getty, daru, bérház, budapest
Ingatlan

Tartós lassulás jöhet a fővárosi újlakás-piacon

Portfolio
2019 második felében még érezhetőbbé vált a fővárosi újlakás-piac – első félévben már tapasztalható – visszaesése a korábbi évekhez képest. A tavalyi év egészében 30 százalékkal csökkent a forgalom, az újonnan piacra kerülő kínálat pedig 20 százalékkal maradt el a 2018-as évitől. Az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe alapján, bár a piac nem fagy be, tartósnak ígérkező konszolidáció látható a megelőző évek szárnyalása után.

Tavaly összesen 5800 új, kétlakásosnál nagyobb társasházi lakás talált gazdára Budapesten, ami csaknem harmadával kevesebb, mint a 2018-as forgalom. A tranzakciók száma nagyjából azonos volt az év első és második felében, tehát a beruházók látványos akciói ellenére sem teljesültek az év végi forgalommal kapcsolatos várakozások, melyek szerint a december 31-éig hatályos 5 százalékos áfa miatt látványos hajrával búcsúzhatunk a 2019-es évtől. Feltételezhetően az idéntől már 27 százalékos áfával számítandó projektek esetében lehettek kiugró eredmények, ám ez az összforgalomban nem mutatkozott meg.

A hazai építőipar legfontosabb kérdéseiről beszélnek majd a szakértők a február 27-én megrendezésre kerülő Építőipar 2020 konferencián.

„Amit most látunk, csak korrekciója az elmúlt évek túlfűtöttségének, nincs szó arról, hogy teljesen leállna a piac” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. „Ezt jelzi, hogy a tavalyi második félévben, az OTP projekt adatbázisa szerint 130 új projekt keretében 3400 lakás értékesítése indult meg, ami nem jelent trendszerű visszaesést a megelőző félévekhez képest. A legtöbb, 23 beruházás a III. kerületben jelent meg a kínálatban, ugyanakkor ezek jellemzően kis lakásszámú társasházak, így csak alig 350 új lakást tartalmaznak. Mindeközben a XIII. kerületben tíz új beruházás keretében 1400 lakás került piacra, amelyet jócskán lemaradva a IX. kerület követ 430 lakással” – összegezte az adatokat az elemző.

Valkó Dávid
OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont, vezető elemző
Valkó Dávid, terület- és településfejlesztő geográfus, földrajz tanár, illetve újságíró alapdiplomája, majd ingatlanszakértő másoddiplomája megszerzését követően, 2000 óta ingatlanpiaci elemzőként tev
Tovább
Valkó Dávid, terület- és településfejlesztő geográfus, földrajz tanár, illetve újságíró alapdiplomája, majd ingatlanszakértő másoddiplomája megszerzését követően, 2000 óta ingatlanpiaci elemzőként tev Tovább

A kereslet visszaesése mellett várhatóan az eladatlan készlet bővülésnek indul. Ennek első jele, hogy a korábbi évek 2-300 lakásos mélypontja után a januári adatfrissítéskor 550 azonnal költözhető, de egyelőre eladatlan új lakást tartalmaz az adatbázis. Ez persze még nagyon messze van a tíz évvel ezelőtt felhalmozódott 3-4 ezres csúcsoktól. Több dolog is elbizonytalaníthatja jelenleg a beruházókat, ezek zöme elsősorban a magas árak miatti kereslet-csökkenéssel hozhatók összefüggésbe. Egyrészt az újlakás-árak már olyan szintet értek el, hogy – ideális esetben hitel nélküli megvásárlásukkal és – kiadásukkal egyre inkább csak 4 százalék körüli bérleti hozam érhető el, ami kevésbé vonzó a befektetők azon csoportjának, akik csupán ez alapján döntenek, és nem nézik a jövőbeni potenciális értéknövekedést. Ők ráadásul az ideálisnak tekintett, frekventált elhelyezkedésű kislakásokat keresik leginkább, amelyeknek egyre szűkebb a kínálata. Összességében pedig komoly forrást szív el a piacról a befektetési célú lakáspiacnak egyértelmű versenyt támasztó MÁP+ is.

lakaskiall
Részletekért kattints ide!

A piacképes ár megállapítása most amúgy is nagy fejtörést okoz a beruházóknak. Jelenleg ugyanis együtt vannak a piacon 5 és 27 százalékos áfa-tartalommal értékesített lakások. (Egy 2018 végi döntés értelmében azokban a beruházásokban, melyek 2018. november 1. előtt kaptak jogerős építési engedélyt, 2023 végéig 5 százalék áfa terheli a lakások nettó vételárát, míg a többi eladása nyomán 27 százalék áfát kell az államkasszába fizetni.) Valkó Dávid szerint most kivárás jellemzi a piacot, hogyan is kalkulálják át a nettó lakásárakat a beruházók. Az idei évből eltelt négy hét alapján az látszik, hogy a nagy beruházók mintha egymásra várnának az új árak közlésével, próbálják a versenytársakhoz árazni a saját lakásaikat.

Van ugyanakkor olyan magabiztos lakásépítő is, aki a honlapján közölt lakáslistában – egyszerűen átszámítva az áfa-értéket 5-ről 27 százalékra – nagyjából 21 százalékkal emelte meg egyik napról a másikra a lakások árát. Még az is elképzelhető, hogy a következő hónapokban, amíg tart a bizonytalanság, a vevők sok év után újra alkuhelyzetben lehetnek a beruházókkal szemben. A még el nem kezdett 5 százalékos projektek piacra dobásával pedig egyelőre kivárhatnak a szerencsés cégek.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Westside Residence

Westside Residence

1134 Budapest, Bulcsú utca 5-9.
206 db lakás
30 – 108 m2 alapterület
35 – 98 M Ft
Átadás:
2021 Q4

Ajánlatot kérek

Lakásátadásokban mindeközben a korábban vett lendület viszi előre a piacot. Míg tavaly 8800 új társasházi lakás épült meg Budapesten, idén 11 ezer átadása várható. Ez 2021-ben – a jelenlegi adatok alapján – harmadára eshet majd vissza. (A negyedévet meghaladó időbeli csúszás jelenleg nagyjából a lakások bő harmadát érinti, úgyhogy ezek a számok a későbbiekben biztosan változnak majd, mint ahogy még fél évvel ezelőtt is a 2019-es évre várhattuk az átadások tetőzését, ami most viszont már idénre módosult.) A legtöbb lakás, szám szerint 2800 – immár hagyományosan – a XIII. kerületben épülhet meg idén; ez 20 százalékos csökkenést jelent tavalyhoz képest. A pesti városrészt a XI. kerület követi 2300 lakással (80 százalékos növekedés egy év alatt), majd a XIV. kerület 1500 ingatlannal, a tavalyi volumen többszörösével. Jövőre – a nagy arányú és komoly csúszások miatt egyelőre hangsúlyozottan csak előzetes információ alapján – a IX. és a XI. kerületek állhatnak majd a lista élén. Értékesítésben jelenleg szintén a XIII. kerület áll az élen, 2019-ben 1600 eladott lakással, majd 700, illetve 600 ingatlannal a XI. és a IX. kerület következik.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Vízpart utca
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület
Átadás:
2019 Q3-tól

Ajánlatot kérek

A szembetűnő lassulás ellenére korai még vészharangot kongatni az újlakás-piacon. A kínálat és a kereslet közötti egyensúly nem bomlott meg látványosan. Jól mutatja ezt, hogy az idei átadású ingatlanok 68 százaléka már mostanra, az év első hónapjára gazdára talált, és a jelenleg ismert tervek szerint 2021-ben megépülő 4200 lakás 36 százaléka is elkelt már. Izgalmas kérdés lesz idén, hogy hogyan alakulnak az árszintek az áfa-módosítás nyomán, ugyanakkor erről még korai jóslatokba bocsátkozni. Mindenesetre fogódzót adhat, hogy a 2020-as átadású fővárosi lakásoknál nagyjából 860 ezer forintos átlagos négyzetméterárral kalkulálhatnak a vevők, ami jövőre – a már most látott kínálat alapján – 960 ezerre ugorhat.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Budai Walzer I. ütem

Budai Walzer I. ütem

1117 Budapest, Budafoki út 215.
260 db lakás
28 – 91 m2 alapterület
32.7 – 92 M Ft
Átadás:
2021 Q3

Ajánlatot kérek

Címlapkép forrása: Getty Images

nyse tőzsde usa részvény
koronavírus
koronavírus vírus labor
koronavírus coronavirus virus
bkv_busz
hodorkovszkij
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól
Esti szeminárium
Ne engedd, hogy az infláció megegye megtakarításod! Ismerd meg, a tőzsdei befektetés erejét.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Junior portfóliókezelő

Junior portfóliókezelő

Adótanácsadó

Adótanácsadó
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. március 3.
Agrárium 2020
2020. március 5.
Biztosítás 2020
2020. március 10.
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2020
Vágóhíd-terv - Chapman_Taylor