Háromszoros a túljelentkezés az építőipari ingyenmilliókért
Ingatlan

Válság van az építőiparban! Termelői válság

Budapest egyértelműen felkerült a legnépszerűbb turistacélpontok listájára, ami a hazai szállodapiacra kifejezetten kedvező hatást gyakorol, mégsem teljesen egyértelmű, hogy egy most elindított hotelprojekt a befektetők által elvárt megtérülési számokat fogja-e hozni. A telekárak és az építési költségek nagyarányú emelkedése ugyanis ezt a területet sem hagyják érintetlenül. A kockázatokról, a hotelpiac kilátásairól és egy tervben lévő, itthon még szinte ismeretlen termék elindításáról beszélgettünk Erdei Bálinttal, a Redwood Real Estate Holding vezérigazgatójával.

Nagyon megnőtt a hoteltermékek népszerűsége most Budapesten. Meddig pöröghet a szállodapiac?

A budapesti szálloda piacot régiós szinten nem látom kiemelkedőnek és van még tér szálláshely bővülésre. A turizmus persze nagyon erős, és jó esély van rá, hogy a kereslet fennmaradjon, sőt tovább növekedjen. Ehhez azonban a városnak is sokat hozzá kell tennie. Ez egy lehetőséget ad Budapestnek, hogy még több érdekes dolgot tudjon mutatni a jövőben ideérkező turistáknak. Emellett azonban úgy gondolom, hogy belekezdeni ma egy szállodafejlesztésbe kockázatos üzleti szempontból. Az egy dolog, hogy a szállodai árak már elértek egy értelmezhető szintet, de a dinamika teljesen megváltozott, vannak hónapok, amikor csökkenő ADR-eket és foglaltsági szinteket látunk év per év alapon, ettől függetlenül 2020-ra ismét erős évet várok. Fő probléma, hogy az építőipari árak annyira elszaladtak, hogy a turizmus fellendülése mellett sem biztos, hogy megéri most elindítani egy szállodaprojektet. Sokkal több terv és elképzelés van, mint amennyien ezt ténylegesen realitássá tudják majd formálni. Azt gondolom, hogy a mostani belvárosi telekárakkal, kivitelezési költségekkel és az ehhez kapcsolódó elérhető szobaárakkal legtöbb esetben nem jön ki a matek. Kedvezőbb lehet a helyzet egyedi termékek esetén, mint például a mi fejlesztésünk a budapesti Hard Rock Hotel, amely elsőként behozza a „branded true lifestyle” kategóriát Budapestre, ami teljesen más a már megszokott „boutique design” ill. „tematikus hotel” szegmensekhez képest.

Erdei Bálint
RedWood Real Estate Holding, vezérigazgató
 Tovább

Az építőipar helyzete kulcsfontosságú.

Tégla, habarcs, vakolat mindenhová kell, csak úgy, mint a munkavállaló, aki nem fog ottmaradni, ha máshol többet kap. Ez az alfája és ómegája az egésznek. Az építőipar nem maradhat ennyire túlterhelt hosszú éveken keresztül, véleményem szerint legkorábban egy-másfél év múlva elindulhat egy konszolidáció. Most alvállalkozói szinten olyan extraprofitok vannak a rendszerben, hogy lesz miből leadni. Amikor elindul a kivitelezői verseny, ezek a pufferek csökkenni kezdenek, a vállalkozók egymás alá fognak kínálni, ami elindít egy gyors ellenirányú folyamatot. Ennek a munkabér az alsó korlátja, ami elért egy bizonyos szintet, valamelyest csökkenhet, de erőteljesen visszaesés nem indokolt.

Építőipar 2020
A tavalyi év sikere után, 2020-ban már 2. alkalommal rendezzük meg - a fél napos után, immáron egész napos – az építőipar jelenéről és jövőjéről szóló konferenciánkat.

A piaci kockázatokat egyre inkább be kell építeni a szerződésekbe?

Szálloda fejlesztésen kívül Redwood érdekelt az iroda és lakófejlesztési piacon is, vannak folyamatban lévő fejlesztéseink, így rálátok több szegmensre is. Az építőipar helyzete miatt egyrészt egy termelési válságot kell a fejlesztőnek menedzselnie, másrészt előállítani egy jó terméket, amiben nagyon sok munka és rengeteg kockázat van. A lakáspiacon a két évvel korábban leszerződött négyzetméterárak mellett nem érné meg építkezni, nem véletlenül szerződnek újra a fejlesztők a lakásvásárlókkal. A nagy nevű és meghatározó volumenben lakást fejlesztő cégek  -a később taglalt alábbi okok miatt- jobban ki tudják kalkulálni az előállítási árakat és határidőket, ami nagyobb bizalmat kelt a vásárlók szemében és ez egyértelműen a lakáspiac fejlesztés tömbösödéséhez vezethet. Bizonyos fejlesztők kezdenek alakot változtatni, sokkal univerzálisabbak lesznek. Sokan azt az utat választották, hogy saját generálkivitelező céget hoztak létre, aki ezt meg tudta lépni, a jövőben is tud építeni, aki nem, az drágábban fejleszt ha egyáltalán jut neki kapacitás. Ők ezen a kiélezett piacon könnyen kieshetnek a játékból, ennek jó bizonyítéka, hogy a kis fejlesztők ma szinte nem is indítanak új lakófejlesztéseket.

Edei Bálint interjú

Amennyiben később nyílik meg egy hotel, az sokmilliós veszteség.

Egy kéthónapos csúszás könnyen elérheti ez egymillió eurós veszteséget, projekt méret szerint akár ennek a többszörösét is, figyelembe véve a kieső profitot és a már teljes létszámnak megfelelő szálloda alkalmazottak bérezését. De nemcsak az építőipari kockázatokra kell koncentrálnunk, mivel olyan apró dolgok is késleltethetik, vagy akár leállíthatják az építkezést, mint az épület színválasztása, a hatóság szubjektív elemei miatt vagy éppen a használatbavételi eljárás bizonytalansága. Minden fejlesztőnek érdeke, hogy a lehető legjobban a jogszabályok szerint próbáljon építkezni, és ez nem mindig egyezik a hatósági elképzelésekkel. Nem teljesen tiszták a jogszabályok, egy használatba vételi eljárásnál ahány ügyintéző, annyiféle értékelés. Ha tisztábbak lennének a szabályok, mindenki jobban érezné magát. Az ügyintéző tudná, hogy mit kell számon kérnie, a fejlesztő tudná, hogy mit fognak rajta számon kérni. Jóhiszemű, prúdens fejlesztésnél sem egyértelmű, hogy azonnal, joghatályos határidőn belül megkapja a használatbavételi engedélyt. Nagyon sok az egyedi épület, helyzet, nem biztos, hogy ezeket teljes mértékben le lehet jogszabályilag fedni Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK)-ben, de a teljes lefedettség és a mostani állapot között nagyon is van még tér arra, hogy a rendszer hatékonyságát javítsuk.

Ez önnek, mint fejlesztőnek mit jelent technikailag?

Jogszabályi megfelelésen túl az egyéb hatósági igényeknek  -még ha többnyire szubjektívek is- célszerű megfelelni, többnyire ezek mind plusz időt és költséget jelentenek, amit ki fizet meg a nap végén? A vevő. Ezen szubjektív (sokszor utólagosan) kikényszerített változtatások hosszabb kivitelezési időt hoznak magukkal, ami tovább terheli a kapacitásokat az építőiparban. Ez a működés nem fenntartható. Pont ellene megyünk ezáltal azoknak a trendeknek, amelyek ma globálisan zajlanak, vagyis, hogy spóroljunk az erőforrásokkal, hatékonyan építsünk, ne legyenek felesleges költségelemek, és a limitált humánerőforrást olyan helyeken használjuk, ahol értéket teremtünk és hosszú távon fenntartható dolgokat építünk.

Számít arra, hogy a hatósági változások miatt lesznek még meglepetések a piacon?

Egész biztos vagyok benne.

Egész tömböknél lehet csúszás?

Igen. Ez nem lehet, hanem biztos. Nagyon kevés fejlesztő van, aki tudja tartani korábban vállalt határidejét. Ma már mindenki óvatosabb, olyan dátumokat mernek leírni és bevállalni, amik teljesíthetőnek látszanak.

A finanszírozók mennyire tartják rajta a szemüket a projekteken?

Az a tapasztalatom, hogy a szektorban most mindenki túlterhelt, beleértve a finanszírozókat is. Sokkal lassabban mennek a folyósítások, az ellenőrzések, ami visszahat a rendszerre, mert innen származik a legtöbb fejlesztő likviditása. Ha a vállalkozó nem kapja meg a pénzét időben, másnap nem jön dolgozni. Mi a jogszabályilag is előírt fedezetkezelő rendszerben dolgozunk, aminek megvannak a formalitásai, előre fizetünk, tehát az adott hónap teljesítési pénze biztonságban már megvan, így a vállalkozó biztosítva van a munkája ellenértékéről. Gyakorlati példaként említve mégsem jelent meg a burkoló, amikor kellett volna. Megkérdeztük, hogy merre jár, elmondta, hogy nem kapta meg a pénzét. Kiderült, hogy azért, mert nem adta le a számláját - fedezetkezelő rendszerből pedig nem lehet kiengedni pénzt számla nélkül - elmondta, hogy nem is tudta, hogy le kell adnia, pedig ez evidens. Lehet, hogy egy kisebb, pl. tízlakásos társasháznál, ahol ott áll a beruházó, és zsebből fizet, nincsenek ilyen formalitások, de egy nagyobb projektnél, ahol ezek léteznek, nem állhatunk ott minden vállalkozó felett, hogy adja be a számlát különben nem lesz fizetése. Ez a kérdés nagyon messze vezet és rávilágít a magyar építőipar szerkezeti problémáira.

A hatékonyságban van javulás?

Senki, még a nagy építőipari vállalkozások vezetői sem tudják, hogy rövid távon hogyan kezeljék a kialakult termelési válságot.

Az látszik, hogy Magyarország nem fogja tudni tartani azt, hogy nem enged be külföldről munkaerőt, az ukrán piac például már kifogyott, onnan már nem lehet szakmunkásokat behozni. Egyes magyar építőipari vállalkozások már Mexikóból importálnak munkaerőt. Ha fenn akarjuk tartani az iparág termelését, akkor jelenleg a munkaerő hiány a legnagyobb visszahúzó erő, a többi erőforrás elérhető, és a végtermékek iránt kereslet is van. A munkaerőválságot úgy tűnik, hogy hatékonyságnöveléssel lehetne kezelni, építőiparban gépesítéssel, ingatlanfejlesztésben például úgy, hogy a fejlesztő maga fogja össze az egyes beruházás szervezési folyamatokat. Már nem igazán működik az a régi modell, hogy kiszervezünk bizonyos projekt szervezési elemeket, mert ma szinte minden egyes feladatnak szignifikáns hatása van a határidőre és a költségekre, ezek eldöntése pedig a beruházó feladata. Éppen ezért fejlesztőként mindennél ott kell lenni, mert ha nincs idő- és költségkontroll a projekten, akkor minden elveszett. A szállodafejlesztésnél, és a komplex projekteknél ez még hatványozottabban igaz, ha nem figyelünk oda egy területre, vagy nincs munkaerő, az megállítja a többit, és elindul egy dominóhatás. A nemzetközi üzemeltető, vagy kontrollere szigorúbban nézi, hogy tényleg azt kapja-e, amit szeretne, így a tolerancia a minőségben, illetve műszaki tartalomban sokkal kisebb, azaz a szervezési hatékonyságnövelés marad beruházói eszközként.

Milyen projektek vannak még tervben?

Cégemtől már szinte megszokott, hogy egyedi termékeket fejleszt, így a folytatás is izgalmas lesz. Szeretjük a kihívást és komplex projekteket, sikerült ismét egy olyan projektet kiválasztani, amivel innovatívak lehetünk. Ehhez a gondolkodásmódhoz nagy vállalkozási kedv és kockázatviselési hajlandóság szükséges, cserébe viszont inspiráló és amennyiben sikeres a projekt az elismerés is nagyobb. Kicsit olyan, mint a gyermeknevelés, borzasztó nehéz, rengeteg türelem kell hozzá, de ha képes vagy a megfelelő energiát beletenni, akkor a többszörösét kapod vissza.

bkk_busz_bkv
dzsudzsak balazs focista
Nagy bejelentés készülhet: délután megszólal Matolcsy György
forintka191126getty
Történelmi csúcson az Európai Unió támogatottsága
Váci úti felüljáró
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Értékesítési vezető

Értékesítési vezető

Szerkesztő - újságíró

Szerkesztő - újságíró

Event Driven Equity Analyst

Event Driven Equity Analyst

Szakmai asszisztens

Szakmai asszisztens

Privát banki tanácsadó

Privát banki tanácsadó
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
A tőzsdei könyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Váci úti felüljáró