Koronavírus - bérleti szerződések
Ingatlan

Így köss elektronikus ingatlanbérleti szerződést járvány idején

A koronavírus-járvány és a home office közepette gyakran merül fel az a kérdés, hogy lehet-e elektronikus úton ingatlanbérleti-szerződést kötni, és ha igen, milyen követelmények és feltételek mellett. A kérdésre Kui Szilárd, a DLA Piper Local Partnere, ingatlanjogi csoportvezetője, valamint Kozma Zoltán, az iroda technológiai csoportvezető ügyvédje válaszoltak.

Írásbeliség követelménye vs. bizonyíthatóság

A kiindulópontot az jelenti, hogy a jelenleg hatályos szabályozás szerint a Magyarország területén található bármely ingatlan bérletére érvényesen csak írásban köthetünk bérleti szerződést. Ez nem tűnik teljesíthetetlen kitételnek és egybeesik a józan ész követelményeivel is: aligha várható el a felektől, hogy évekkel később ugyanúgy emlékezzenek a megkötött alku minden egyes apró részletére.

95864417_3223405547671143_6621291458060091392_o
Már csak két nap, és megtudhatod mit gondol a Scheer Sándor, Tatár Tibor, Morvai Zsolt és Reicher Péter a hazai ingatlanpiac, az építőipar és fejlesztések jövőjéről. Jelentkezés itt!

Felvértezve a tudással, hogy csak írásban köthetünk ingatlan bérleti szerződést, adódik a kérdés: mi is minősül írásbeli szerződésnek? Egy, a felek által e-mailbe foglalt szerződés ugyanúgy írásbeli, mint egy A4-es papírlapon megírt szerződés? Nos, itt kezdünk igazán érdekes területre érni.

A Ptk. 6:7.§ (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy „írásba foglaltnak kell tekinteni a jognyilatkozatot akkor is, ha annak közlésére a jognyilatkozatban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, a nyilatkozattevő személyének és a nyilatkozat megtétele időpontjának azonosítására alkalmas formában kerül sor”.

Mit is jelent ez? Az elektronikus bérleti szerződésünk akkor minősül írásbelinek és így akkor jön létre érvényesen, ha alkalmas:

  • az abban foglalt tartalom változatlan visszaidézésére, azaz valahányszor megnyitjuk, bízhatunk abban, hogy az eredeti, a felek által megállapodott tartalmat látjuk;
  • a nyilatkozattevő személyének azonosítására; azaz megállapítható belőle, hogy ki írta alá a bérleti szerződést (vagy jogi személyek esetében ki írta alá bérleti szerződést a jogi személy képviseletében; és
  • a szerződés aláírása időpontjának azonosítására.
Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Metrodom Panoráma

Metrodom Panoráma

1047 Budapest, Attila utca 14
632 db lakás
30 – 147 m2 alapterület
21 – 132.5 M Ft
Átadás:
2019 Q3

Ajánlatot kérek

Könnyen belátható, hogy a fenti példánkban említett e-mailbe foglalt bérleti szerződésünk hamar elvérezhet ezen a jogszabályi hárompróbán. Elég csak arra gondolnunk, hogy maximum abban lehetünk biztosak, hogy milyen e-mail címről érkezett az e-mail, de azt már nem feltétlen tudjuk majd bizonyítani, hogy kihez tartozik az e-mail cím, ki írta meg az e-mailt, és nyomott rá a „küldés” gombra.

A Ptk. fenti szabályával kapcsolatban gyakran ismételt tétel, hogy technológia semleges és jövőbemutató. Nem bajlódik a használandó technológia leírásával hanem elegánsan azt határozza meg, hogy mit kell egy adott technológiának teljesítenie ahhoz, hogy írásbelinek lehessen elismerni.

Kui Szilárd
DLA Piper, vezető ügyvéd, Ingatlanjogi Csoport vezetője
Kui Szilárd, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csapatának vezetője 2015 októberében csatlakozott a DLA Piper Hungary csapatához.  Szilárd befektetési ingatlanok piacának teljes szegmensében ad ta
Tovább
Kui Szilárd, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csapatának vezetője 2015 októberében csatlakozott a DLA Piper Hungary csapatához.  Szilárd befektetési ingatlanok piacának teljes szegmensében ad ta Tovább

Ez azt is jelenti, hogy az út nyitva áll előttünk arra, hogy egy jogvita esetén meggyőzzük a bíróságot arról, hogy a felek által választott technológiai megoldás kielégíti a Ptk. fenti követelményét (akár még a fent említett email-es példa esetén is). A jelenlegi bírósági gyakorlat alapján abban az egyben szinte bizonyosak lehetünk, hogy amennyiben egy elektronikus aláírás megfelel az alábbiakban részletezett fokozott biztonságú elektronikus aláírás feltételeinek, akkor az kielégíti az írásbeliség követelményét.

Arra tekintettel azonban, hogy a gyakorlatban vélhetőleg nem arról fogunk vitatkozni, hogy egy nyilatkozat, vagy szerződés írásban született-e meg, hanem inkább arról, hogy megszületett-e egyáltalán a nyilatkozattevő részéről, illetve akkor és azzal a tartalommal született-e meg, ahogy az az elektronikus dokumentumunkban szerepel, néha mégis tanácsosnak tűnik olyan megoldást választani, amely nagyobb garanciát nyújt számunkra egy ilyen jogvita esetén.

Már csak két nap és megtudjuk mi lesz az ingatlanpiac, az építőipar és a fejlesztések sorsa. Ne maradj le, vedd meg a jegyed még ma!

Ezért ha valamilyen okból (például ügyérték, vagy ügy tárgya) miatt nagyobb biztonságra törekszünk, célszerű a Pp. teljes bizonyító erejű magánokiratokra vonatkozó szabályainak megfelelő elektronikus dokumentum használata.

Ilyen például ha az elektronikus okiraton az aláíró az alábbiakban ismertetett minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és – amennyiben jogszabály úgy rendelkezik – azon időbélyegzőt helyez el, vagy ha az elektronikus okiratot az aláíró azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesíti (AVDH). Felhívjuk a figyelmet azonban, hogy az AVDH szolgáltatás cégjegyzésre történő igénybevétele a gyakorlatban kérdőjeles.

Fontos kiemelni ugyanakkor, hogy a Ltv. nem követeli meg a teljes bizonyító erejű magánokirati formát a bérleti szerződéseknél, így az ennél kevésbé biztonságos, illetve más típusú elektronikus aláírással ellátott szerződések is írásbeli szerződést eredményezhetnek és egy esetleges bírósági eljárásban is felhasználhatók, a bizonyítás azonban – ha a másik fél vitatja azok hitelességét – körülményesebb lehet.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Buda-part tér
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület
Átadás:
2019 Q3-tól

Ajánlatot kérek

Az elektronikus aláírások fajtái

A vonatkozó uniós szabályozás a biztonság szintjének szempontjából különbséget tesz „sima” elektronikus aláírás, fokozott biztonságú elektronikus aláírás, minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás és minősített elektronikus aláírás között.

A „sima” elektronikus aláírás bármilyen elektronikus formában születhet (például email, vagy egy szkennelt dokumentum).

Ezzel szemben a fokozott biztonságú elektronikus aláírásnak az alábbi követelményeknek kell megfelelnie:

  • kizárólag az aláíróhoz köthető;
  • alkalmas az aláíró azonosítására;
  • olyan, elektronikus aláírás létrehozásához használt adatok felhasználásával hozzák létre, amelyeket az aláíró nagy megbízhatósággal kizárólag saját maga használhat; és
  • olyan módon kapcsolódik azokhoz az adatokhoz, amelyeket aláírtak vele, hogy az adatok minden későbbi változása nyomon követhető.

A fokozott biztonságú elektronikus aláírásra (csakúgy mint a fent említett írásbeliségi szabály esetén) semmilyen más magyar előírás nincsen, tehát mindenkinek saját kockázatára kell eldöntenie, hogy amennyiben egy szolgáltatótól ilyen aláírást vesz igénybe (vásárol), akkor az tényleg megfelel-e a fenti feltételeknek.

A minősített elektronikus aláírás ezzel szemben már olyan fokozott biztonságú aláírás, amely (minősített szolgáltató által kibocsátott) minősített tanúsítványon alapul és minősített aláírást létrehozó eszközzel hozták létre. Mind a tanúsítvány tartalmát, mind a kibocsátás módját műszaki előírások rögzítik, amelyek együttesen már egy nagyon magasfokú biztonságot garantálnak. A különbség pedig a minősített aláírás és a minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú aláírás között az, hogy minősített aláírást létrehozó eszközzel hozták-e létre. Ha nem, úgy a biztonság szintje alacsonyabb, mint egy minősített aláírás esetén.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Duna Pearl

Duna Pearl

1133 Budapest, Pozsonyi út 77-79
193 db lakás
50 – 105 m2 alapterület
76.46 – 257.05 M Ft
Átadás:
2022

Ajánlatot kérek

Az elektronikus szerződéskötés

Az elektronikus aláírás egyik legnagyobb előnye a rugalmasság. Nem kell személyes találkozót szervezni a bérleti szerződés aláírására, mindkét fél kényelmesen, a saját napi feladatai közé illesztve tudja aláírni a szerződést.

A feleknek nem kell papír alapú szerződéssel bajlódni, amelyek úgyis a szkennerben kötnek ki, mivel manapság mindenki (tulajdonos, bérlő, bank, ingatlankezelő, ügynök) az elektronikus változatokkal dolgozik.

Az elektronikus szerződések könnyen tárolhatók, rendszerezhetők és azonnal hozzáférhetők.

Az elektronikus aláírás beszerzése és bevezetése néhány nap alatt megoldható, jelenleg Magyarországon több olyan úgynevezett bizalmi szolgáltató van, aki jogosult elektronikus aláírás szolgáltatást nyújtani (fokozott biztonságú, vagy minősített aláírás).

Portfolio Ingatlan Irodakereső
BudaPart CITY

BudaPart CITY

1117 Budapest, Dombóvári út 26.
Kiadó terület: 16582 m2
Bérleti díj: 16.5 – 19.5 EUR
Átadás:
2021

Ajánlatot kérek

Végül két záró tanács:

  • az elektronikus aláírás beszerzése előtt érdemes átgondolni, hogy milyen típusú elektronikus aláírást kívánunk vásárolni, pontosan mire fogjuk és mennyit használni;
  • már a bérleti szerződés tárgyalásának megkezdésekor érdemes jelezni a másik félnek, hogy elektronikus úton kívánunk szerződést kötni, így a másik félnek is elég időt adunk arra, hogy beszerezze a megfelelő elektronikus aláírást, ha még nem rendelkezne vele.

Címlapkép forrása: Getty Images

mnb epulet
Frankfurti tőzsde
cimlap_gáz0602
clock óra
Ennyit drágultak a lakásaink egy év alatt
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Grafikonelemzési fortélyok aktuális tőzsdei helyzetekben.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Junior modellező, pénzügyi modellező

Junior modellező, pénzügyi modellező
2020. június 3.
Financial and Corporate IT: Digital UX a bankoknál
2020. június 4.
Járműipar: Az új technológiák átrendezik az erőviszonyokat
2020. június 11.
Tudatos felkészülés a generációváltásra
2020. június 25.
Járműipar: Korszakváltás a beszállítóknál koronavírus idején
Ennyit drágultak a lakásaink egy év alatt