belváros
Ingatlan

Lehűtötte a kedélyeket a MÁP+ a fővárosi lakáspiacon

Nagy Tamás, MNB
Winkler Sándor, MNB
A közelmúltban több cikk is megjelent arról, hogy a Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) érdemben átrajzolta a hazai befektetési piacot 2019 júniusi bevezetése óta. A konstrukcióba a háztartások január végéig jelentős, mintegy 3400 milliárd forintot kitevő volument fektettek, ami nem meglepő a kedvező feltételei láttán. A MÁP+ amellett, hogy támogatja a háztartások megtakarítási rátájának magas szinten stabilizálódását, érdemi hatást gyakorol a hazai lakáspiacra is azzal, hogy tompítja a befektetési keresletet, különösen Budapesten. A fővárosi lakásárakat a kedvező makrofundamentumok mellett az erős befektetői jelenlét is fűtötte az elmúlt években, a lakásvásárlók 40-50 százaléka befektetési céllal volt jelen a fővárosi piacon. Ugyanakkor nem lehet elmenni azon gondolat mellett, hogy a „szuperállampapír” bevezetése megkésve jött, miközben időben is segíthetett volna. Az MNB már 2018 őszén hangsúlyozta, hogy a lakossági megtakarítások magas szinten történő stabilizálása kulcsfontosságú, amiben a lakossági állampapír stratégiának is fontos szerep juthat, valamint ugyanekkor már figyelmeztetett a budapesti lakóingatlanok túlértékeltségének kockázatára is.

A MÁP+ érdemben átrajzolta a befektetési piacot

A szuperállampapír befektetési és megtakarítási piacra gyakorolt hatásairól is szó lesz a Portfolio március 10-ei IWS konferenciáján. Részletek itt:

A Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) 2019. júniusi bevezetésével a hazai befektetések piaca jelentősen átalakult: a „szuperállampapír” állománya január utolsó hetére 3400 milliárd forint fölé nőtt. A papír népszerűségét a kedvező, 4,95 százalékos átlaghozam és az egyszerűbb kezelhetőség alapozta meg. A MÁP+ nemzetgazdasági szinten jelentős előnyökkel rendelkezik: támogatja a háztartások megtakarítási rátájának magas szinten stabilizálódását és az erőteljes bérdinamika mellett képződő jövedelmek megtakarításba terelését, a kamatkiadások belföldi háztartásokhoz áramlását. A MÁP+ a külső-, illetve devizafinanszírozás mérséklésével, illetve az önfinanszírozás erősítésével csökkenti az ország külső sérülékenységét és javítja finanszírozási szerkezetét. Azzal, hogy a MÁP+ piacvezető termékké vált a lakossági állampapírpiacon, támogatja a nagybani piaci hozamcsökkenést és egyúttal hozzájárul az ingatlanpiac hűtéséhez, hiszen a befektetési célú ingatlanvásárláshoz és hasznosításhoz képest érdemben alacsonyabb kockázat mellett kínál majdnem 5 százalékos hozamot.

A MÁP+ megjelenésével jelentős eszközátcsoportosítás volt megfigyelhető. Becslésünk szerint a vásárlások forrásainak fele meglévő állampapír befektetések visszaváltásából, nagyságrendileg 20 százaléka friss megtakarításból, 10-10 százaléka pedig bankbetétből és készpénzből származott. A befektetési alapokból történő tőkekivonás mértéke is többszáz milliárd forintra tehető a MÁP+ nélkül feltételezett pályához képest, a legnagyobb kiáramlás pedig épp az ingatlanalapok esetén volt megfigyelhető, ami meghaladta a 100 milliárd forintot. Ugyanakkor azt is érdemes kiemelni, hogy az utóbbi hónapokban a befektetési alapok összesített nettó eszközértéke ismét növekedésnek indult és elérte a MÁP+ megjelenése előtti szintet.

A MÁP+ megjelenése érezhetően befolyásolta a lakosság fogyasztási-megtakarítási döntéseit és vannak jelek arra is, hogy a lakosság a meglévő megtakarításaiból kevesebbet fordított ingatlanbefektetésre. Ezek alapján a MÁP+ megjelenése egyértelműen összefüggésbe hozható az ingatlanpiacon tapasztalható csökkenő tranzakciószámmal, amit az ingatlanpiaci szakemberektől és közvetítőktől származó anekdotikus és piaci információk is megerősítenek.

Jelentős változáson ment keresztül az ingatlanpiac 2019-ben

A hazai lakáspiacot 2014 óta erőteljes kereslet és a lakáskínálat lassú alkalmazkodása jellemezte, ami az árak gyors és nagymértékű emelkedését vonta maga után, különösen a nagyobb városokban és így Budapesten is. A lakáspiaci keresletet a háztartások javuló jövedelmi és kedvező munkaerőpiaci körülményei nagymértékben támogatták, de ugyanígy pozitív hatással volt a keresletre az alacsony kamatkörnyezet is egyrészt az olcsó hitelkamatok révén, másrészt a befektetők és megtakarítások ingatlanpiacra terelésén keresztül is.

Az alacsony pénzpiaci hozamok számos befektetőt tereltek a lakáspiacra, a ciklus elején elsősorban Budapestre, a fokozódó befektetői kereslet pedig tovább növelte a lakásárakat. Budapesten 2013 év vége és 2019 harmadik negyedév vége között 192 százalékkal emelkedtek a lakásárak nominális értelemben. Ez a megemelkedett árszint azonban egyre több vásárlót „kiárazott” a piacról, a budapesti lakáspiaci tranzakciószám pedig már 2015 vége óta csökkenő tendenciát mutat. Piaci szereplők mérése szerint Budapesten a befektetői céllal lakást vásárlók aránya 2013-ban még 20-30 százalék közé volt tehető, ami aztán 2015-re 40-50 százalék köré emelkedett.

mnb1
Lakásvásárlásból, az értéknövekedésen keresztül elérhető hozam és a betéti, valamint állampapírpiaci hozam alakulása, Forrás: MNB, ÁKK, Duna House

MNB-s szerzők korábbi cikkükben már bemutatták, hogy az ingatlanbefektetések az elmúlt négy-öt évben ugyan kiemelkedően teljesítettek, ugyanakkor a magas hozam jelentős részét az ingatlanárak emelkedése adta. Hosszabb – ciklusokon átívelő – távon, az elmúlt 15-20 év adataira visszatekintve ugyanakkor már kevésbé kiemelkedő az ingatlanok hozama, ráadásul a lakásárak alakulása jelentős volatilitást mutatott. A kockázatokat is figyelembe véve ezen az időtávon az állampapírok jobb befektetésnek bizonyultak. Visszatekintve tovább növelte az állampapírbefektetések előnyét, hogy stabil hozamaival pont a 2008-at követő gazdasági visszaesés idején támogatta a lakossági fogyasztás simítását, szemben az ingatlanbefektetésekkel, melyek hozama ebben az időszakban számottevően csökkent. Így az átlagos lakossági befektető számára az ingatlanvásárlás nem bizonyult megfelelő fedezési eszköznek.

Az elmúlt évben a hazai ingatlanpiac azonban érezhető változáson ment keresztül. Piaci szereplők mérése szerint 2019-ben 2018-hoz képest nemcsak, hogy lecsökkent a lakások iránt érdeklődők száma, de ugyanez megmutatkozott az adásvételek számának csökkenésében is.

Az ingatlan.com mérése szerint májusról júniusra mintegy 31 százalékkal csökkent az ingatlanhirdetések iránt érdeklődők száma Budapesten, míg ingatlanközvetítői adatok szerint 16 százalékkal csökkent a fővárosi tranzakciószám ugyanezen idő alatt. Ez a hangulatváltozás elsősorban Budapestre igaz, vidéken nem volt tapasztalható a kereslet ilyen mértékű csökkenése.

A kereslet nagyobb csökkenése időben egybeesik a MÁP+ bevezetésével, ami a kedvező feltételeivel érdemi megtakarításokat szívhatott el az ingatlanpiacról, hűtve ezzel a lakásárak emelkedését. Szemléltetésképpen a mintegy 3400 milliárd forintnyi MÁP+ jegyzése mind a fővárosi lakástranzakciók összértékéhez (~1100 milliárd forint) képest, de a teljes 2018-as lakáspiaci forgalom volumenéhez képest (~2700 milliárd forint) is jelentős összegnek számít. Adataink alapján mindezek mellett a MÁP+ eladások mintegy fele Budapesten és vonzáskörzetében történt. Ez összhangban van azzal, hogy az ingatlanpiaci tranzakciók szintén a fővárosban estek vissza a leginkább.

mnb2
Lakáspiaci tranzakciók és a lakáshirdetések iránt érdeklődők számának változása (2018 január = 100%), Forrás: tranzakciószámok: MNB lakáspiaci közvetítői adatbázis, kereslet: Ingatlan.com

A budapesti lakáspiacon a befektetői jelenlét megváltozását mutatja az is, hogy piaci szereplők mérése szerint míg 2019 év elején 5-8 százalék volt azon eladók aránya, akik a korábban befektetési céllal vásárolt ingatlanjukat értékesítették, addig utóbbi arány 2019 év végére 14 százalékra emelkedett fokozatosan.

A lakásárak növekedési üteme 2019 második felétől jelentősebb lassulást mutat, főként Budapesten. Miközben a fővárosi lakásárak éves szinten korábban, 2015-16-ben és 2018-19 elején is 25-30 százalékkal is emelkedtek nominálisan, addig 2019 harmadik negyedévében 18,9-ra csökkent az előző negyedévi 24,4 százalékról. Év végére pedig előzetes becslésünk szerint 10 százalékra mérséklődött az éves árdinamika köszönhetően annak, hogy a negyedik negyedévben hosszú idő óta először csökkentek negyedéves alapon Budapesten a lakásárak. A fővárosi lakásárak növekedésének erőteljes lassulásában így a MÁP+ keresletcsökkentő hatása is szerepet játszott mindazok mellett, hogy a magas, fundamentumokhoz képest elszakadt árszint már sok vásárlót elriasztott Budapestről. Ettől eltérően a vidéki, jellemzően lakhatási célú kereslet által vezérelt piacon az áremelkedés visszaesése mérsékeltebbnek látszik, mely továbbra is a kedvező makrofundamentumok jele.

mnb3
A lakásárak éves és negyedéves növekedési üteme, Forrás: 2019. III. negyedévig az MNB lakásárindex értékei alapján. 2019. IV. negyedév piaci közvetítők adatain számolt lakásárindex alapján.

Az MNB többször is figyelmeztetett a budapesti lakáspiaci növekvő kockázataira

Az MNB az elmúlt évek dinamikus gazdasági növekedése közepette többször felhívta a figyelmet a külső és belső egyensúly megőrzésének jelentőségére és azon belül is a lakosság pénzügyi megtakarításának kiemelt szerepére, a lakossági állampapír stratégia központi jelentőségére. Korábbi elemzéseink megállapításait igazolja, hogy az elmúlt években az egyensúly megőrzésében kulcsszerepe volt a lakossági állampapír stratégiának.

A nagymértékű befektetői érdeklődés által is fűtött budapesti lakásáremelkedés kockázataira az MNB korábban több publikációjában (2018. novemberi, 2019. májusi és 2019. novemberi Lakáspiaci Jelentés, 2018. novemberi, 2019. májusi és 2019. decemberi Pénzügyi Stabilitási Jelentés) is felhívta a figyelmet. A fővárosi lakásárak szintje 2018 óta elszakadt a gazdasági fundamentumok által indokolt szinttől, ami alapján jelentős mértékben megnőtt a budapesti lakóingatlanok túlértékeltségének kockázata. Az ingatlanok túlértékeltsége kockázatot jelenthet a jelzáloghitelezést végző bankokra, a fedezetek hirtelen leértékelődése ugyanis közvetlen veszteségeket okozhat a pénzügyi intézményeknek. Bár jelenleg nem azonosíthatók a jelzáloghitelezés felől a túlzott kockázatvállalás jelei, a MÁP+ egy esetleges korábbi bevezetése érdemben tompíthatta volna a fővárosi lakásárak túlzott emelkedését megállítva ezzel a piaci túlfűtöttségének kialakulását.

A cikk szerzői az MNB munkatársai.

Címlapkép forrása: Getty Images

orban varga penzugyi akciocsoport koltsegvetes
koronavirus
maradj ottho
sebastian kurz ausztria
koronavirus franciaorszag
traders
tanker_olaj_shutter
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Piaci trendeket és extrém árfolyammozgásokat azonosítunk.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Junior portfoliókezelő

Junior portfoliókezelő
2020. május 21.
FM & Office 2020
2020. május 21.
Future City 2020
2020. június 2.
Smart Logistics 2020
2020. június 9.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
lakások budapest margit-híd