A kerület, ahol úgy kapkodják az új lakásokat, mintha ingyen lennének
Ingatlan

Csökken az új lakások áfája - A vevő vagy a fejlesztő teheti zsebre a súlyos milliókat?

Bihari Levente, Jalsovszky Ügyvédi Iroda
A mindennapi szerződéseink értelmezésében az áfa sok komplikációt tud okozni. Tartalmazza-e pl. a vételár az áfát, ha arról a felek külön nem rendelkeztek? A garanciális visszatartás áfás vagy áfa-mentes összegből teljesítendő-e? A vagyonszerzési illetéket az ingatlan bruttó vagy nettó összege után kell-e megfizetni? A kérdéseknek ráadásul különös aktualitást ad az újépítésű lakásokra kivetett áfa mértékének csökkentése: ki fog ezzel jól járni, az építő vagy a lakásvásárló?
A Portfolio legtöbb tartalma ingyenesen hozzáférhető, ahogy ez a cikk is.
A médiapiaci helyzet azonban folyamatosan változik: ha támogatni szeretnéd a minőségi gazdasági újságírást, és szeretnél részese lenni a Portfolio közösségnek, akkor fizess elő a Portfolio Signature cikkeire. Tudj meg többet

Az alábbiakban Bihari Levente, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda partnerének írását közöljük.

Ha a szerződés nem tartalmaz áfát

Egy fogyasztóval kötött szerződésben viszonylag egyértelmű, hogy az ellenértékre kikötött vételár tartalmazza az áfát.  A fogyasztónak ugyanis nincs lehetősége arra, hogy az áfát visszaigényelje, a bruttó összeg számára tényleges költség. Nem ennyire egyértelmű azonban az eset a vállalkozások közötti szerződésekben. Itt ugyanis – főszabályként – a vállalkozás az áfa összegét levonhatja, az számára nem jelent tényleges kiadást.

A bírói gyakorlat már több esetben megerősítette, hogy egy szerződésben a nettó vagy bruttó jelölés nélkül feltüntetett vételár vagy ellenérték úgy tekintendő, mint amely az áfát is tartalmazza – függetlenül attól, hogy a szerződő felek vállalkozások vagy fogyasztók-e. Amennyiben tehát úgy szerződünk, hogy a megállapodásban ellenértékként pusztán 10.000 Ft-ot tüntetünk fel, úgy a teljesítést követően a szolgáltató csak 7.874 Ft + áfa összegről, nem 10.000 Ft + áfa összegről állíthat ki számlát. Ez nagy különbség, emiatt erre érdemes külön figyelni.

Ugyanez igaz a lakásvásárlásainkra kötött szerződésekre is abban az esetben, ha időközben az áfa mértéke megváltozik. Ha ugyanis egy már megkötött szerződésben az áfa mértékének változása miatt módosul az egyes törlesztőrészletekre jutó áfa összege, úgy a szerződés megfogalmazásán múlik, hogy ennek az előnyét vagy a terhét ki viseli.

Ha a szerződés csak bruttó vételárat vagy vételár részleteket tartalmaz, akkor az áfa mértékének csökkenéséből származó előnyt teljes mértékben az értékesítő teheti zsebre. Ha viszont a vételár úgy van meghatározva, hogy ötvenmillió forint + áfa, akkor a vevőnek kell kevesebbet fizetnie a nap végén.

Illetékalap: bruttó vagy nettó?

Komoly dilemmaként merül fel ingatlanvásárlások esetén, hogy az illeték kiszabására a vevőnek az ingatlan bruttó vagy nettó értékét kell-e bejelentenie. Mind a jogszabály, mind pedig a bírósági gyakorlat egyértelmű abban, hogy az illetéket az ingatlan forgalmi értéke után kell fizetni. Tehát bejelenteni nem az ingatlan bruttó vagy nettó értékét, hanem annak a forgalmi értékét kell. De ez még nem válaszolja meg azt a kérdést, hogy a kettő közül melyik az ingatlan forgalmi értéke – vagy ha forgalmi értékként esetleg egy harmadik értéket kell-e figyelembe venni.

A kérdés eldöntésénél az adásvétel feleinek és az ingatlan használatának a körülményeiből érdemes kiindulni. Ha egy olyan ingatlan áfaköteles értékesítéséről van szó, amely vállalkozási körben mozog (pl. raktárépület, irodaépület stb.), akkor indokolt lehet a forgalmi érték megállapításához a nettó értéket alapul venni. Egy áfa levonásra nem jogosult magánszemély felé értékesített ingatlan (pl. lakóingatlan) esetén azonban inkább a bruttó érték adhat kiindulópontot. Persze egyedi esetek mindig vannak, ilyen lehet például, ha egy lakóépületet egy áfalevonásra jogosult ingatlankereskedő vásárol meg.

Egy dolgot viszont mindig érdemes szem előtt tartani. Akármelyik értéket is adjuk meg forgalmi értékként, azt az adóhatóság felülvizsgálhatja. Annak a valószínűsége, hogy a hatóság a bejelentett értéknél alacsonyabban állapítja meg a forgalmi értéket, a gyakorlatban csekély. Ha viszont magasabban állapítja meg, ez mulasztási bírsággal vagy egyéb hátrányos következménnyel nem jár a vevő számára (hacsak a bejelentett érték nem volt nyilvánvalóan valótlan). Bizonytalanság esetén érdemes lehet ezért inkább az alacsonyabb értékét bejelenteni.

Garanciális visszatartás: és itt melyik összegből kell kiindulni?

Vállalkozási szerződésekben – különösen az építőiparban – gyakori kikötés, hogy garanciális kötelezettségek fedezetére a megrendelő a vállalkozási díj egy meghatározott százalékát (pl. 5%-át) visszatartja a díjból és csak a fennmaradó részt fizeti ki a vállalkozó számára. Kérdés ilyenkor, hogy a visszatartás a nettó vagy a bruttó díjra vonatkozik-e. Azaz, ha valaki 100 millió Ft + 27% áfa összegű kivitelezést végez, akkor az 5%-os visszatartás összege 5 millió Ft vagy 6,35 millió Ft?

A visszatartás nem jelenti azt, hogy a vállalkozónak a visszatartott összeg tekintetében ne állna be az áfafizetési kötelezettsége. A fenti példából kiindulva, a vállalkozó a teljes 100 millió Ft-ra eső áfaösszeget köteles lesz teljesítéskor a költségvetésnek megfizetni. Ha a megrendelő az áfaösszeget is visszatartaná, ez a vállalkozó részére többletterhet, a megrendelő részére viszont többletelőnyt jelentene (hiszen ő a rá áthárított teljes áfa összegét, ideértve az 5%-ra eső áfa összegét is, levonhatja). Ezért a felek úgy járnak el helyesen, ha csak 5 millió forintot, és nem annak áfával növelt összegét (azaz 6,35 millió forintot) tartanak vissza. Az esetleges vita azonban könnyebben elkerülhető, ha a felek a visszatartott vállalkozási díjat a szerződésükben konkrét összegben határozzák meg, vagy egyértelműen rögzítik, hogy a visszatartás mindig a nettó díjösszeg megadott hányada.

Dr. Bihari Levente
Dr. Bihari Levente

Jalsovszky Ügyvédi IrodaÖsszeolvadások, Ingatlan pénzügyek, Ingatlan bérlet, Ingatlan tranzakciók, Projekt fejlesztés

Bihari Levente ingatlanjogi ügyvéd 

Jalsovszky Ügyvédi Iroda

Címlapkép forrása: Shutterstock

mol bubi
pfizer
gázvezeték
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2020-12-03 Online
Agrárszektor Konferencia 2020

Az ország egyik legnagyobb és legmeghatározóbb agrárrendezvényének számít az Agrárszektor Konferencia, amelyet 2020-ban nyolcadik alkalommal szervez meg a Portfolio Csoport. Idén december 3-án, egész napos, közel 10 órányi szakmai programmal, két párhuzamos szekcióval, több mint 50 előadóval, és rengeteg izgalmas témával várjuk a résztvevőket online módon. Az esemény egyedülálló módon veszi napirendre a legfontosabb agrárgazdasági témákat, illetve nyújt prognózisokat az ágazat szereplőinek. A konferencia az agrárium minden résztvevőjének – így valamennyi méretű gazdálkodónak, élelmiszeripari cégnek, inputgyártónak, gépforgalmazónak, termékkereskedőnek, illetve államigazgatási és érdekképviseleti szakértőnek – hasznos és naprakész információkat nyújt. A résztvevők online, élőben követhetik az egész napos konferenciát, élhetnek az online rendszerünk által nyújtott, különböző kapcsolatépítési lehetőségekkel is. Ne hagyja ki az év egyik legfontosabb agráreseményét, a Portfolio Agrárszektor Konferenciát!

 

SZAKTANÁCSADÓK FIGYELEM! - NEMZETI AGRÁRGAZDASÁGI KAMARA ÁLTAL AJÁNLOTT RENDEZVÉNY! 4 pont kapható az online eseményen való résztvételért.

Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Privát bankár

Privát bankár
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
getty, toronydaru, daru, építkezés