deák tér óriás kerék
Ingatlan

Megnyekkent a hotelpiac - Mikor lesz már tele megint a Deák tér külföldiekkel? (TOP10 sztori - 2.)

Homályosan, de talán még fel tudjuk idézni azt, amikor a sok turista miatt nem lehetett asztalhoz jutni sehol a belvárosban, és amikor lasszóval kergették a szállodákba a munkaerőt. Talán azt sem felejtettük el teljesen, hogy havi 120 ezer forintért másfél szobás felújított lakást nemhogy a belvárosban, de még a peremkerületekben sem lehetett bérelni, milliós négyzetméterár alatt pedig 0 találatot dobtak ki a keresőoldalak ezekre a szép állapotú eladó lakásokra. Aztán jött 2020 márciusa és a felsoroltakból már semmi sem lett igaz. De vajon még meddig?

Még talán emlékszünk arra a 2019-es állapotra, amikor turisták hada lepte el a fővárost, a Deák Ferenc téren szinte alig lehetett magyar szót hallani, a nyári időszakban nem volt olyan magánszálláshely, ami ne lett volna lefoglalva akár a Balatonon, akár a fővárosban, különösen egy-egy fesztivál, vagy valamilyen nagyobb esemény időszakában. Közben pedig sorra jelentették be az új hotelfejlesztéseket, vagy turisztikai attrakciókat és teljes beleéléssel dörzsölték a tenyerüket a hotelpiaci befektetők, hogy milyen jó évek előtt állnak.

TOP10 sztori
Ahogy minden évben, a Portfolio szerkesztősége idén is összeállította az év legmeghatározóbb eseményeit, híreit. Ez a cikk is egy a 10 közül.

A szállodapiac és a magánszálláshelyek nem utálkoztak hangosan, mert éppen elég volt azzal foglalkozniuk, hogy honnan lesz plusz 5 szobalány, vagy éppen recepciós. Helyettük elégedetlenkedtek a bulinegyed állandó lakói a hangzavar miatt, vagy éppen a lakáskeresők, hogy nem találnak jó minőségű eladó, vagy kiadó lakást, mert az airbnb-s befektetők felnyomták a lakásárakat. A pincérek, séfek, recepciósok, takarítók, taxisok, idegenvezetők, kocsmatulajdonosok és mindenki, aki kissé is kitett volt a turizmusnak egyik napról a másikra könnyedén találhatott magának új, és jobban fizető munkát. Aztán jött 2020. március. 

Kétségtelen, a pandémia legnagyobb pofonját a turisztikai ágazat, az ehhez kapcsolódó intézmények és személyek kapták az idei évtől.

A dinamikusan fejlődő szállodaiparnak és a turisztikai ágazat robbanásának egy csapással vetett véget a pandémia. A vendégéjszakák száma lenullázódott a lezárások miatt, majd nyáron egy kissé újra feléledt, ősszel pedig ismét padlóra került: 2020. júliusig 3,1 millió vendég, 7,8 millió éjszakára vette igénybe a hazai szálláshelyek szolgáltatásait. Ez 56,6%-kal kevesebb vendéget és 55,9%-kal kevesebb vendégéjszakát jelent a tavalyihoz képest.

vendegejszaka

Az egész ország kapott a "jóból", mégis érdemes különválasztani azokat a turizmusban tevékenykedőket akik a belföldiekre, és azokat, akik a külföldiekre alapozzák a bevételeik nagy részét. Nyáron ugyanis a belföldi turizmus szárnyalt, és ha egy-egy vendéglátóegység nem is tudta azzal a rövid dömping-időszakkal kompenzálni a teljes évi kiesését, legalább szép bevételi számokat láthatott 2020 harmadik negyedévére vonatkozóan. Ugyanakkor Budapest esetében egészen más volt a helyzet, kiapadtak a külföldi turistáktól származó bevételek, ami ahhoz vezetett, hogy még 2020 júliusában is kiugró mértékű, 84%-os csökkenést regisztráltak a vendégéjszakák számában a fővárosi kereskedelmi szálláshelyek. És akkor még a magánszálláshelyek, az éttermek, bárok, boltok bevételkieséséről nem is esett szó. 

terkep_vendegek_orszagos
A vendégéjszakák számának éves százalékos változása megyénként (2020. július), forrás: KSH, MNB

A nyári enyhe feléledés után, egy még kritikusabb második hullám közepén nehéz a hosszú távú következményeken morfondírozni, hisz még azt sem tudjuk, hogy rövid távon hogyan alakul a járványhelyzet és a köré épülő szigorító intézkedéssorozat. Ezen túl más ismeretlen változók is vannak a kereskedelmi és magánszálláshelyek, illetve egy kis mértékben a lakások piacát is leíró képletünkben: más országok mikor engedik a lakosságot utazni, vagyis mikor kezdenek el szállingózni a külföldiek; mennyi hotel marad életbe; mennyi rövid távra kiadott lakás ragad most be hosszú távú kiadásra, és vajon lesz-e szigorítás az önkormányzatok részéről a magánszálláshelyek kiadható napjainak számára vonatkozóan? 

Egy kis kitérő: az összefonódó lakáspiac és turizmus

Mielőtt rátérnénk a szállodapiaci kilátásokra, a moratórium miatti kitettségekre, és a fejlesztési kedvre, egy kis kitérőt teszünk a lakáspiaci vonatkozásokról. Bőven húzódik ugyanis kapcsolat a turizmus és a hazai, főként budapesti lakáspiac között. Most valóban bebizonyosodott, hogy a tipikusan airbnb-s lakásnak hívott, befektetők által kezelt szálláshelyek, amelyek valójában már a booking.com, és egyéb rövid távú szállásokat hirdető oldalakon is ott vannak, mennyire nagy befolyással bírnak a kínálat mennyiségére, összetételére, az árakra és a bérleti díjakra. Főként Budapestre koncentrálunk, hiszen az itteni árváltozások hónapok alatt általában a vidéki lakáspiacokra is átgyűrűznek. (Persze lehetnek kivételek, mint például a Balaton térsége, vagy egy-egy népszerű lokáció, ahol az általánostól eltérő folyamatok is végbe mehetnek.)

Már az első hullámban egyre nagyobb számban jelentek meg felújított, többnyire budapesti belvárosi lakások, de még érezni lehetett, hogy sok tulajdonos kivár az eladással, vagy a hosszú távú bérbeadással. Mostanra azért már tisztult a kép, a kiadó lakásokat tekintve legalábbis.

A bérleti díjak azért zuhantak 20-30 százalékot 2019 végéhez képest, mert a belvárosi hosszú távra kínált ingatlanok minőségben és árban is versenyhelyzetet teremtettek és ezáltal leértékelődtek a főváros belső részeitől távolabbi, vagy nem jó minőségű kiadni kívánt lakások. Árnyomás van: ugyanazért a pénzért szépen felújított bevárosi lakásban is lehet lakni, egy külvárosi közepes állapotú panel helyett.

A jövőre vonatkozó  bérleti díjak kapcsán nagy kérdés tehát, hogy mennyi rövid távra kiadott lakás ragad most be hosszú távú kiadásra. Az AirDNA adatbázis jelenleg csupán 6500 aktív airbnb-s lakáshirdetést számlál, szemben az év eleji 12 ezres számmal. Hozzá kell azonban tenni, hogy nem csak ezen az egy oldalon összpontosulnak a magánszálláshelyek. Sőt, most az országos lezárás is ritkíthatta ezt a számot, így nem feltétlenül került ki mind a hiányzó 6-7 ezer felújított lakás a budapesti piacra. Az első megérzésünk talán az lehet, hogy ha egy-két éven belül látványosan visszaáll az igény a rövid távú lakásokra, akkor visszafordulhat a bérleti díj csökkenésének trendje és akár el is tűnhetnek a felújított belvárosi lakások a hosszú távú piacról, persze a kérdés ismét az, hogy mekkora mértékben, és mindez mikor történhet meg. 

Egy igen erős ösztönzőről még nem volt szó, ez nem mást mint az önkormányzatok korlátozó joga a rövid távú kiadásra vonatkozóan. A szállodai lobbi és lakossági nyomásra a kormány szabad kezet adott a kerületi önkormányzatoknak, hogy eldöntsék, kívánják-e a napok számát korlátozni a rövid távú lakáskiadásban. Egyelőre nincs olyan önkormányzat, ami lépett volna az ügyben, de nem vetnénk el azt a szcenáriót, hogy amint visszatér az élet Budapestre - még csekély mértékben - akkor újra feléled a szállodás lobbi. Ennek az egyik következménye az lehet, hogy sokan kiszállnak a lakáspiacról. Például egy 4 hónapban korlátozott rövid távú kiadási időszak során realizált bevétel nem valószínű, hogy kompenzálja az év többi részében lévő üresjáratot. Ha pedig sok jó állapotú és lokációjú lakás kerül eladó sorba, akkor a bérleti piachoz hasonlóan, a kevésbé jó állapotú lakások már nem csak a bérleti díjakat tekintve, hanem értékben is drasztikusabban eshetnek.

A turizmus visszaesése és a befektetői körnek a nehézségei tehát a lakáspiacra több csatornán keresztül hatottak és fognak a jövőben. Ha a következő 2-3 évben nem lesz javulás, akkor nem elképzelhetetlen egy rendszerszintű változás. Mindez annak ellenére, hogy elsősorban a pandémia nem is a lakáspiacra hatott inkább, hanem a turizmusra. Már korábban is hangsúlyoztuk, hogy ettől még lehetnek olyan egyedi lokációk vagy ingatlantípusok, amikért mostantól majd megvesznek a bérlők és vásárlók, általános folyamatok ide vagy oda.

Gondolhatunk például arra, hogy a felfelé irányuló árnyomás most inkább a családi házakra, vagy a telekárakra terelődik, és sokkal többre értékelünk egy vízparti telket egy nyaralóval, mint egy erkély nélküli lakást.

Moratórium, új szállodák és a rendezvények visszatérése

Visszakanyarodva a szállodapiacra minimum három fontos hatást lehet a jelen helyzetbe számba venni. Az egyik, hogy a moratórium sok szereplőt mentett meg a csődtől, a másik, hogy a fejlesztési kedv némileg csökken, vagy legalábbis csúsztatva van, a harmadikról pedig már szó volt, ami a hotelpiac töredezettségét okozta az eltérő belföldi és külföldi vendégkereslet miatt. 

  • Moratórium: Már készülnek a rutinos befektetők egy jó vételi lehetőségre, és biztosan lesz is számukra néhány bedőlt hotelprojekt. Ugyanakkor az is biztos, hogy a moratórium ezeket kitolta, illetve sok szállodatulajdonost meg is mentett a bezárástól. A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 55%-a volt moratóriumban 2020. június végén, az ingatlantípusok között a szállodafinanszírozásban volt a legmagasabb, 77 %-os a moratóriumba lépett hitelek aránya. 
moratórium_szalloda
A kereskedelmiingatlan-projekthitelek moratórium státusza 2020. június végén. Forrás: MNB
  • Fejlesztési kedv: A BDO adatai alapján év elején még 5000 várható szobaszámot becsült a szakma a következő évekre, ehelyett most 2000-2500 szobára a reális. Azt is lehet látni, hogy 2021-re csúsztak a megnyitások, vannak befagyott projektek, illetve néhány még gyerekcipőben járó fejlesztés lakóprojektté alakulhat át.
  • Belföldi és külföldi turizmus: A nyári tapasztalatokból egyértelművé vált, hogy ha a nemzetközi turizmus kilábalása megakad, akkor az elsősorban a budapesti szállodák körében vezethet ideiglenes vagy tartós bezáráshoz. 

Ezek alapján, és még rengeteg más mozgatóerőt begyúrva a sok ismeretlenes képletünkbe arra számítunk, hogy lesznek bedőlések - ez talán elkerülhetetlen - de a mennyiség alapvetően attól függ, hogy 2022-2023-ig milyen túlélési stratégiájuk van a szállodáknak. Mivel a hotel egy hosszú távú, akár 10-20 éves üzlet, nem törvényszerű, hogy az egy-másfél éves kiesés csődbe juttasson minden jó likviditással rendelkező szállodapiaci szereplőt. A hitelek törlesztése szempontjából a 2021 első fele viszont kritikus időszak lehet, és várhatóan ekkor ki is fog derülni, hogy kik tudtak játékban maradni. 

Szerintünk a vakcina széleskörű alkalmazásával 2021 tavaszának végére, nyár elejére érdemben visszatérhet első körben a belföldi (nem tömeg és üzleti, meg fesztivál) családi, egyedi turizmus, ezután nyáron már várhatóak újra egyéni külföldi vendégek, innentől pedig akár újra drágulhatnak a belvárosi bérlemények. A vírushelyzet javulásától függően pedig nyártól talán kisebb rendezvények, konferenciák is elindulhatnak megfelelő óvintézkedések mellett, aminek a tapasztalatai alapján őszre akár nagyobb eseményeket is lehet majd rendezni, belföldön és külföldön egyaránt. Persze a pontos menetrendet lehetetlen ma még megmondani, mi egy optimista-realista szcenáriót vázoltunk fel. Reméljük ettől csak gyorsabb lesz a visszaépülés.

paul fox
vakcina_oltas_koronavirus
izrael gazdasagelenkites netanjahu 210124
havazas kiadtak a figyelmeztetest budapest 9 megye
muller cecilia oltasi terv magyarorszag 210124
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
A tőzsdei könyv
Útmutató, amely piaci pánikok esetén is használható.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu

Magyar Nemzeti Bank pályázatot hirdet jogász munkakör betöltésére

Magyar Nemzeti Bank pályázatot hirdet jogász munkakör betöltésére
cubic houses, rotterdam, hollandia, kocka, lakás