üres telek
Ingatlan

Rablónak tartotta az eladót a 300 milliós árral: most másfél milliárdot ér a pesti telek

Bármilyen fejlesztésről is legyen szó, a három legnagyobb probléma között – az építőipari költségek növekedése és a munkaerőhiány mellett – a budapesti építési telkek hiánya is mindig felbukkan. A szigorúan vett belvárosra és Bel-Budára vonatkoztatva talán tényleg nem túl erős kijelentés, hogy elfogytak a fejleszthető területek, Budapest több részén ugyanakkor egyáltalán nem ennyire vészes a helyzet. Csupán jó helyen kell keresni, no meg egy kiváló üzleti tervvel is rendelkezni kell, ami a telekköltségben nagy teret enged a fejlesztőnek. Vincze Edittel az OC Investment Solutions ügyvezetőjével és Nagy Tiborral, üzletfejlesztési igazgatóval, nyíltan beszélgettünk nemcsak a telekvásárlási kérdésekről, hanem arról is, hogy kik és milyen hozamok mellett vásárolnak most Budapesten, illetve milyen árakra számíthatunk a következő fél-egy évben a lakáspiacon.

Milyen tevékenységekért felel most az OC Investment Solutions?

20 éve működünk az Otthon Centrum Csoport tagjaként, teljes körű projekt tanácsadás és projekt értékesítés az egyik fő tevékenységünk, vagyis a megfelelő fejlesztési telek kiválasztásától egészen az elkészült lakóprojektek birtokba adásáig nyújtunk akár teljes körű szolgáltatást. A telekválasztási tevékenység alábbhagyott a válság idején, helyette nagyobb bankokkal kezdtünk el foglalkozni, az általuk visszavett és tulajdonukba került ingatlanokat, illetve a hitelüket fizetni nem tudó, de az ingatlanok eladásában együttműködő adósok ingatlanjait értékesítettük. Ennek keretében aukciós formában is értékesítettünk ingatlanokat. A válságot követően ismét elkezdtünk együttműködni a fejlesztőkkel, befektetőkkel a telkek megtalálása és a projektek elindítása kapcsán. Ezeket az értékeléseket jelzáloghitelekhez, illetve rendszeres fedezet újraértékelésekhez készítjük. Kevesen tudják, hogy nemcsak pénzintézeteknek dolgozunk, hanem készítünk értékbecsléseket vállalatok, intézmények és magánszemélyek számára, ingatlan árazáshoz, elszámolásokhoz, vagy éppen transzferárazáshoz egyaránt, illetve amikor néhány évvel ezelőtt kötelezővé vált az energetikai tanúsítvány, akkor az erre szakosodott üzletágunkat is elindítottuk.

Vincze Edit

OC Investment Solutions, ügyvezető

Több mint két évtizede dolgozik az ingatlanszakmában,  közel 16 éve az Otthon Centrum Holdig egyik meghatározó vezetőségi tagja. Az OC Investment Solutions-t 10 éve irányítja, mely évről-évre ere
Tovább
Több mint két évtizede dolgozik az ingatlanszakmában,  közel 16 éve az Otthon Centrum Holdig egyik meghatározó vezetőségi tagja. Az OC Investment Solutions-t 10 éve irányítja, mely évről-évre ere Tovább

Hol tart most a banki „nem jól” teljesítő portfólió tisztítása?

Az ilyen portfóliók már nem nagyobbak egy átlagos kereskedelmi bank esetében, mint a válság előtt voltak. A követeléscsomagok értékesítésével nagy volumenben megszabadultak ezektől a problémás ügyletektől. Sőt, vannak már olyan bankok, akik az új ügyletekre már úgy kötnek kölcsönszerződést az új ügyfelekkel, hogy ha egy bizonyos napot meghalad az adós tartozása, akkor automatikusan átkerül a követeléskezelőkhöz. Korábban úgy működött, hogy az évek alatt felgyülemlett portfólióból kisebb csomagokat állítottak össze, és ezeket a legtöbbet ajánló követeléskezelőnek értékesítették, viszont 2016-17-ben már egy-egy adott bank teljes problémás jelzáloghitel állományát egyben értékesítették nagyobb szereplőknek.

Nagy Tibor

OC Investment Solutions, üzletfejlesztési vezető

Nagy Tibor 1997 óta dolgozik az ingatlanpiacon. A Biggeorge Holdinghoz 2000-ben csatlakozott, ahol 2005-ig a fejlesztési telkekre specializált csapatot vezette, a 2003-tól már az Otthon Centrum néven
Tovább
Nagy Tibor 1997 óta dolgozik az ingatlanpiacon. A Biggeorge Holdinghoz 2000-ben csatlakozott, ahol 2005-ig a fejlesztési telkekre specializált csapatot vezette, a 2003-tól már az Otthon Centrum néven Tovább

Mi a helyzet azokkal a telkekkel, amelyeken olyan projekt van, aminek 2018. november 1-je előtt már megvolt az építési engedélye? Kelendőbbek?

Budapesten a 10 lakás feletti projektekből körülbelül egy-két tucatnyi lehet a piacon, de még ugyanennyinél a tulajdonos jó eséllyel meggyőzhető, mert nem tud kivitelezőt találni. Vannak olyan lakóprojektek is, ahol már elkezdődött a lakásértékesítési tevékenység, de ha lenne vevő az egész projektre, akkor eladná a tulajdonos. Akár néhány ezres lakásszám is lehet ilyen esetekből.

Be lehet most szállni a budapesti piacra kívülállóként?

Igen. Akik most szállnak be, majdnem mind belföldiek, illetve mi úgy tapasztaljuk, hogy vidéki vállalkozók jelentek meg a 30-50 lakásos projektekkel. Külföldről új fejlesztőként kínaiak és törökök a jellemzőek, utóbbira példa az APD Real Estate Kft., ami megvásárolta a Közvágóhíd 4,8 hektáros területét. Van még pár török fejlesztő, aki telket vásárolt, de egyelőre még nem jelent meg nagy volumennel a piacon. Az eddigi telekvásárlásaik alapján nem lesz akkora szerepük, mint az izraelieknek volt korábban. Új szereplők lehetnek a kínaiak, akik több telket is vásároltak és tervasztalon van néhány projektjük.

Property Investment Forum 2019
Vincze Edittel az OC Investment Solutions ügyvezetőjével és Nagy Tiborral, az üzletfejlesztési igazgatóval is találkozhatnak november 21-én, a Property Investment Forumon.

Mi lehet a biztos fejlesztési stratégia egy új belépő számára?

A legjobb mindig jó helyen olcsón venni. Ha ez megvolt, akkor a tervezőasztalon dőlhet majd el a projekt sorsa. A jelen kor vevői igényeit figyelembe véve, eladható terméket kell tervezni!

Lehet most ilyet Budapesten találni?

Ha valaki nem saját célra vásárol, hanem olyan lakást keres, amit utána drágábban el tud adni, akkor alaposabb körültekintés után találni fog, hacsak közben nem dől össze a piac. A telekpiac ugyanilyen, az csupán egy városi legenda, hogy Budapesten már nincs szabad telek.

Mennyi szabad telek van?

2004-ben készítettünk egy felmérést, amiben megvizsgáltuk, hogy milyen fejleszthető ingatlanok vannak Budapesten a Hungária gyűrűn belül és Bel-Budán. Körülbelül 2200 változatos méretű, fejleszthető területet találtunk, ami között volt 300 és 33 ezer négyzetméteres is. Ezeknek egy része blokkolva volt, mert állami, önkormányzati tulajdonban állt, vagy esetleg olyan szennyeződés volt rajta, aminek a mentesítése üzleti alapon nem térült volna meg. A vizsgálatban csak üres telkek és földszintes épületek szerepeltek. Voltak olyan ingatlanok is, amelyek esetében a sok kis résztulajdonos miatt tűnt bonyolultnak, vagy lehetetlennek a kivásárlás. Így a felmért állománynak a 40 százalékára mondtuk akkor, hogy blokkolt, vagyis nem érdemes foglalkozni vele. Akkor még a belső VII. kerületben is legalább 40 fejleszthető ingatlant találtunk, ennek a 80 százaléka azóta be lett építve. Ezeken kívül lehetnek akár a 3-4 szintes épületek is fejlesztési ingatlanok, ha a fejleszthető terület és a bontási költség figyelembe vételével magasabb a telekérték, mint a felépítményes érték. Azóta sok önkormányzati telket eladtak, becslésünk szerint kb. a 40-50 százalékuk beépülhetett. Ahol tényleg igaz az, hogy már alig lehet telket találni, az a Nagykörúton belüli belváros és Bel-Buda. Mindezek mellett egy kellően tájékozott szakértő itt is talál egy-két gyöngyszemet.

Nagy Tibor - oc solutions
Nagy Tibor

Amikor megjelent a CSOK és az 5 százalékos áfa, hogyan reagáltak a telekárak?

Óriási hullámzás volt a telekpiacon, a válság éveiben a teleknek majdhogynem nem volt értéke, aki akkor bezsákolt egy telket, és okosan nem adta el, az most nagyot kaszálhat. Angyalföldön a válság előtti csúcson, építhető eladható lakás négyzetméterenként 70 ezer forintos áron lehetett telket találni. Ez lement majdnem nullára, ha volt is tranzakció, fillérekért cseréltek gazdát a telkek és a válság után is azt gondoltuk, hogy legalább 10 évig nem fognak az árak a 2007-es szintre visszamenni. Ehhez képest, 1-2 évvel ezelőtt egy angyalföldi telket 100 ezer forint feletti áron lehetett eladni, ugyanakkor most megint van egy kis korrekció, mert az 5 százalékos áfa kifutása miatt mindenki nagyon óvatosan vesz olyan telket, ami nem kiemelt lokáció, és nincs 5 százalékos áfás engedélye.

A válság alatt volt olyan telek a VII. kerületben, amit 700 millió Ft-ért vett meg egy ír befektető, majd a projektcég bedőlt a a felszámolás során a mi ügyfelünk ezért 120 millió forintot akart adni, de felkészítettük, hogy annyiért nem fogják eladni. Nem is lett üzlet. Az ügyfelünk a nyertes vevőnek aztán kicsit később ajánlott érte 200 milliót, az új tulajdonos visszahívott, hogy 300 millióért eladja, micsoda rabló – gondolta a vevő, majd két nap elteltével belement volna a 300-as összegbe. Újra hívtuk a tulajdonost, aki akkor már 500 milliót mondott, három hónap elteltével ezt is megadta volna a vevő, erre viszont jött az újabb ajánlat, miszerint 800 millió az új ár. Ez a telek most 1,5 milliárdot ér. Nem adta el.

Milyen termékek iránt a legnagyobb most az érdeklődés?

Kereskedelmi ingatlanok között két top keresett termék van, a belvárosi üzlethelyiség és a nemzetközi lánc által hosszú távra bérelt kiskereskedelmi egység. Ezek alacsonyabb kockázattal és alacsonyabb hozamszinttel futnak. Az elsőt el lehet adni akár 5 százalékos hozammal, a kiskereskedelmi egységeknél pedig 6-6,5 százalékot látunk, de ezek inkább vidéki ingatlanok. A kisebb ipari ingatlanoknál 8-9 százalék közöttiek a hozamok Budapesten. Úgy látjuk, hogy azon a piacon is, ami kevésbé van középpontban, tipikusan a magántőke-befektetők vásárolnak. Jelenleg ebben is van egy komoly felfutás. Ők nem intézményi befektetők hanem a saját tőkéjüket fektetik be, amiből adódik, hogy kisebb a volumen és nem feltétlenül tesznek egy 100 millió eurós nagyságrendű ajánlatot egy Roosevelt irodaházra.

Nyugaton a hatalmas portfólióval rendelkező befektetők a lakáspiacon is aktívak, de itthon ez még nem indult el. Van intézményi típusú befektetőre példa ezen a területen?

Eddig nem volt, de most már tudunk olyan projektekről, ahol vagy az összes lakást, vagy ezek egy részét bérbeadási céllal építi a fejlesztő. Két-három éve, amikor a lakásbérleti díjak borzasztóan felemelkedtek, elindulhatott volna egy bérlakás-építési dömping, de ennek két gátja is volt. Az egyik, hogy nem volt viszonyítási alapjuk a fejlesztőknek az üzleti tervet tekintve, hiszen Magyarországon nem voltak ilyen tranzakciók, nem volt egy benchmark exit yield. A másik, hogy ez olyannyira új terület, hogy mindenki kivárt. A bérleti piacon nyáron volt egy visszapattanás, ami megint el fogja gondolkodtatni azokat, akik egyébként nyitottak lennének.

Vincze Edit oc solutions interjú
Vincze Edit

A lakáspiacon a befektetői oldalról történő nyomás visszatükröződött az árakban, de a bérleti díjak tetőzni látszódnak, így már nem jön ki ugyanaz a hozam a befektetőknek.

Sokféle hatás van. Az biztosan látszódik, hogy a hitelezhetőség nem nőtt olyan mértékben az MNB-s korlátok miatt, mint ahogyan az árak emelkedtek. Elindult az a tendencia, hogy a korábban három gyerekkel 80 négyzetméteres lakást keresők egy 60 négyzetméteresbe is belemennek, mert arra tudtak hitelt felvenni. A válság óta komoly mennyiségű készpénz halmozódott fel a háztartásokban, ennek egy részét elköltötték az emberek, , így az elmúlt 3-4 évben piacra került új lakások egy jelentős részét befektetési céllal vásárolták meg, amelyek kikerültek a bérleti piacra. Amióta bejött a MÁP Plusz, van alternatívája a lakásvásárlásnak egy átlag magyar kisbefektető számára. Ha eddig egy lakást 180-190 ezerért lehetett kiadni, az most 160-170 ezer, de még így is megéri a hosszú távú bérbeadás, ha bízunk a középtávon várható további értéknövekedésben

Milyen hozammal számolnak a magánbefektetők?

Ez nagyon változó, a magánbefektetők, akiknek jellemzően pár lakásuk van, mivel jellemzően pár éve vásárolták, ezért akár 7-8 százalék hozamot is elérnek. Aki a mai árszinten vásárol, rövid távú kiadással szintén elérhet jóval 5% feletti hozamot. Hosszú távú kiadás esetén ma Budapesten az 5% a reális hozamszint. Van pár olyan ház a belvárosban, ahol az összes lakás bérlakásként működik. Kevesebb mint 10 olyan projekt van, ami kifejezetten bérháznak épült, a válság előtt 500 ilyen lakás épülhetett magánfejlesztésben, azóta még ugyanennyi legalább. Az a baj, hogy nincs megfelelő tulajdonosi védelem a jogszabályokban, másrészt ahhoz, hogy ez a piac beinduljon, szükség lenne valamilyen támogatásra, adókedvezményre. Ha egy ilyen támogatási rendszer elindulna és több ezer, kiszámíthatóan bérelhető, jó minőségű bérlakás épülne, akkor a mostani feketén, vagy szürkén kiadott, elavult lakásoknál a hozamszint jelentősen bezuhanna, sokan eladnának és megint több ezer ingatlan kerülne a piacra.

Mi lesz a befektetési, a fejlesztési és a lakáspiaccal?

Arra, hogy a hozamok nem fognak tovább csökkenni, azt mondhatom, hogy „soha ne mondd, hogy soha”. Egyelőre azt látjuk, hogy semmi jele nincs hozamemelkedésnek a pénzpiacon, a kérdés, hogy egy világpiaci gyengülés hogyan fogja befolyásolni a hitelezés feltételrendszerét. Ha szigorodás lesz, akkor visszaeshet a befektetési ingatlanpiac, ha nem lesz megszorítás, akkor megy tovább a rali, a kereslet fennmarad. Fontos, a végfelhasználók piaca, ami eddig is finanszírozás- és támogatásfüggő volt. Úgy látom, hogy a támogatások kissé kifutottak, ebből a szempontból lehet esetleg a végfelhasználók részéről egy kisebb keresletcsökkenés. A kötvényprogramból (NKP) biztosan lesznek vásárlások, vagy akár fejlesztések is, de azok a magasabb kategóriájú, nagyobb méretű ingatlanok piacát mozgatják meg. Az biztos, hogy a lakásépítésre alkalmas telkek piacán továbbra is keresik az 5 százalékos áfás építési engedéllyel rendelkezőket. A kivitelezői piacon azért már látszik a konszolidáció, ha valaki egy évvel ezelőtt 10 cégtől kért szerkezetépítésre ajánlatot, egytől kapott, most viszont már tíztől.

A lakásárakkal mi lesz?

Stagnálást várok fél évig, lélektani okok miatt zuhanni nem tudnak. Nincsenek nagy számban olyan eladók, akiknek kényszerből kellene eladni, így inkább kivárnak. A fejlesztők sem lehetnek rugalmasak árkérdésben, mert magasak a tényleges költségeik. Ez viszont azt is jelenti, hogy észnél kell lenniük az értékesítésnél, a használt lakások piacáról egy nagyon jó értékesítési stratégiával el lehet szívni vevőket, de ehhez kell egy stabil, megbízható fejlesztői háttér, és versenyképes, jól megtervezett termék. Sajnos naponta találkozunk olyan „félretervezett” projektekkel, ahol látszólag a fejlesztő nem volt tudatában a valós piaci igényeknek, és egyszerűen rossz a lakásmix, rosszak az alaprajzok, stb. Egy ilyen hibát az elmúlt egy-két évben egy tapasztalatlan fejlesztő észre sem vett, csak mi láttuk benne a meg nem keresett profitot. Most már szemmel láthatóan lassú értékesítéssel és alacsony árakkal bünteti a piac a hibákat.

Középtávon viszont további lakásár növekedést várunk. Az épülő lakások száma már most csökken, a vásárlóerő ellenben növekszik, és a meglévő lakásállomány az új építésűekhez képest vészesen elavult, főleg ha a 2020-tól érvényes energetikai szabványok szempontjából vizsgáljuk azokat

A cikk megjelenését az OC Investment Solutions támogatta.

Címlapkép: Getty Images

matolcsy191211
Frankfurti tőzsde
GettyImages-1186405330 ursula
tesla nemet berlin autogyar
greta191211
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
építőipar - daru, földmérő