új ház, családi ház
Ingatlan

Újraéljük a lakásár boom-ot? Megmozdítaná a lakáspiacot Matolcsy zöld ingyenhitele

Portfolio
Korábbi cikkünkben már részletesen is bemutattuk, hogy milyen elemei vannak Matolcsy György elképzelésének a hazai újlakás-piac támogatására. Azt is bemutattuk, hogy milyen hatásai lehetnek a hitelezési, illetve a lakáspiacra nézve a kamatmentes hitelnek, amit célzottan a zöld otthonok építésére, 10 évre vehetnének fel a hiteligénylők. Folytatva az ingatlanpiaci vonatkozást, most nézzük a történelmet, hátha segít átlátni, hogy mit várhatunk egy célzottan az új lakást építőknek és vásárlóknak forrást biztosító "ingyenes zöld hiteltől."
A Portfolio legtöbb tartalma ingyenesen hozzáférhető, ahogy ez a cikk is.
A médiapiaci helyzet azonban folyamatosan változik: ha támogatni szeretnéd a minőségi gazdasági újságírást, és szeretnél részese lenni a Portfolio közösségnek, akkor fizess elő a Portfolio Signature cikkeire. Tudj meg többet

Rengeteg kérdés van a Matolcsy által belengetett Új Otthon Program kapcsán, kérdéses például, hogy az újlakás-piac mekkora részét érintené az intézkedés: vagyis, mennyiben térne el a "zöld otthon" kritérium, a 2021-től szigorodó és egyébként is kötelező energiahatékonysági előírásoktól? De az sem egyértelmű, hogy ha az "ingyenhitel" a saját maguk részére házat építő és vásárló családok mellett az ingatlanfejlesztőknek is elérhető lenne, felső határokkal, akkor vajon, ha már a fejlesztő ingyenhitelből építi meg a lakást, akkor arra a vásárló is vehet fel majd 0 százalékos hitelt, duplázva ezzel a kedvezményeket? 

A mostani ismeretek tudatában kapaszkodnánk bele a múltba és mutatjuk be, hogy 3-4 évvel ezelőtt mit okozott a CSOK és a kedvezményes lakásáfa a piacon. Bár sem a környezet, sem a program nem ugyanaz, mint a korábban bevezetett támogatások, néhány hatásuk hasonlóan alakulhat a piacon. Matolcsy ötlete lényegében egy kizárólag ingatlanok esetében felhasználható zöld hitelnek felel meg, amit akár a babaváró kölcsönhöz is lehet hasonlítani a kamatmentessége miatt, de ingatlanpiaci szempontból akár a CSOK-hoz is, tekintve, hogy csak az új lakóingatlanoknál lehet felhasználni. 

November 19-én újra PIF, ahol a hazai ingatlanszakma a legaktuálisabb kérdésekről fog beszélgetni és beszámolni a várakozásokról.

Mi történt a CSOK után?

A CSOK 2016. január 1-jei (valójában már 2015-ben bevezették, de az érdemi 10+10 milliós támogatás csak később jelent meg) egyértelműen egy konkrét társadalmi csoportot (leendő, vagy már háromgyermekesek) juttatott ingyenpénzhez és kedvezményes hitelhez, míg a jelen program mindenkit segítene, aki új lakást építene, vásárolna. Így elsőre egy sokkal szélesebb körű támogatásnak tűnik, aminek határt leginkább a "zöld otthon" definíció szabhat, és a jövedelmi helyzet, vagyis, hogy 10 éves futamidőre mekkora forrást kaphat valaki. 

A KSH a 2015-ös évhez viszonyítja az új lakások átváltozását, ez alapján 2020 első negyedévéig 64 százalékkal nőttek az árak, vagyis,

nagyságrendileg 2015 végén egy 25 milliós átlagos új lakást, hasonló paraméterekkel már 41 millió forintért adtak el 2020 első negyedévében.

ksh_portfolio

Kizárólag Budapesten szinte ugyanakkora árnövekedés következett be 2016 közepétől kezdődően a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai alapján, mint az országos újlakás-piacon. Vélhetően, ez még valamivel nagyobb is lenne, ha a fővárosban is rendelkezésre állnának a 2015-ös adatok és ezt vennénk bázisként. 

Budapesten egy átlagos új lakás 42 millió forint volt, míg 2020 nyarára ez 68,4 millió forintra kúszott fel, vagyis 63 százalékos növekedés következett be 4 év alatt.

A több mint 60 százalékos növekedés leginkább a CSOK és a kedvezményes 5%-os áfa miatt megugró keresletnek, illetve az építőipari költségek növekedésének, a befektetői kereslet jelentős élénkülésének (rövid és hosszú távú kiadás miatt, valamint a magasabb jövedelműek tőkéjük diverzifikálásából adódóan, és amiatt is, mert sok befektető vásárolt új építésű lakást az árnövekedésre játszva) és egy sivár 2016-os lakáspiacnak köszönhető. Alacsony építőipari árak és lakásárak mellől ugyanis nem nehéz ekkorát növekedni. De vajon mi lesz most, hogy már túl vagyunk egy több mint 60 százalékos növekedésen?

Miért nem várunk mégis ekkora árnövekedést?

A CSOK és a különböző piaci ösztönzők tehát lokáció és minőség függvényében nagyságrendileg 50-70 százalékkal ugrasztották meg az új lakások árait négyéves távlatban. Ez egyrészt mutatja, hogy a mind a kedvezményes áfa, mind a CSOK miatti ingyenmilliók beépültek az árakba és a megnövő kereslet miatt, aki nem igényelte rögtön a támogatást és nem vett belőle rögtön új lakást, annak lényegében másfél év alatt eltűnt ez a kedvezmény (2017 végére érte el az átlag az 52 millió forintot Budapesten), ez után pedig még drágább is lett az újlakás-vásárlás. 

Mégsem várunk évi 15-20 százalékos növekedést, leginkább az építőipari árak és munkadíjak miatt. Ez volt ugyanis a másik olyan tényező, ami megdrágította az építkezéseket, és amit a kereslet élénkülésétől függetlenül beépítettek a fejlesztők az árakba. 

A hivatalos bejelentések alapján országosan 2016 vége és 2017 vége között például 15 százalékot emelkedett a munkaerő költsége, ami lényegében lefedi az újlakások-piacán egy év alatt végbemenő 15 százalékos drágulást. Jól látszódik tehát, hogy az építőipari költségek minden évben eleinte 5, majd 10 százalékot emelkedtek. Ehhez a növekedéshez nagyban hozzájárult, hogy az állam is jelentős beruházásokat (prociklikus módon) hajtott és hajt végre, ami komoly kapacitásokat köt le, és rendkívüli mértékben növelte meg a komoly hiányt jelentő élő munkaerő költségét. Továbbá az alacsony bázisról könnyen emelkedhettek ezek az árak, a mostani helyzetben vélhetően azonban nem lesz ekkora megugrás, ami az új lakások piacán is szolidabb áremelkedést jelez előre. Az állam által lekötött kapacitások azonban vélhetően maradnak, elnézve a bejelentett terveket (Galvani híd, Déli Városkapu, 5-ös metró, stb.), fontosabb azonban, hogy a magasépítési szektorban mennyi munkaerőt fognak lekötni.

Forrás: MNB

Eddig végig az új lakások piacáról esett csak szó, ugyanakkor egyértelmű, hogy egy ilyen lakáspiaci beavatkozás nem hagyja érintetlenül a használt lakások árait sem, főleg, ha ilyen éles hitelezés különbséget állít a két piac közé. A legnagyobb kérdés, hogy mekkora bázist érintene az ingyenes zöld hitel és emiatt mennyi kereslet szivárog el a jó minőségű lakásokat keresőktől. A nagyobb mozgolódás, mind vásárlói, mind fejlesztői oldalról, nagyobb árváltozást okozhat a használtak esetében is.

A végső okfejtéshez és az egymásnak sokszor ellentmondónak tűnő piaci hatások letapogatásához azonban még egy részletes programkidolgozásra lesz szükség, ami csak azután következhet be Matolcsy bejegyzése szerint:

ha kormánydöntés születik a lakáspolitikai fordulatról. Ennek hiányában nem érdemes a jegybankoknak lépniük, mert a fordulathoz ugyan kell, de nem elegendő a forrás oldal megerősítése.

elefántcsontpart
biden trump
GettyImages-1227827589
számítógép chip mesterséges intelligencia számítástechnika
trmp
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. október 8.
Budapest Economic Forum 2020
2020. november 10.
Öngondoskodás 2020
2020. november 10.
Portfolio Private Health Forum 2020
2020. november 11.
Energy Investment Forum 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
új lakás építés építkezés lakópark