shutterstock_1474582832 andrássy
Ingatlan

Összeomlás vagy szárnyalás? Mutatjuk, mi vár a magyar lakáspiacra

Az elmúlt hetekben sokat foglalkoztunk a hazai lakáspiaccal és a lakásárak változásának kérdésével, melynek során a szakértőket megkérdezve kérdőíves felmérést is készítettünk. A piaci folyamatok azonban gyakran összetettebbek annál, hogy néhány válaszlehetőséggel körül lehessen írni azokat, ezért három szakártőt arra kértünk, hogy az idén várható trendekről részletesebben is mondjanak véleményt.

Banai Ádám, az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója

A lakásárak emelkedésében előzetes decemberi adatok alapján már a lassulás jelei látszódnak, vagyis a drágulás üteme kisebb lehet országos átlagban. Budapesten úgy látjuk, hogy havi alapon már nem emelkedtek tovább a lakásárak az év végén. A magas árszint, a csökkenő hozam, illetve a kedvező befektetési alternatívák (pl. MÁP+) – elsősorban Budapesten – egyaránt a kereslet csökkenésének irányába hatnak, hiszen a piac 30-40 százalékát a befektetői kereslet teszi ki. A másik oldalon viszont a kínálatban is csökkenés várható, hiszen a szabályozói változások miatt már most érzékelhetően kevesebb projekt indul. Az elkészülő projektek döntő része pedig már értékesítésre került.

lakaskiall
Részletekért kattints ide!

A korábbi években nagyvárosok és a vidék trendjei egyértelműen elváltak egymástól. Budapesten és a nagyobb vidéki városokban jelentősen nagyobb mértékben drágultak a lakóingatlanok a kistelepülésekhez képest. Ennek eredményeként a falusi, községi átlagos négyzetméterárak csak a budapestiek 20-30 százalékát teszik ki, míg a megyeszékhelyeknél ez az arány 50 százalék környéki. Elérhetőség szempontjából hasonlóan nagyok az eltérések. Az erőteljes bérdinamika ellenére is közel 15 évnyi kereset kell Budapesten egy átlagos lakás megvásárlásához, ami országon belül kiugró, de régiós összevetésben is az egyik legmagasabb. Ráadásul Budapesten belül is nagyok az eltérések. A legolcsóbb kerületben alig több mint harmada az átlagos négyzetméterár, mint a legdrágábban. Ennek eredménye, hogy fokozatosan tolódott a külsőbb kerületek felé a lakáspiaci kereslet. Az eltérő folyamatok a tranzakciók esetében is tetten érhetők. Részben a megemelkedett árszint következtében is a fővárosban jelentősen csökkent 2019 harmadik negyedévben éves alapon a lakáspiaci tranzakciók száma. A vidéki városokban mindemellett kisebb volt a visszaesés, míg a községekben kismértékben emelkedett is a tranzakciószám éves összevetésben, ami inkább még a vidéki kereslet fennmaradását jelzi.

A következő időszak folyamataiban meghatározó szerepük lehet az állami programoknak. Mind a babaváró támogatás, mind a CSOK támogatja a lakások iránti keresletet. Vidéken pedig a falusi CSOK lehet keresletnövelő hatású. Ez utóbbinál fontos, hogy a programban elérhető 10 millió forint kifejezetten magas a CSOK feltételeinek megfelelő települések átlagos áraihoz képest. A tranzakciók közel fele 10 millió alatti. Kínálati oldalon a mostani tervek alapján biztosan csökkenést láthatunk elsősorban 2021-től, de a 2020-ban átadásra kerülő ingatlanoknak is már csak a kisebbik része kerül ténylegesen a piacra a magas előértékesítettség miatt.

A hazai építőipar és a lakásépítések kiemelt témái lesznek a 2020. február 27-én megrendezésre kerülő Építőipar 2020 konferenciának.

Tancsics Tünde, az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont elemzője

A tavalyi évben megtorpanás látszott a lakáspiaci tranzakciókban, először a nyári időszakban volt jelentősebb a kereslet lendület vesztése, ami részben a családvédelmi akciótervhez köthető kivárással, részben a MÁP+ elindulásával is összefügghetett. Szeptember és október hónapjai aztán ismét élénkebb érdeklődést hoztak, a november és decemberi adatok azonban ismét a piac gyengélkedését mutatták, ami a lakáspiac tartósabb lassulását vetíti előre.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Vízpart utca
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület
Átadás:
2019 Q3-tól

Ajánlatot kérek

Egyelőre piaci fordulatra nem számítunk, a keresleti oldalon a további áremelkedés irányába hat a jövedelmek növekedése, bár dinamikája várhatóan lassul. Szintén pozitívan hatnak a lakáspiaci keresletre az állami támogatások, illetve a hitelkamatok is alacsony szinten mozognak, így a hitelfelvételi kedv is megmaradhat. A piac irányának szempontjából döntő kérdés lehet, hogy a MÁP+ befektetői vonzereje tartós lesz-e, vagy egy esetlegesen magasabb infláció visszaterelheti a befektetők egy részét a lakáspiacra.

A kínálati oldalt illetően drasztikus bővülés nem várható a piacon, a kedvezményes újlakás-áfa határidejének némi kitolódásával a lakásátadások ugyan későbbre halasztódtak, ezen lakások nagy része azonban már gazdára talált. Bár a Budapesti Lakáspiaci Adatbázisunkból látjuk, hogy több olyan projekt is van, amelynek a kivitelezése már elkezdődött, ugyanakkor az értékesítésével, a későbbi piaci előny reményében még kivárnak a beruházók, ezek azonban mérsékelt számban vannak jelen. Ugyanakkor az biztos, hogy új épület tervezésébe alapos megfontolás után vetik csak bele magukat a fejlesztők, hiszen már csak 27 százalékos áfakulcs mellett értékesíthetik majd a lakások. Arra számítunk, hogy a lakásépítési kedv erősen visszaeshet, bár azért az építkezések nem állnak le teljesen. A kínálati oldalt pedig a korábban befektetési céllal vásárlók sem valószínű, hogy jelentősen felpörgetnék, a jelenlegi bérleti díj szintek ugyanis, a vásárláskori árakhoz képest még jelentős hozamszinteket biztosítanak.

Összességében tehát a piac lelassulhat az idén, mivel elérkezett a dinamikus növekedés utáni érett korszakba. Az értékesítési idők nőnek, a drágulás pedig nem folytatódik az előző években látott ütemben. Továbbra is érdemes figyelni a területi különbségekre: várhatóan a nagyobb városok és agglomerációjuk lakáspiaca teljesíthet jobban, míg a – nem agglomerációs – községek esetében jelentős erősödés nem valószínű.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Metrodom Őrmező

Metrodom Őrmező

1113 Budapest, Őrmezei út 33
193 db lakás
31.7 – 117 m2 alapterület
38.5 – 163.2 M Ft
Átadás:
2021 Q4

Ajánlatot kérek

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője

A lakáspiacon átlagosan 8-10 évente váltják egymást a felívelő és a lefelé tartó ciklusok, tehát ez alapján még mindig lehet potenciál a hazai lakáspiac immár hetedik éve emelkedő szakaszában. A magas árak azonban mindenképpen óvatosságra kell, hogy intsenek, másrészről a jelenlegi folyamatok alapján egyelőre hirtelen, látványos visszaeséstől nem kell tartani.

Az Eurostat január közepi adatai alapján a vizsgált 27 európai országból – a korábbi évek dobogós helyezése után – Magyarország már „csak” a középmezőny élén áll a lakásárak éves növekedése alapján: összességében 7,8 százalékkal drágultak a hazai lakóingatlanok 2018 és 2019. III. negyedévei között. Mindeközben a forgalom is mintha csúcsra ért volna. Valószínűleg a piac konszolidációjának vagyunk tehát tanúi, ami nem váratlan, hiszen Budapesten már az egyensúlyi szint felett vannak az árak, s lassan a vidéki piacokról is elmondható ugyanez. Az árakat mégis tovább emelik a közelmúltban bevezetett állami támogatások, és noha az említett ciklikusság okán a mérséklődés borítékolható, rövid távon trendfordulóra nem kell számítani. A növekedés mindeközben az elmúlt két-három évben áttevődött a relatíve olcsóbb területek felé és a következő években is erre számíthatunk.

A lakásárak emelkedése olyan időszakban erősödött fel, amikor a külföldre vándorlók száma fokozódott, és a korábbinál is kevesebb gyerek született. Ugyanakkor a jövedelmek folyamatosan növekednek, és a hitelfelvételi kockázatok is jócskán mérséklődtek. Ráadásul mindez stabilizálódó költségvetési helyzetben történik, így ezek a tényezők egyelőre ellensúlyozzák a negatív irányú folyamatokat. A családvédelmi akcióterv szintén lassíthatja az ingatlanok iránti kereslet visszaesését. A kérdés viszont az, hogy a mostani kedvező munkaerőpiaci környezet és reálbérnövekedés meddig maradhat fenn. Abban az esetben, ha 2022 körül – a most bevezetett új, lakáspiacot érintő támogatási formák kifutásakor – jönne egy esetleges külgazdasági recesszió és az EU-s pénzek is lecsökkennének, feltételezhető, hogy a lakásárakban is véget érne reálértéken a növekedés.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Római Residence

Római Residence

1039 Budapest, Hadrianus utca 9.
92 db lakás
30.36 – 62.59 m2 alapterület
26.5 – 66.9 M Ft
Átadás:
2021 Q3-tól

Ajánlatot kérek

Persze ez sem jelenti még azt, hogy a 2008-as válsághoz hasonló visszaeséstől kellene tartani. A lakosság eladósodottsága ugyanis – a törlesztőrészlet/jövedelem mutatót nézve – most alacsonyabb szintű, mint a válság előtti években. Nem is beszélve arról, hogy a forintban, ráadásul túlnyomó részben fixált kamatokkal felvett hitelek jóval kisebb kockázatot hordoznak.

A tapasztalatok azt mutatják, hogy egy lakás vásárlásához a többségnek egy korábbi lakást el kell adnia, ám esetükben nem érdemes kivárni az áresési ciklust, hiszen akkor a korábbi lakásukat is csak olcsóbban tudják eladni.

Befektetési céllal ugyanakkor körültekintőbben kell vásárolni, mint néhány évvel ezelőtt, hiszen a lakásvásárlással, majd kiadással elérhető hozamok már inkább csak a frekventált vidéki nagyvárosokban magasabbak, mint a „szuperállampapír” garantált hozamai.

Címlapkép forrása: Shutterstock

koronavirus
Frankfurti tőzsde
elektromos autó töltés
cimlap_olaj0226
trader lány
Benzin
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
Esti webinárium
A kezdőket gyakran megrémíti a volatilitás, pedig az előnyünkre tudják fordítani.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
belváros