budapest irodaház
Ingatlan

Gyökeres átalakulás előtt a dél-pesti városrész

Portfolio
Nem vitatható, hogy bármilyen irodaházról is legyen szó, az elsődleges tényező egy bérlő számára, hogy milyen környéken, és milyen közlekedési lehetőségek közelében helyezkedik el, vagyis egyszóval a legfontosabb a lokáció kérdése. Ezen túl azonban az ingatlan-, és irodapiaci fellendülésnek köszönhetően a bérlő cégek sokkal szofisztikáltabbak lettek egy irodaház kiválasztása során, így olyan szempontok is előtérbe kerülnek manapság, mint a rugalmasság - vagyis, hogy mennyi bővülést, átalakulást enged egy irodaterület - vagy például az irodaházban elérhető szolgáltatások, amelyek az ott dolgozók elégedettségét igyekeznek lekövetni. Irodapiaci sorozatunk első részeként a Könyves Kálmán körút fejlesztéseit, valamint a környék jellemzőit járjuk körbe. Vajon Dél-Pest lesz az új Váci úti irodafolyosó?

Miután Budapest belső részein aligha akad lehetőség, a fejlesztők lázasan keresik az alternatív helyszíneket, ennek következtében keresetté válnak az olyan alternatív lokációk, ahová akár több tízezer négyzetméter teljesen új irodaépületek is fejleszthetők, természetesen maximális mértékben a nagy bérlők igényeire szabva. Irodapiaci összeállításunkban elsőként annak jártunk utána, hogy milyen potenciál van, a város egy valamivel kijjebb eső részén, Dél-Pesten, ahol egyre több projektet látunk mostanában. 

Az irodapiac és az ingatlanüzemeltetés legfontosabb kérdéseivel foglalkoznak a szakértők a május 21-ei FM&Office Konferencián. A részletekért kattintson!

A lokáció és az egyéb szolgáltatások megléte között talán abból a szempontból van egy kisebb átváltás, hogy egy új irodaházban a kényelmi szolgáltatások és a flexibilitás megteremtésének csak a képzelet és az anyagi korlátok szabnak határt, míg egy meglévő irodaház esetében ezeket nehezebb megteremteni, az új bérlői igényeknek megfelelően átalakítani. Megfordítva a dolgot, a régebbi irodaházak gyakran a város lehető legközpontibb részén helyezkednek el, míg az újak a telekhiány miatt a központtól kifelé haladva kapnak helyet, cserébe jelentős terjeszkedési potenciállal. Utóbbi egy teljesen megszokott városfejlődési mechanizmus, aminek köszönhetően, hosszabb időtávlatban új városközpontok alakulnak ki, új funkciót kapnak a város egyes részei. Az egyik már beteljesült példa erre az Észak-Pest irodapiac, vagyis az ipari övezetből átalakult Váci úti irodafolyosó, valamint már érezhető a Dél-Pest régió átalakulása, ami az utóbbi években robbant be igazán. A Könyves Kálmán körút és környékének teljes átformálódása még a jövő zenéje, az viszont biztos, hogy egyre több fejlesztő választja ezt a lokációt, amiben vélhetően a Váci út telítettsége is közrejátszik. 

Portfolio Ingatlan Irodakereső
Liberty irodaház

Liberty irodaház

1097 Budapest, Könyves Kálmán körút 34.
Kiadó terület: 40728 m2
Bérleti díj: 14 – 16 EUR
Átadás:
2021

Ajánlatot kérek

Nézzük, hogyan alakult Dél-Pest irodapiaca!

Irodapiaci sorozatunk első részeként a dél-pesti irodapiacot vesszük szemügyre, melynek az egyik meghatározó csomópontja a Könyves Kálmán körút és környéke. Ezen a részen körülbelül 600 ezer négyzetméter iroda érhető el, ezeknek kevesebb mint az 5%-a áll üresen, ami valamelyest kisebb mint az egész budapesti piacon számított 5,6%-os kihasználatlansági ráta.

Portfolio Ingatlan Irodakereső
Millennium Gardens

Millennium Gardens

1095 Budapest, Lechner Ödön fasor 10B
Kiadó terület: 37000 m2
Bérleti díj: 4960 – 5440 HUF
Bérleti díj: 16 – 19.5 EUR
Átadás:
2021

Ajánlatot kérek

Hamarosan elkészül ebben a régióban a több mint 20 ezer négyzetméteres első irodaépülete az Aréna Business Campusnak, a 37 ezer négyzetméteres Millennium Gardens és a 40 ezer négyzetméteres Liberty irodaház, ezzel 100 ezer négyzetméterrel növelve a dél-pesti régiót. 

Portfolio Ingatlan Irodakereső
Aréna Business Campus

Aréna Business Campus

1087 Budapest, Hungária körút 30.
Kiadó terület: 69072 m2
Bérleti díj: 15 – 16 EUR
Átadás:
2020

Ajánlatot kérek

A környék infrastruktúrája, vagy az adott helyszín presztízse a lényegesebb?

"Több külső és belső tényező határozza meg egy adott projekt, illetve részpiac sikerességét. A külső tényező alatt elsősorban a jelen piaci helyzetet – erős bérbeadói piac – értjük, azt, hogy a rekord alacsony üresedési ráta következtében bizonyos népszerű részpiacokon 6-12 hónap távlatában nem, vagy csak nagyon korlátozott bérbeadható, modern irodaterület lesz elérhető. Ez nyilván pozitív hatással van a feltörekvőben lévő és üres területekkel rendelkező részpiacokra. További ilyen faktor az is, hogy az irodafejlesztés szempontjából legnagyobb és legnépszerűbb Váci úti folyosón jelentősen csökkent az elérhető fejlesztési területek száma, így mind több hazai és nemzetközi fejlesztő fordul egyéb részpiacok felé (pl. Dél-Pest). Ezek a helyszínek ezidáig nem minden fejlesztőt érdekeltek, noha hasonló környezetet tudnak kínálni a bérlőknek, mind szolgáltatás, mind a tömegközlekedéssel való megközelíthetőség szempontjából. 15–20 évvel ezelőtt a Váci út is inkább rozsdatemetőre emlékeztetett, semmint Magyarország és így Budapest legfőbb iroda sugárútjára. Fentiekből következően maguk a bérlők is – bizonyos méret felett különösen – valójában kénytelenek ezen felfejlődő lokációk felé fordulni, ha új területet keresnek maguknak" - mondta el dr. Würsching Péter a JLL bérbeadási igazgatója, és Major Krisztina, a JLL iroda bérbeadóképviseleti vezetője.

major krisztina jll
Major Krisztina

A szakértők azt is hozzátették, hogy a dél-pesti régióban bőven van megfelelő minőségű, elérhető termék, másrészt – jó bérlőképviselet esetén - ezeknél némi bérleti árelőny is elérhető, hiszen maguk a fejlesztők is igyekeznek bevezetni ezeket az új lokációkat.

A Dél-pesti részpiac gyakorlatilag ugyanazon vagy jobb paraméterekkel bír, mint a Váci út (metró, villamos, helyi és távolsági buszjáratok, vasúti kapcsolat tekintetében), miközben itt az üresedések következtében jelenleg is vannak ’A’ kategóriás irodaházban elérhető, nagyobb egybefüggő területek (ilyen lehet a myhive Haller Gardens), illetve az épülő irodaházak, mint a Liberty.

- tette hozzá dr. Würsching Péter és Major Krisztina.

Würsching Péter
Jones Lang Lasalle Kft., bérbeadási igazgató
Péter az Erasmus University Rotterdamon szerezte LLM (Legum Magister) Nemzetközi gazdálkodás és kereskedelmi jogi diplomáját, valamint a Miskolci Egyetem Jog- és Államtudományi karán végzett. Jelenleg
Tovább
Péter az Erasmus University Rotterdamon szerezte LLM (Legum Magister) Nemzetközi gazdálkodás és kereskedelmi jogi diplomáját, valamint a Miskolci Egyetem Jog- és Államtudományi karán végzett. Jelenleg Tovább
Portfolio Ingatlan Irodakereső
myhive Haller Gardens

myhive Haller Gardens

1095 Budapest, Soroksári út 30-34
Kiadó terület: 13726 m2
Bérleti díj: 14.5 – 17 EUR
Átadás:
2009

Ajánlatot kérek

Fontos a metró, de mi kell még?

"A bérlőket a megközelíthetőségen túl a bérbeadó által kínált szolgáltatások minősége, a fenntarthatóság, a megbízható referenciákkal rendelkező fejlesztői háttér, illetve a környéken elérhető sportolási, étkezési lehetőségek érdeklik. Fontos továbbá az egyetemek, felsőoktatási intézmények távolsága, elérhetősége is, hiszen a nagyvállalatok előszeretettel alkalmaznak innovatív, fiatal pályakezdőket (jellemzően az SSC szektorban). A munkavállalók számára komoly hozzáadott értéket jelent, hogy az irodaház a kényelmüket magas színvonalon szolgálja, a bérlők pedig vonzó munkaadóként léphetnek fel a munkavállalói piacon. (ilyenek lehetnek a különböző rendezvények, a concierge szolgáltatás, a közösségi terek, a fitneszterem, futópálya, esetleg skybar)" - mondták a szakértők. 

A különböző részpiacokon 5-15% eltérés érzékelhető az új építésű irodaházak ajánlati bérleti díjai között. Ez akkor is igaz, ha egy azonos, vagy egymáshoz közeli részpiacon elhelyezkedő új irodaház díját hasonlítunk össze egy korszerűen felújított irodaházéval. A pontosan kidolgozott pénzügyi konstrukció több szempontból is kiemelt fontossággal bír mindkét esetben, mert a fejlesztők által az elvárt bérleti díjhoz rendelt kiépítési hozzájárulás mértéke, ill. a standard irodai kialakítás tartalma, színvonala is jelentősen befolyásolja egy-egy projekt árazását.

A Hungária-Könyves Kálmán körút menti terjeszkedés tehát egy jó előjelzése annak a hosszabb folyamatnak, aminek a végeredményeként egy új Váci úti irodafolyosóval találhatjuk szemben magunkat, a főváros egy teljesen más részén. Természetesen a most kedvelt lokációk sem veszítenek értékükből, egészen egyszerűen több alternatívát tud biztosítani Budapest egyre érettebb irodapiaca.

A cikk megjelenését a JLL támogatta.

Ola
New Yorki tőzsde
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. május 19.
Portfolio HR Revolution 2020
2020. május 21.
FM & Office 2020
2020. május 21.
Future City 2020
2020. június 2.
Smart Logistics 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Elemző / Vezető elemző

Elemző / Vezető elemző
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
Kiderült: ez lesz a rohadó normafai hotel helyén