Fürjes balázs
Ingatlan

Budapesti lakáspolitikát javasol Fürjes Balázs

A napokban a hazai lakáspiacot egyértelműen az MNB elnök, Matolcsy György azon kinyilatkoztatása tartotta lázban, miszerint a 2014-től alkalmazott lakáspolitika kudarcot hozott, így mihamarabbi átalakításra és lépésekre van szükség. Az ingatlanszakma által hosszú évek óta mondogatott és vágyott központi stratégia alkotás, jogszabályi változtatások, a kormányzat által is támogatott hosszú távú vízió és tervezhetőség megteremtése úgy fest megteremtődni látszik, legalábbis az első lépés megtörtént. Az MNB diagnózisa a hazai lakáshelyzetről azonban nem volt elszigetelt jelenség, hiszen rendkívül hasonló állásponton van a kormány is, már ami a teendőket illeti. Kormányzati oldalról lépéseket kívánnak tenni a hazai lakáspiacon, a lehetséges eszközök, a pontos célok azonban eddig nem voltak egyértelműek. Ennek kapcsán Fürjes Balázzsal, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkárral készítettünk interjút, amiből többek között az is kiderül, hogy a kormány határozott terve, hogy az MNB-vel, a fővárosi önkormányzattal, az ingatlanfejlesztőkkel, és -befektetőkkel, a finanszírozókkal és nem különben a lakosság részvételével áttekintse, elemezze a fővárosi lakhatási kihívásokat, kiemelten fókuszálva a fiatalok életkezdési lehetőségeire, ami első sorban nem is szociális kérdés, hanem leginkább gazdasági és demográfiai.

Az elmúlt napok megszólalásaiból az rajzolódik ki, hogy a következő időszak egyik nagy állami feladata a lakhatás megteremtése, segítése, támogatása lesz, első sorban a fiatalok számára, különösen Budapesten. Mit tehet, mit kéne tennie a kormányzatnak ennek érdekében?

A budapesti lakhatási helyzet józan, de határozott eszközök bevetését kívánja. Öt év alatt duplájára emelkedtek a lakásárak, hasonlóan növekedtek a lakásbérleti díjak. Az átlagjövedelmekhez viszonyítva egy átlagos lakás megvásárlásához szükséges időt – median price-to-income mutató – tekintve a főváros az 5-6. legdrágább hely Európában. Pályakezdőként vagy átlagkeresetből ma szinte lehetetlen előre lépni a lakáspiacon. Ennek is köszönhetően Budapest öregszik és fogy, miközben ahhoz, hogy Magyarországon és Európában is betöltse azt a szerepet, amire minden esélye meg van, a fiatal és aktív generációk jelenlétére, egy népességében növekedő, korprofiljában fiatalodó városra van szükség. A hozzáférhető, elérhető lakások hiánya, a megfizethetetlenség csupa rossz következménnyel bír. Sokan nem jönnek Budapestre, akik egyébként munka és az életminőség okán jönnének. Sok fiatal vagy kénytelen a szüleivel maradni, bár szívesen önállósodna, vagy kivándorol. A fiatal családosok sokan kiköltöznek az agglomerációba, de a munka és az iskola Budapesthez köti őket – jelentős időt és pénzt visz el az utazás az életükből, a legforgalmasabb napszakokban növelik közlekedési forgalmat, annak minden társadalmi költségével, környezetterhelő hatásával együtt. Ha ez így folytatódik, nagy baj lesz. Fel kell mérni az okokat és cselekedni kell.

Fürjes Balázs
Miniszterelnökség, Budapestért és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár
2000-2002 között három évig a Budapest Sportcsarnok (Papp László Sportaréna) újjáépítéséért a 2012-es budapesti olimpiai pályázatért felelős miniszteri biztos voltam, 1998-2002 között igazgatósági tag
Tovább
2000-2002 között három évig a Budapest Sportcsarnok (Papp László Sportaréna) újjáépítéséért a 2012-es budapesti olimpiai pályázatért felelős miniszteri biztos voltam, 1998-2002 között igazgatósági tag Tovább

A helyzetleírásban egyetért az MNB elnökével?

A fővárost megvizsgálva hasonló következtetésre jutottunk, mint Matolcsy György, vagyis, hogy bár rengeteg jó szándékú intézkedés történt az elmúlt időben Magyarországon, de egy egységes, tudatos és aktív, a lakáspiaci árakra és kínálatra fókuszáló lakáspolitikára mindenképp szükség van. Néhány célt egyértelműen rögzítenünk kell Budapesten. 25 és 35 éves kora között, akár bérelt, akár saját tulajdonú lakásban, akár egyedülálló, akár családos, minden kereső fiatal teremthesse meg első saját, önálló otthonát, kezdhesse meg önálló, független életét. Az átlagkeresettel rendelkezők is tudjanak élethelyzetüknek, társadalmi státuszuknak megfelelő lakást vásárolni vagy bérelni. Ha 10 éves távlatban nem érjük el e célokat, Budapesten vészes munkaerőhiány lesz és tovább romlik a város demográfiai helyzete.

A lakásárak növekedésének miértjei (befektetők, építőipari költségek, minőségi hiány, turizmus, stb.) nyilván egy rendkívül összetett kérdéskör. De egyesek mondhatnák akár azt is, hogy nem a lakás drága, hanem a fizetések alacsonyak. Minden relatív.

Ez egy bonyolult mátrix. Az elmúlt években komoly reálbér növekedés következett be, talán nem vagyunk azzal vádolhatóak, hogy ne hoztunk volna bérnövekedést ösztönző-kikényszerítő intézkedéseket. A bérszínvonalnak alapvetően a gazdaság teljesítményéhez kell igazodnia, a mesterséges szétválasztás visszaüt, versenyképességi hátrányt jelenthet. Természetesen tovább dolgozunk a bérek növekedésén, de nem várhatunk addig, míg a lakáshelyzet ilyen alapon oldódik meg. Ezért a kormányoldal javaslatot tesz a Fővárosnak a Fővárosi Közfejlesztések Tanácsa következő ülésén: az érintettekkel közösen, közgazdasági műhelyek bevonásával együtt, közösen készítsünk egy alapos helyzetelemzést, vegyük számba a kihívásokat, azok okait és közösen kezdjük meg a lehetséges megoldások megfogalmazását.

Milyen eszközök alkalmazása jöhet szóba?

Nincs zsebünkben a bölcsek köve, szükség van sokak részvételére a megoldás keresésben, én mélyen hiszek a jó viták, a párbeszéd, az együtt gondolkodás erejében, a több szem többet lát igazságában. Bizonyosan megfontolásra javaslunk három lehetséges intézkedést. Egy: okos városfejlesztési célokkal kombinálva területspecifikusan fontoljuk meg az alacsony lakásáfa újbóli bevezetését. Ez jó közlekedési infrával bíró barnamezős területek rehabilitációját hozhatná lakásépítés és egyéb fejlesztések ösztönzésével. Kettő: gondoljuk meg a köztulajdonban, állami vagy önkormányzati tulajdonban álló nagy, egybefüggő rozsdaövezeti ingatlanok egy alapba történő összevonását lakásépítési, városfejlesztési célokra. Három: döntsünk tabukat és lengyel barátainktól is tanulva mérlegeljük egy nem szociális alapú bérlakásprogram elindítását.

Fürjes Balázs
Fürjes Balázs

A lakásépítés, -fejlesztés ma egy teljesen piaci alapon (egy-két önkormányzati példától eltekintve) működő gazdasági ág, a maga minden alapelvével, amit a kereslet-kínálat mozgat. Egy ilyen programból nyilván kihagyhatatlanok ezek a piaci szereplők. Kihagyhatatlanok? Hogyan lehet érdekeltté tenni őket?

Ha pusztán a szabadpiacra bízzuk a lakáspiac alakulását, akkor pont az a helyzet áll elő, ami ma van, és látszik, hogy a szabadpiaci működés komoly problémákat eredményez, ezért szükséges az állami beavatkozás. Le kell döntenünk néhány tabut. Az egyik ilyen, hogy lakás esetén szinte mindenki tulajdonlásra törekszik és minden kormányzat a tulajdonszerzést igyekezett bátorítani. De a világ változik, és a lakástulajdonnak érdemes megnézni egy olyan aspektusát is, hogy a mai gazdasági körülmények között, különösen a fiatalok körében alapvető követelmény, hogy néhány év után tudjanak lakóhelyet változtatni, akár családdal együtt is költözni, amit megnehezít a tulajdon, ellenben a bérlés rugalmasabb mobilitást tesz lehetővé főleg a pályakezdő években. A bérlakással kapcsolatos ellenérzéseket szerintem félre kell tennünk. A másik tabu, amit le kell döntenünk, hogy a bérlakás és a bérlakás-politika nem pusztán szociális célú lehet.

Építőipar 2020
A tavalyi év sikere után, 2020-ban már 2. alkalommal rendezzük meg - a fél napos után, immáron egész napos – az építőipar jelenéről és jövőjéről szóló konferenciánkat.

Mit mutat a lengyel példa?

Egy konzervatív, jobboldali kormány vágott bele bérlakásépítési programot is magába foglaló állami lakáspolitika megvalósításába 2016-ban Lengyelországban. A kínálatot serkentő intézkedések lényege, hogy állami, önkormányzati telkek rendelkezésre bocsátásával, állami kezdeményezés és irányítás, de jelentős magántőke és fejlesztői kapacitás megmozgatása mellett bővüljön a piacinál jelentősen olcsóbb, elérhető lakáskínálat. Az intézkedések célcsoportja a társadalom 40%-a: az átlagjövedelemből vagy az alatt élő, fizetőképes, de piaci hitelt felvenni nem tudó fiatalok és családok hosszú távú bérleti konstrukcióban vehetnek részt, amely 15 év után akár tulajdonszerzéssel is zárulhat. Az olcsóbb bérleti díjat lehetőségét a rendelkezésre bocsátott állami vagy önkormányzati telek, a biztos kereslet miatti alacsonyabb kockázat, így alacsonyabb megtérülési elvárás és a kedvezőbb finanszírozás teremti meg. A projektek megvalósítása során kiemelt szempont az ésszerű területfejlesztési politika érvényesítése, azaz az infrastruktúrával jól ellátott helyszínek kijelölése. A program végrehajtását komoly állami intézményrendszer segíti. Mindettől azt várják, hogy hozzájárul az elvándorlás megállításához és a rossz demográfiai folyamatok mérsékléséhez.

Az egy év múlva kikristályosodó konkrét célok és programok mellé azonban kiemelten fontos lesz eszközöket és forrásokat is rendelni. Egy tulajdonost és bérlőt is korrekt módon védő jó bérlakás-törvény akár piaci alapon is csodát tehet. Lehet már erről vélelmezni bármit is?

Igen, de itt a közvetett és közvetlen eszközöknek is egy jó egyensúlyát kell alkalmaznunk, nem feltétlenül direkt költségvetési támogatásban kell gondolkodnunk. A differenciáltan alkalmazott lakásépítési áfától kezdve más ösztönző rendszerekig. Azt is meg kell néznünk elsősorban a Penzügyminisztériummal, azt követően az MNB-vel, a finanszírozókkal és az ingatlanfejlesztőkkel közösen, hogy milyen szabályozási változásokat tudunk elérni azért, hogy a bérlakás egy jó befektetési termék, ingatlanpiaci eszközosztály legyen a piacon. Ezután a magántőke meg fog mozdulni, nagyon kevés állami szerepvállalás mellett is.

London belvárosából (vagy számos másik népszerű nyugati városból) is kiárazták az egyszerű munkásokat a befektetők. Mondhatnánk, hogy ez a fejlődés, népszerűség velejárója.

De Londonban is több programot futtatnak ennek megoldására. Hozzá kell látni, mert nagy baj lesz.

Érdemes azért megemlíteni, hogy a lakások ára (főleg az új építésűeké, amik húzzák a piacot) az építőipari költségek megugrása miatt is növekedett jelentősen. Az állam prociklikus magatartása a fejlesztési, magasépítési piacon így ténylegesen hozzájárult a lakásárak emelkedéséhez.

Egyetértek. Az állam aktív építőipari beruházó tevékenysége két okból indult el 2011-12 környékén. Egyrészt akkor még nagyon jól jött a magyar gazdaságnak, hogy az állam évekig aktív építőipari megrendelő volt, mert a gazdaság magához térítésében ez egy komoly szerepet játszott. Másrészt olyan több évtizedes lemaradásokat kellett pótolni állami beruházásokkal, amikre szükség volt. A magyar gazdaság beindult, köszöni szépen, jól van, évek óta tudjuk produkálni az uniós átlag feletti növekedést. Egyetértek azzal, hogy a gazdaságnak ebben az állapotában a következő esztendőkben mindaddig, amíg ilyen aktív marad és egy egészséges növekedést produkál, érdemes visszafogni az állami beruházások egy részét, hogy az építőipari kapacitások jobban rendelkezésre álljanak a magánberuházások számára. És ciklikus személetre van szükség. Az államnak inkább ösztönző, szabályozó oldalon, azokat a magánfejlesztéseket kellene ösztönöznie, amik társadalmi célok szempontjából is kívánatosak.

Future City 2020
Egész napos szakmai konferencia a „Smart City” tematikájára épülő iparágakról, mint a finanszírozás, az energetika, az e-mobilitás és tömegközlekedés, az okos épületek, a tervezés, vagy az e-közigazgatás.

Ez a lesz a fő fókusza a jövőben a KKBK-nak (Kiemelt Kormányzati Beruházások Központja) is?

És a Miniszterelnökség Budapest fejlesztési államtitkárságának. Az októberi önkormányzati választás Budapesten egy rég tapasztalt helyzetet eredményezett, ezt én társbérletként szoktam jellemezni. Az elmúlt 30 évben ahhoz szoktunk hozzá, hogy akár bal-, akár jobboldali a kormány, az idő legnagyobb részében azonos színezetű volt a városvezetés. Amíg Tarlós István volt a főpolgármester, nem volt szükség önálló Budapest-politikára. Azzal, hogy a budapesti rendszer kétpólusúvá vált, szükség van arra, hogy legyen a kormányzatnak önálló Budapest-politikája. Ennek három fő fókuszpontja kell, hogy legyen. Az egyik a közlekedés, Budapest és az agglomeráció viszonylatában. Az emberek 60 százaléka használja a napi munkába járáshoz a tömegközlekedést a fővárosban, ez európai összehasonlításban is jó arány. Az agglomerációból is sokan járnak be, de ott nagyon alacsony a közösségi közlekedés aránya. A közlekedésszervezésben teljes mértékben hiányzik a regionális szemlélet, nincsenek összehangolva az állami és önkormányzati közösségi szolgáltatók menetrendjei, ezért a lakosság húzza a rövidebbet.

A második fókusz a lakhatás. A harmadik pedig, hogy folytatnunk kell a minőségi zöldterületek fejlesztését. Az elmúlt években belső-Józsefvárosban 3 hektár területen visszaadtuk a budapestieknek az Orczy kertet, felújítottuk a Margitszigetet, és a MOME egyetemi campusát is úgy építettük meg, hogy a lakosság számára teljesen nyitott közparkkal gyarapodott Budapest. A tanács következő ülésén arra is javaslatot teszünk, hogy indítsunk egy nagy közparkfejlesztési programot. Szeretnénk, ha megújulhatna a Népliget és visszakaphatnák a budapestiek. A Népliget helyzete hasonló az Orczy kertéhez, csak jóval nagyobb, ma egy jelentős részben kriminalizált terület, amit érthetően nem használ a lakosság, miközben az egyik legnagyobb közpark lehetne. A Hajógyári-sziget is egy olyan terület, ahol egy nagy közpark megvalósítható lenne. Észak-Csepelen a déli városkapu projekt keretében egy szennyezett és használhatatlan, nagy budapesti területen hozunk létre egy közösségi zöldterületet. A WHO ajánlása szerint a nagyvárosokban az a jó, ha egy városlakóra 9 négyzetméter minőségi zöldfelület jut, ez a mutató Budapesten jelenleg 6 négyzetméter. Ezt növelnünk kell.

Ezek a területek milyen tulajdonban vannak? A tárgyalási pozíció miatt nem mellékes.

A Népliget vegyes tulajdon, kerületi, fővárosi és állami. A Hajógyári-sziget döntően állami tulajdon, Csepelen is elég bonyolult a tulajdonviszony. Az állam egyedül nem tud és nem is akar lépéseket tenni. Mi arra teszünk javaslatot, hogy ezeknek közösen lássunk neki, amire komoly kormányzati forrásokat is készek vagyunk fordítani.

A fenntartás utána kinek a feladata lenne?

Megegyezés kérdése. A Népliget inkább önkormányzati hatáskör lehet, a Hajógyári-szigeten elképzelhető hosszú távon az állami működtetés. Az Orczy kertet egy állami intézmény, a Nemzeti Közszolgálati Egyetem működteti. Csepelről később még megegyezünk. Teljesen mindegy, hogy milyen színezetű az önkormányzat, az a lényeges, hogy működjön a város, ezért mondtuk rögtön a választások éjszakáján, hogy Budapest nem lehet csatatér, készen állunk az együttműködésre.

Egy aktuális kérdés, a Biodóm ügye. Elképzelhető, hogy az állam átvállalja a fejlesztés befejezését a tulajdonért cserébe, így az a Liget-projekt részeként működhetne tovább?

Részben ismételni tudjuk önmagunkat. Az állam úgy érzi, hogy már hozzátette a magáét az állatkert bővítéséhez. Az állatkert vezetése kért valamekkora összeget az államtól, ezt megadtuk, egyszer visszajöttek, hogy költségnövekedés van, adjunk még többet, így adtunk összességében 43,7 milliárd forintot. Mi is kíváncsian várjuk, hogy mi lesz. Egy beruházó sok mindent tehet azért, hogy ha költségnövekedés van, az csökkenjen. A közbeszerzési eljárások keretében tárgyalásokat kezdeményezhet az ajánlattevőkkel, egy nagyon szigorú, anonim számítógépes árlicitet tarthat, változtathat a műszaki tartalmon, hogy olcsóbb legyen a beruházás, és azt is megteheti, hogy érvénytelenít egy eljárást, és újat ír ki, szigorúbb, alacsonyabb árat eredményező feltételekkel. Azt szeretnénk látni, hogy igénybe veszik ezeket az eszközöket, és nem pusztán azt mondják, hogy találkoztak egy kihívással, és valaki más oldja meg helyettük, a kormány adja oda a hiányzó összeget.

Harmadszorra már nem ad pénzt a kormány?

Egy javaslatot tudunk még tenni: a Liget és a Biodóm beruházáshoz kapcsolódóan szó volt arról, hogy 5-6 milliárd forintból egy Hermina-garázs nevű mélygarázs épülne a Liget állatkert felőli oldalán. Ugyanakkor komoly ellenérvek is vannak, mert minden garázs forgalmat vonz, miközben mi a Liget forgalmának a csillapítását szeretnénk elérni. Így viszont kérdés, hogy érdemes-e megépíteni a garázst, ezért felajánlottuk a fővárosnak, hogy egy vizsgálat után, ha közösen arra jutunk, hogy a mélygarázsépítés elhagyható a beruházásból, akkor az arra korábban allokált 5-6 milliárd forintot felhasználhatják a Biodóm építésére. De ezzel tényleg a végére értünk. Rossz precedenst teremtene, hogy ha saját, önkormányzati beruházások esetén az állam minden hiba esetén automatikusan helytállna.

bkk_busz_bkv
dzsudzsak balazs focista
Nagy bejelentés készülhet: délután megszólal Matolcsy György
forintka191126getty
Történelmi csúcson az Európai Unió támogatottsága
Váci úti felüljáró
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
A tőzsdei könyv
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Értékesítési vezető

Értékesítési vezető

Szerkesztő - újságíró

Szerkesztő - újságíró

Event Driven Equity Analyst

Event Driven Equity Analyst

Szakmai asszisztens

Szakmai asszisztens

Privát banki tanácsadó

Privát banki tanácsadó
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
Váci úti felüljáró