Az emelkedés a hazai logisztikai ingatlanokat is elérte
Ingatlan

Itt vannak az ország legnagyobb raktárai - Látványos ábrákon a hazai piac fejlődése

Portfolio
Az ipari ingatlanok piacával általában a BRF negyedéves beszámolói, valamint a nagyobb logisztikai csarnokok építése kapcsán foglalkozunk. Ezúttal azonban a Colliers egy olyan kutatást készített, amely térképek segítségével segít átlátni a hazai ipari / logisztikai ingatlanok piacát, ráadásul a Budapest környéki helyszínek mellett a vidéki központokkal is átfogóan foglalkozik.

Az ipari ingatlanok piacát a tavalyi év egészében jellemzői legfontosabb folyamatok:

  • A budapesti raktárbérleti piacon tovább csökkentek a bérelhető területek. 2019 év végén mindössze 4 ingatlanban volt 2000 négyzetméternél nagyobb szabad raktárterület, ugyanakkor a legnagyobb terület sem érte el a 3500 négyzetmétert.
  • A 2018-as rekord alacsony üresedési ráta 2019 végére tovább csökkent, az autópálya menti big-box épületekben elérve az 1,71 százalékot, míg a városi logisztika esetében a 3,20 százalékot.
Portfolio Ingatlan Raktárkereső
CTPark Budapest South - DNH1

CTPark Budapest South - DNH1

2330 Dunaharaszti, Gábor Áron út
Kiadó terület: 8046 m2
Bérleti díj: 4.75 – 9.5 EUR
Átadás:
2020 Q1

Ajánlatot kérek
  • A Budapest környéki meglévő modern big-box raktárak esetében a „headline rent” 4,20 – 4,75 euró között mozgott négyzetméterenként havonta (építés alatt álló big-box épület esetében ugyanez 4,75 – 4,90 euró volt), míg a meglévő városi logisztikai projektek esetében 4,65 – 4,90 euró tartományban mozog (új építés jelenleg nincs folyamatban).
  • A relatíve magas bérleti díjaknak és eladási áraknak köszönhető visszafogott kereslet blokkolja a piacot, így összesen 185 700 négyzetméter új raktárbérleti tranzakció zárult sikerrel (melyből 28 ügylet mérete haladta meg a 2000 négyzetmétert), 79 000 négyzetméter abszorpció mellett.
  • A budapesti régióban 5 új bérleti tranzakció - új szerződés vagy előbérlet - mérete volt nagyobb 10 000 négyzetméternél, ugyanakkor egyik ügylet mérete sem érte el a 20 000 négyzetmétert. Az átlagos tranzakció méret megközelítőleg 3650 négyzetméter volt (újratárgyalásokat nem számítva).
  • Összességében elmondható, hogy szignifikánsan több a gyártáshoz / összeszereléshez, mint a logisztikához köthető igény a piacon, különösen vidéken.

Hol vannak a legnagyobb raktárak Budapest környékén?

A szomszédos országok multipoláris piacával ellentétben a magyar fejlesztői piac továbbra is egypólusú, erősen Budapest központú. Az agglomerációban sem egyenletes azonban a meglévő raktárkapacitások eloszlása. Míg az állomány közel 70 százaléka Budapest déli előterében van, addig nyugat felé az M1-es, M7-es autópályák kivezetőjénél az állomány nagyjából negyede található, míg a város keleti, észak-keleti előterének mindössze 7 százalék a részesedése.

ipari térkép BP
A Budapest környéki logisztikai ingatlanállomány megoszlása, Forrás: Colliers
  • Míg vidéki viszonylatban jellemzőbbek a gyártócsarnokok, addig Budapesten inkább raktárcsarnokok találhatók, ezért a budapesti raktárakban gyakran ipari jellegű / iparhoz köthető tevékenységet folytatnak a bérlők.
  • Továbbra is kevés az elérhető, jó minőségű, eladó raktár / üzemcsarnok, úgy a budapesti régióban, mint a vidéki helyszíneken, illetve limitált az építés alatt álló spekulatív projektek száma is (vidéken gyakorlatilag nincs is ilyen projekt).
Portfolio Ingatlan Raktárkereső
WLP Budapest East (Nagytarcsa)

WLP Budapest East (Nagytarcsa)

2142 Nagytarcsa, Asbóth Oszkár utca
Kiadó terület: 19500 m2
Bérleti díj: 4.75 – 4.75 EUR
Átadás:
2021 Q2

Ajánlatot kérek
  • A korábbi években tapasztalt magas beruházási (kivitelezési) költségek valamelyest enyhülni látszanak, köszönhetően az 5%-os lakás értékesítési áfakulcs eltörlése és az állami beruházások kifutása után felszabadulóban lévő építőipari kapacitásoknak, melynek következtében csökkenő bérleti díjak várhatók.
  • Bár 2019 során és az azt megelőző években kevés telek tranzakció realizálódott, mostanra jelentősen megnövekedett érdeklődés tapasztalható fejlesztők részéről további fejlesztési telkek vásárlása iránt.
Portfolio Ingatlan Raktárkereső
park22 üzleti park

park22 üzleti park

1223 Budapest, Növény utca 7.
Kiadó terület: 7671 m2
Bérleti díj: 5.25 – 5.5 EUR
Átadás:
2021 Q4

Ajánlatot kérek

Vidéki piac

A magyarországi ipari ingatlan piac továbbra is Budapest központú, míg a vidéki piac továbbra sem likvid. Mivel nincs állandó / kiszámítható, lokáció koncentrált kereslet, ezért a fejlesztők nem motiváltak a spekulatív fejlesztéseket illetően. Bár a jelentősebb vidéki ipari centrumokban a fejlesztők rendelkeznek jó adottságú – fejlesztésre részben, vagy teljesen előkészített – telkekkel, spekulatív fejlesztéseben továbbra sem gondolkoznak, egy-egy esettől eltekintve pedig konkrét igény hiányában nincsenek BTS / előbérleti épületfejlesztések sem. A meglévő vidéki ipari ingatlanok összetétele rendkívül heterogén (műszaki-, minőségi-, kor-, funkció-, stb. szerint), így nehezen nyomon követhetők.

A nagyságrendileg 20 aktív budapesti fejlesztő / befektető portfóliójának 22%-át teszik ki a (gyakran „B” kategóriás) vidéki épületek.

A 2019 év elején bejelentett kecskeméti Mercedes II. projekt elhalasztása több jelentős igény szerinti előbérleti / BTS fejlesztés meghiúsulását / elhalasztását eredményezte Kecskeméten. A 2019 év végén bejelentett, 2020 elején elinduló debreceni BMW beruházás ugyanakkor komoly fejlődési potenciált jelenthet a régiónak, és így az autóipari beszállítói körnek.

A bérbe adott vidéki ingatlanállomány jelentős része hosszú távra lekötött, jellemzően régebbi építésű csarnok, míg az új építésű ingatlanok zöme végfelhasználók által saját használatra fejlesztett épület.

vidéki alpiacok
Alpiacnak minősülő régiók, Forrás: Colliers

A nagyobb volumenű logisztikai szektor a visszafogottabb vidéki termelés / fogyasztás okán kevésbé keresi a Budapesttől távoli lokációkat, melyek inkább a gyártó / összeszerelő tevékenységet végző végfelhasználó cégek számára jelentenek nagyobb vonzerőt. A gyártáshoz kapcsolódó beszállítók / logisztikai kiszolgálók sokszor számukra dedikált raktárban működnek.

A piac fejlődése

Az elmúlt 15 évben nagy fejlődésen ment keresztül a hazai piac, melynek során 0,8 millióról közel 2,3 millió négyzetméterre nőtt a hazai állomány. A 2019 első negyedévében még tervezés / előkészítés alatt álló 176 000 négyzetméter fejlesztésnek végül közel harmada valósult meg, így az év végéig mindössze 64 200 négyzetméter új ipari / logisztikai területet adtak át, ami közel fele a 2018- ban átadott projekteknek (120 600 négyzetméter ).

ipari állomány 2005-2019
Az ipari ingatlanállomány alakulása 2005-2019 között, Forrás: Colliers

Ebből a legjelentősebb ügyletek a következők voltak:

  • 21 299 négyzetméter a BILK 2018- ban előbérlettel lekötött big-box raktárcsarnoka,
  • 13 236 négyzetméter az AIRPORT CITY Logistic Park és
  • 10 500 négyzetméter a Prologis Harbor Park spekulatív big-box fejlesztése,
  • 10 045 négyzetméter a CTPark Budapest West igényre épített épülete, valamint
  • 9 087 négyzetméter a Dél-Pesti Üzleti Park szintén előbérletben lekötött városi logisztikai fejlesztése
Portfolio Ingatlan Raktárkereső
D210 Raktárbázis

D210 Raktárbázis

1106 Budapest, Keresztúri út 210.
Kiadó terület: 14708 m2
Bérleti díj: 1248 – 1600 HUF
Bérleti díj: 3.9 – 5 EUR
Átadás:

Ajánlatot kérek

Ez a tendencia 2020-ban változhat, ugyanis jelenleg mintegy 164 000 négyzetméter felépítmény van építés alatt.

Ezen felül további, mintegy 66 000 négyzetméter épület van jelenleg tervezés / előkészítés alatt, melyek átadása – ideális esetben – szintén 2020-ra várható.

A budapesti ipari ingatlan állomány 2015-től indult növekedési üteme 2019-re kissé lassult. Jelentősebb bérlők új épületbe költözése okán megjelentek a kínálatban a 15-20 éves épületek is, melyek „A-” kategóriát képviselve további alternatívát jelenthetnek a bérleményt keresőknek, valamelyest kedvezőbb bérleti díjak mellett.

Portfolio Ingatlan Raktárkereső
Cserkesz Factory

Cserkesz Factory

1105 Budapest, Cserkesz utca 42.
Kiadó terület: 1711 m2
Bérleti díj: 1120 – 1120 HUF
Bérleti díj: 3.5 – 3.5 EUR
Átadás:

Ajánlatot kérek

A 2019-es évet a magas kivitelezési költségek és az építőipar erőforráshiánya miatti hosszú kivitelezési idő jellemezte. Limitált a viszonylag rövid időn (3-6 hónapon) belül elérhető épületek száma, mivel továbbra is rendkívül kevés a spekulatív alapú fejlesztés országszerte. A fejlesztők korábban jellemző 10-20 000 négyzetméteres épületméret preferenciája a 20-30 000 négyzetméteres épületek fejlesztése felé tolódott.

Címlapkép forrása: Shutterstock

maszk koronavírus medence
traders
dollar_bankjegy
olaj szénhidrogén
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. május 27.
Ingatlanpiac: Bérlők vs. Bérbeadók - Itt az újranyitás!?
2020. május 28.
Megfizethető lakhatás és kormányzati tervek
2020. május 28.
Vírusválság: veszít vagy nyer a magyar agrárium?
2020. június 3.
Financial and Corporate IT: Digital UX a bankoknál
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Kutató / Junior kutató

Kutató / Junior kutató
Online előadás
Részvények, devizák, indexek és árupiacok elemzése, ötletelés.
Online előadás
Bolyongás a külföldi részvények között. Ötletek, praktikák.
budapest lakás