a modern irodaállomány, ha ennek csak a 95 százalékára kötöttek euró alapú megállapodást a bérlők és tulajdonosok, az is több mint 3,4 millió négyzetmétert jelent. Átlagos, 13-14 eurós bérleti díjjal számolva havonta 44-47 millió euró a teljes összeg, ami forintban egyre nagyobb kiadást jelent a bérlőknek. 

Március óta, vagyis fél év alatt, a forint 5 százalékot gyengült az euróval szemben.

Ez egyben azt is jelenti, hogy minden egyes négyzetméter és kifizetett euró után ekkora vesztesége volt a bérlőknek fél év alatt. Egy ezer négyzetméteres irodánál 13 eurós díjjal számolva március végén 4,16 millió, míg most szeptember végén körülbelül 4,36 millió forint lesz a kifizetendő bérleti díj. Az árfolyamkockázat miatt tehát több száz ezerrel nőhet a kiadás, ami a bérelt alapterülettel még tovább növekeszik. Mindez, 3,4 millió négyzetméter esetében (szintén 13 eurós díjjal számolva) márciusban 14,1 milliárd forintot, míg szeptemberben 14,85 milliárd forintot jelentett. A forint gyengülése miatt, azok az irodabérlők, akik Budapesten euróban szerződtek, közel 750 millió forinttal több bérleti díjat fizetnek most szeptemberben, a márciusihoz képest. 

A képet valamelyest árnyalja, hogy a meghatározott bérleti díjakat évente korrigálják az inflációval, ami az euró esetében legalább 2 százalékponttal csekélyebb, így ebből a szempontból a bérlő számára az euró alapú megállapodás kedvezőbb lehet. Ugyanakkor az a kitettség, vagy bizonytalanság, ami a forint akár jelenlegi mélyrepüléséből adódik, sok cégnél elegendő érv ahhoz, hogy a forint alapú megállapodásokat keresse. Főleg igaz ez a magyar kkv-kra, vagy az államra, akiknek nincs eurós fedezete. Ezzel szemben a hazai bérleti piac egy jelentős részét olyan nagy, nemzetközi vállalatok teszik ki, akiknek nem jelent problémát az euró alapú bérleti szerződés, a legtöbb üzleti tranzakciójuk ugyanis ebben a devizanemben kötődik. 

Mi lehet a megoldás?

Van ugyanakkor példa arra is, hogy forint alapon állapodnak meg az ingatlanbérleti szerződésekben, ebben az esetben a tulajdonos viselné az árfolyamkockázatot, kivéve akkor, ha az ingatlan finanszírozójának is forintban fizetik vissza a hitelt. Ez például akkor fordulhat elő, ha egy refinanszírozás során forintosították az irodaházra felvett hitelállományt, a tulajdonosnak érdemes a bérleti díjat is forintban fixálnia, hiszen így fogja a legkisebb kockázatot viselni.  

Az első fecske a BIF

A magyar piacon a bérleti szerződések körülbelül 95 százalékát euróban kötik meg, ami kedvezőtlen helyzetet eredményez azoknak a bérlőknek, akik a magyar piacon, forintban kötnek üzleteket. A hazai befektetők egyre dominánsabb léte, illetve a forint gyengüléséből fakadó árfolyamkockázat azt eredményezte, hogy megjelentek az első olyan fecskék, akik már nem ragaszkodnak az euró alapú bérleti megállapodásokhoz. A BIF tulajdonában álló ingatlanoknál például a finanszírozást, és a bérlői szerződéseket is forintosították, így sem a tulajdonos, sem a bérlő nincs már kitéve a forint-euró árfolyam ingadozásának.

Amennyiben továbbra is ilyen mértékben gyengül a forint, a hazai bérleti piacon sok bérlő keresheti az olyan lehetőségeket, ahol megszabadul ettől az árfolyamkockázattól. A bérlők igényei idővel egyre nagyobb mértékben hathatnak a hazai irodapiacra, ami több tulajdonost terelhet a forint alapú szerződéskötések irányába. 

Az árfolyampiaci mozgások az ingatlanszektorra is jelentős hatást gyakorolnak, éppen ezért foglalkozunk kiemelten ezzel a témával a Property Investment Forum konferencián november 21-én.

Property Investment Forum 2019
Idén egy kisebb jubileumot ünneplünk, hiszen immáron 15. alkalommal rendezzük meg a hazai ingatlanszakmával karöltve, a piac legfontosabb szakmai eseményét, a Property Investment Forumot.
Autógyár robotokkal
Alteo klub
20191003_0003_MOR
Frankfurti tőzsde
Coaching
Boris Johnson szavazas brexit dontes parlament1500
Népszerű
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Befektetési termékek a magas hozam reményében.
A tőzsdei tankönyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Junior elemző/elemző

Junior elemző/elemző

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
2019. november 6.
Portfolio Private Health Forum 2019
2019. november 7.
Energy Investment Forum 2019
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
ZDA_GTC_II_v02