Tradicionális épület Németország üzleti negyedében
Ingatlan

Megkeverheti a bérleti piacot a forint mélyrepülése

Portfolio
Az országhatárokon átívelő üzletkötéseknek az egyik legalapvetőbb rizikófaktora az árfolyamkockázat, ami az ingatlanpiacot és ezen belül a bérleti szerződéseket sem kíméli. Legyen szó egy irodaházról vagy logisztikai központról, a tulajdonosok többnyire euróban törlesztik a pénzügyi intézménytől kapott hitelt. Megszokott és logikus lépés, hogy a tulajdonukban álló ingatlan bérleti szerződését is euróban fixálják, így egyedül a bérlő viseli a forint gyengülésének hatásait. De lássuk mennyit jelent ez eggy közepes irodánál és mi lehet rá a megoldás?

A rekordmélyre süllyedt forint a hazai üzleti világ minden szegmensére kihat, nincs ez másként az ingatlanpiaccal és ezen belül a modern irodaházak, raktárak, vagy üzlethelyiségek esetében sem. A bérleti megállapodások majdnem minden esetben euróban vannak fixálva, így a tulajdonos mentesül az árfolyamkockázat alól, helyette a bérlő vállalja a rizikót, ha a forint mélyzuhanásba kezd. 

Budapesten körülbelül 3,65 millió négyzetmétert tesz ki a modern irodaállomány, ha ennek csak a 95 százalékára kötöttek euró alapú megállapodást a bérlők és tulajdonosok, az is több mint 3,4 millió négyzetmétert jelent. Átlagos, 13-14 eurós bérleti díjjal számolva havonta 44-47 millió euró a teljes összeg, ami forintban egyre nagyobb kiadást jelent a bérlőknek. 

Március óta, vagyis fél év alatt, a forint 5 százalékot gyengült az euróval szemben.

Ez egyben azt is jelenti, hogy minden egyes négyzetméter és kifizetett euró után ekkora vesztesége volt a bérlőknek fél év alatt. Egy ezer négyzetméteres irodánál 13 eurós díjjal számolva március végén 4,16 millió, míg most szeptember végén körülbelül 4,36 millió forint lesz a kifizetendő bérleti díj. Az árfolyamkockázat miatt tehát több száz ezerrel nőhet a kiadás, ami a bérelt alapterülettel még tovább növekeszik. Mindez, 3,4 millió négyzetméter esetében (szintén 13 eurós díjjal számolva) márciusban 14,1 milliárd forintot, míg szeptemberben 14,85 milliárd forintot jelentett. A forint gyengülése miatt, azok az irodabérlők, akik Budapesten euróban szerződtek, közel 750 millió forinttal több bérleti díjat fizetnek most szeptemberben, a márciusihoz képest. 

A képet valamelyest árnyalja, hogy a meghatározott bérleti díjakat évente korrigálják az inflációval, ami az euró esetében legalább 2 százalékponttal csekélyebb, így ebből a szempontból a bérlő számára az euró alapú megállapodás kedvezőbb lehet. Ugyanakkor az a kitettség, vagy bizonytalanság, ami a forint akár jelenlegi mélyrepüléséből adódik, sok cégnél elegendő érv ahhoz, hogy a forint alapú megállapodásokat keresse. Főleg igaz ez a magyar kkv-kra, vagy az államra, akiknek nincs eurós fedezete. Ezzel szemben a hazai bérleti piac egy jelentős részét olyan nagy, nemzetközi vállalatok teszik ki, akiknek nem jelent problémát az euró alapú bérleti szerződés, a legtöbb üzleti tranzakciójuk ugyanis ebben a devizanemben kötődik. 

Mi lehet a megoldás?

Van ugyanakkor példa arra is, hogy forint alapon állapodnak meg az ingatlanbérleti szerződésekben, ebben az esetben a tulajdonos viselné az árfolyamkockázatot, kivéve akkor, ha az ingatlan finanszírozójának is forintban fizetik vissza a hitelt. Ez például akkor fordulhat elő, ha egy refinanszírozás során forintosították az irodaházra felvett hitelállományt, a tulajdonosnak érdemes a bérleti díjat is forintban fixálnia, hiszen így fogja a legkisebb kockázatot viselni.  

Az első fecske a BIF

A magyar piacon a bérleti szerződések körülbelül 95 százalékát euróban kötik meg, ami kedvezőtlen helyzetet eredményez azoknak a bérlőknek, akik a magyar piacon, forintban kötnek üzleteket. A hazai befektetők egyre dominánsabb léte, illetve a forint gyengüléséből fakadó árfolyamkockázat azt eredményezte, hogy megjelentek az első olyan fecskék, akik már nem ragaszkodnak az euró alapú bérleti megállapodásokhoz. A BIF tulajdonában álló ingatlanoknál például a finanszírozást, és a bérlői szerződéseket is forintosították, így sem a tulajdonos, sem a bérlő nincs már kitéve a forint-euró árfolyam ingadozásának.

Amennyiben továbbra is ilyen mértékben gyengül a forint, a hazai bérleti piacon sok bérlő keresheti az olyan lehetőségeket, ahol megszabadul ettől az árfolyamkockázattól. A bérlők igényei idővel egyre nagyobb mértékben hathatnak a hazai irodapiacra, ami több tulajdonost terelhet a forint alapú szerződéskötések irányába. 

Az árfolyampiaci mozgások az ingatlanszektorra is jelentős hatást gyakorolnak, éppen ezért foglalkozunk kiemelten ezzel a témával a Property Investment Forum konferencián november 21-én.

Property Investment Forum 2019
Idén egy kisebb jubileumot ünneplünk, hiszen immáron 15. alkalommal rendezzük meg a hazai ingatlanszakmával karöltve, a piac legfontosabb szakmai eseményét, a Property Investment Forumot.
iroda_munkavállalók_munkaerő
balance hall irodaház
GettyImages-1139642499factoryworkermunkás
Frankfurti tőzsde
CLA
shopping01
erste bank
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Esti szeminárium
A legegyszerűbb módszer, hogy a valószínűségeket saját oldaladra állítsd.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Értékpapír üzletkötő

Értékpapír üzletkötő
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
balance hall irodaház