új lakás
Ingatlan

Lakásáfa: ezzel a bejelentéssel több százezer új lakás ömölhet a piacra a következő időszakban

Portfolio
A lakáspiacra nézve hatalmas bejelentést tett tegnap Orbán Viktor: 2022-ig 5%-os áfa fog vonatkozni az új lakásokra. A további részletekről Novák Katalin csak a későbbiekben fog beszámolni, így még nagyon sok a kérdőjel, ahogy azt a tegnapi gyors elemzésünkben is megírtuk. Apránként azonban csepegtet a kormány új információkat, a közösségi oldalán tett bejegyzés szerint 2022 végéig minden elkezdett projektre, társasházra, családi ház építésére vonatkozik majd a kedvezmény, vagyis 2022 után még 5 vagy jobb esetben akár 10 évig szabadjára engedik az új lakások 5% áfával történő építését. A mai Kormányinfón pedig azt is megtudtuk, hogy 2021. január 1-től léptetik érvénybe a az 5%-os áfát. Ez több százezres nagyságrendet jelent az új lakásoknál a következő időszakra nézve. A rozsdaövezeti és bérlakásépítési tervek viszont ezáltal, úgy tűnik, mintha lekerülnének a napirendről. Megkérdeztük a tűzhöz legközelebb ülő piaci érdekelteket, hogy mit gondolnak ők a bejelentésről.
A Portfolio legtöbb tartalma ingyenesen hozzáférhető, ahogy ez a cikk is.
A médiapiaci helyzet azonban folyamatosan változik: ha támogatni szeretnéd a minőségi gazdasági újságírást, és szeretnél részese lenni a Portfolio közösségnek, akkor fizess elő a Portfolio Signature cikkeire. Tudj meg többet

A már nagyon várt, de tartalomban meglepő tegnapi bejelentésről rögtön megkérdeztük a lakásfejlesztőket, és a lakáspiaccal foglalkozó szakértőket, akik közül sokan még nem akartak válaszolni az új rendelkezés hivatalos és részletes kihirdetéséig. Többen viszont megküldték a válaszaikat, és mindenki egyetértett abban, hogy egy kedvező lépés fog születni, az időkorláton viszont sok múlik. 

Tegnap még nem volt egyértelmű, hogy 2 év alatt használatbavételi engedélyt is kell-e szerezniük az építtetőknek, vagy csak az engedélyt kell megszerezni, esetleg el kell kezdeni a projektet. A kormány közösségi oldalra tett bejelentése és a mai Kormányinfó alapján viszont, az utóbbiról van szó: 

"Folytatjuk a családvédelmi intézkedéseket. A 2022. december 31-ig megkezdett építkezések esetében 5% lesz a lakásépítések áfája." 

Az is kiderült, hogy 2021. 01. 01-től lesz 5% az új lakások áfája, illetve a korábbi rozsdaövezeti javaslatokat is felülvizsgálják, mert az új 5 százalékos áfa nem jelentene már ezeken a területeken kedvezményt.

A lehetséges szcenáriókat és az 5%-os áfa lakásárakra gyakorolt hatását már a bejelentést követő gyorselemzésünkben bemutattuk, ez a mai napi eseményeket követően két lehetséges variációra "szűkült" (valószínűleg, hiszen az új bejelentések és módosítások az engedélyeztetésben ezen még jócskán változtathatnak). A lényegi kérdés, hogy az "elkezdett új építés" az építési engedély meglétére vonatkozik, vagy a tényleges építkezés megkezdésére. A két lehetőség:  

  • 5 éves (januártól 7) időtáv: az építkezést el kell indítani és a megkezdés után 5 év áll rendelkezésre a használatbavételi engedélyig. Ha az építési naplóhoz kötik a projekt elkezdését, akkor összesen 5 éves távlatban lehet gondolkozni és ha egy fejlesztő csak 2022 decemberében szerzi meg az engedélyt, akkor 2027 végéig van ideje lakásokat építeni. 
  • 10 éves (januártól 12) időtáv: ez akkor lehetséges, ha az építési engedélyhez kötik a rendelkezést, és minden engedéllyel rendelkező projekt megkezdettnek számít. A 3 éves érvényesség után ugyanis még további 2 évre (1+1) kitolható (a jelenlegi szabályok értelmében) az építési engedély érvényessége és csak ezt követően kell elkezdeni az építkezést, majd befejezni 5 év leforgása alatt. Ez egy igazán fejlesztőbarát megoldás lehet, hiszen így lényegében 2032 végéig el lenne látva a hazai piac 5%-os új lakásokkal. 

Ez azért is nagyon lényeges pont, mert, ha az elmúlt évek átadásait vesszük lapul, akkor akár 100 ezer új lakással is több kerülhet a piacra, ha 5 évvel hosszabb időszak áll a fejlesztők rendelkezésére.

Összességében most azt látjuk, hogy 100-200 ezer új lakásra számíthatunk a következő 10 évben a bejelentett szabályozások, és a piaci szereplők hozzáállása alapján.

A lakáspiacot érintő most különösen aktuális áfa kérdésekről is szó lesz a november 19-ei Property Investment Forumon. Találkozunk a PIF-en!

A megkérdezett szakértők közül többen is kiemeltek, hogy az időkorlát az egyik leglényegesebb kérdés az egyébként üdvözölt bejelentésben. "A piac és a szakmai elemzések már tavaly év vége óta folyamatosan jelzik, hogy a négyéves áfa időszak után, az 5%-os áfa kivezetésével egy negatív spirálba kerülhetünk, aminek eredménye, hogy a lakáskínálati oldal összeomlik. Ennek azért nincsen még látványos hatása, mert a koronavírus miatti keresletcsökkenés ezt ellensúlyozza. A rozsdaövezeti nyílt végű 5%-os áfa program egy részlegesen jó megoldási terv volt,  kiszámítható, tervezhető módon lehetett volna beruházásokat indítani. Ennek a bejelentése időben megtörtént, de a megvalósítása elhúzódott, így a piac élénkítő hatása helyett hibernációt okozott" - foglalta össze a helyzetet Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója, aki hozzátette azt is:

a mostani területi korlátozás nélküli 5%-os áfa nagyon jó irányt jelent, mert lélegzetvételhez jut a piac. A miniszterelnök a bejelentésben még úgy fogalmazott, hogy 2022-ig zajló építkezésekre vonatkozik, ami csalódottságot keltő volt, de ma reggel a Magyar Kormány facebook oldalán már 2022. december 31-ig történő munka kezdés szerepelt.

Ez az új szabályozás kis kitérő után a 2016 óta érvényes 5%-os áfa programnak a folytatása, így a rövid 27%-os időszakot követően visszatérhet a piac a korábbi útjára. Most az új építésű lakások fejlesztőinek a folyamatban lévő beruházásai a nehéz gazdasági körülmények között is tovább tudnak haladni. Az új fejlesztések számára 2 éves időszak áll rendelkezésre, hogy megtegyék az előkészületeket, mely időtartam alatt az építési engedélyt meg kell szerezni.

Kiss Gábor azt is hozzátette, hogy:

Az áfa kedvezmény lehetőséget biztosít a kínálati oldal megerősödése, habár fontos tudnunk, hogy ennek kellő mértékű felépülése éveket vesz igénybe. A keresleti oldalon is biztató a helyzet, mert a jövő évben a covid vakcina meghozhatja újra a lakásvásárlók jövőbe vetett hitét, ami kiegészül a Novák Katalin által előkészített, de még nem ismert minden idők legnagyobb otthonteremtési programjával és az MNB 0%-os hitel lehetőségével, így biztosra mondható, hogy a kereslet újra megerősödik.

Vélhetően az összes fejlesztő egyetért abban, hogy a jelenlegi helyzetben nagyon kevés új lakásfejlesztés indul el, így bármilyen ösztönző lépést gyorsan kellene bevezetni, főleg úgy, hogy a lakáspiac tipikusan nem a villámgyorsan reagáló tőzsdéhez hasonlít. Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property vezérigazgatója  a megküldött válaszában kiemelte, hogy: 

Nagy szüksége volt erre a döntésre a lakáspiacnak, a 27%-os áfa mellett minimális új lakás épülne csak a következő években. Kedvező lenne, ha azonnali hatályú bevezetés mellett döntene a kormány, hogy ne késztesse további kivárásra a vevőket.

Nemcsak a gyors lépéseket sürgetik a fejlesztők, hanem, hogy a hosszú távú tervezés érdekében a kiszámíthatatlanság problémája is megoldódjon. Nagygyörgy Tibor azt is hozzátette, hogy a részletekről többet kellene tudni egy átfogó értékeléshez.

A részletekben rejlik az ördög

Amíg nincsen pontos rendelkezés csak találgatni lehet, Schrancz Mihály, a Property Market ügyvezető igazgatója is elmondta, hogy várják a pontos részleteket, de előzetesen üdvözlik a bejelentést, ami valódi élénkítést hozhat a piacon.

A kétéves periódus kihasználása, a teljes vertikumban stimulálni fogja a tervezéseket, beruházásokat, építéseket.

Az 5%-os áfa visszahozása a jelenlegi vegyes lakásfelhozatalban is változásokat hozhat (5%-os és 27%-os új lakások egyszerre vannak jelen a piacon) és ahogy kiderülnek a részletek biztosan nem fognak unatkozni az értékesítők és az ügyvédek, főleg azoknál az ügyfeleknél, akik nemrégiben vásároltak 27%-os áfás lakást. Horváth Áron, az Eltinga vezetője is felhívta erre a figyelmet a válaszában:

Leginkább az ügyvédeknek lesz dolguk a visszamondott szerződésekkel, meg az áttárgyalásokkal. Állomány van a fejlesztőknél.

Mindenki bizakodik, hogy lesznek még ösztönzők

A fejlesztők bíznak benne, hogy a további támogató intézkedések mellett egy hosszú távú és fenntartható lakáspolitikai program is elfogadásra kerül. Fontos, hogy az otthonteremtési program hosszú távon jól működjön, így a várható jó tapasztalatok alapján a kedvezményes áfa még további, több cikluson átívelő meghosszabbítását is támogatják. A fentiek jó alapot teremtenek arra, hogy, jól tervezhető, a kiszámíthatóságot biztosító lakáspolitika alakuljon ki.

koronavirus jarvany halaos aldozat
unhappy_2
amerikai elnökválasztás trump biden usa
valasztas
törökország erdogan
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020. november 10.
Miből lesz lakásunk, nyugdíjunk, luxusautónk?
2020. november 10.
Öngondoskodás 2020
2020. november 10.
Portfolio Private Health Forum 2020
2020. november 11.
Energy Investment Forum 2020
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
tescoextra