új lakások parkoló
Ingatlan

Csendben elfogadták az új szabályt, ami csúnyán megdobhatja az új lakások árait

Portfolio
Módosították az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) azon pontját, ami kimondja, hogy egy új építésű lakópark esetében lakásonként mennyi parkolóhelyet köteles a beruházó építeni. A fejlesztői oldalon egy plusz költségtényező a több beállóhely, ráadásul a sor végén a vásárlónak sem túl jó hír, hiszen a drágább kivitelezés a lakás árában is lecsapódik, attól függetlenül, hogy vesz valaki beállót, vagy sem. Megkérdeztük a piaci szereplőket, a fejlesztői érdeképviseletet és a döntéshozáshoz közel álló szakértőkkel is egyeztettünk. Kiderült, hogy különböző értelmezések, információk keringenek a kérdésben, és nem egyértelmű, hogy a szabályozás milyen jogokat, kiskapukat, vagy kötelezettségeket róhat az önkormányzatokra, vagy éppen egy fejlesztésre.

A közösségi autómegosztás elterjedésével párhuzamosan már a legtöbb fejlesztő egyetértett abban, hogy feleslegesen sok parkoló építésére vonatkozó követelményeket határoznak meg a rendelkezések, ráadásul a költségeket is nagy mértékben növeli, ha plusz egy szintet kell a mélygarázsban kiépíteni, vagy több felületet lebetonozni a lakópark környékén.

Jött is a változás a szabályozásban, ám váratlan módon nem lefelé módosították a korábban lakásonként kötelező 1 darab gépkocsibeállót, hanem felfelé, így 2021 elejétől már 1,5 beállót kell kiépíteni minden új lakás után. Gondolhatnánk, hogy így legalább nem lesz parkolóhiány egy-egy lakópark környékén, azonban nem ennyire egyszerű a helyzet. A beálló kialakítása autókra lebontva olyan összegű kiadás a fejlesztőnek, hogy azon az áron nem lenne lakástulajdonos, aki megvenné ezeket. A fejlesztő így a kivitelezési költségnél alacsonyabb áron kell, hogy eladja a kötelezően megépített beállóit, de még így is sokan lemondanak róla, és inkább az utcán keresnek parkolóhelyet. 

Egy új lakóparknál átlagosan 5 millió forintért lehet beállót venni, amit a fejlesztő gépkocsira lebontva 8-9 millió forintért tud megépíteni.

Mínuszos lesz a beálló tekintetében a fejlesztés? Nem teljesen, ugyanis a lakásárak lekövetik a költségeket is, így a sor végén a vásárlók által fizetett négyzetméterár lesz magasabb. De nemcsak azoké, akik megveszik a beállót a lakáshoz, hanem mindenkié. A vásárlók szemszögéből nézve ez az egyik legnagyobb ellenérv az új, másfél parkolóhelyet előíró szabályozásra, hisz nem tűnik logikusnak, hogy valaki csak azért fizessen magasabb árat, mert mások élnek a beállóvásárlási jogukkal. 

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
BB Házak
30–94 m225–75 M Ft
Budai Walzer I. ütem
28–91 m232.7–92 M Ft
Emerald Residence
32–142 m20–0 M Ft
Metrodom Őrmező
31.7–117 m238.5–163.2 M Ft
Waterfront City 3
27.56–148.55 m228.5–152 M Ft
Westfalia
42–90 m244–89.7 M Ft

Így szól a  kormányrendelet: 

"Az egyes telkek és építmények rendeltetésszerű használatához a telken....eltérő rendelkezése hiányában - a 4. számú melléklet szerint meghatározott számú személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani azzal, hogyha egy építési telken négy vagy több lakás vagy üdülő önálló rendeltetési egységet helyeznek el, önálló rendeltetési egységenként 1,5 személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani."

Korábban már az ÉVOSZ is reagált a változtatásra, szerintük:

Minden bizonygatás ellenére nem életszerű és nagyon drágítja a lakásépítéseket.

Van azért egy csavar, vagy nevezhetjük kiskapunak is

Mielőtt rátérnénk a fejlesztők véleményére és arra, hogy mennyivel drágíthatja meg a rendelkezés az új lakásokat, egy érdekes csavarra is felhívjuk a figyelmet. Egy korábbi kerületi főépítésszel beszélgetve megtudtuk, hogy az új szabályozás nem vonatkozik a kiemelt kormányzati státusszal rendelkező projektekre, ezek ugyanis egyéni elbírálásban részesülnek. Ezért valósulhat meg a belvárosban például olyan hotelfejlesztés, amihez egy darab parkolót sem kell kiépíteni. Elgondolkodtató, hogy ez a kiskapu mennyire komoly, költségekben és árakban is mérhető versenyhátrányt okozhat egy adott területen belül, egy nem kiemelt státuszú projektnél, szemben egy kiemelt beruházással. 

De mennyivel nőhetnek a négyzetméterárak egy új lakásnál?

Megkérdeztük a fejlesztőket is, hogy mit gondolnak ők a változásról, illetve, hogy mire számíthatnak a vásárlók: valóban nőni fognak az újlakás-árak, egy ilyen alig észrevehető módosítás miatt? 

A Biggeorge Property részéről Nagygyörgy Tibor, tulajdonos - vezérigazgató a következőképp értékelte a helyzetet:

„Nagyon szerencsétlennek gondoljuk, hogy semmilyen szakmai egyeztetés nem előzte meg ennek a nagyon nagy hatású intézkedésnek a bevezetését. A lakások előállítási költségeire és így árazására több oldalról is jelentős negatív hatással lesz az intézkedés, mivel a parkolók fejlesztése jelenleg is mintegy 3,5 millió forint veszteséget jelent darabonként. A pótlólagos parkolókon várhatóan ennél is nagyobb, mintegy 4-4,5 millió forint vesztesége lesz egyenként a fejlesztőknek, mivel a vevők részéről nincs is fizetőképes kereslet 1 darabnál több parkolóra a legmagasabb árkategória kivételével."

Ez azt jelenti, hogy egy átlagos 50 négyzetméteres lakásra a plusz fél parkoló körülbelül 45 ezer forint/négyzetméter+áfa extra költséget jelent.

Hozzátette azt is, hogy a 1,5 parkolóra az úgynevezett BSP – parkolási szintterületi mutató - sok helyen nem elegendő, így a BSÁ mutatóból - általános sűrűségi érték az általánosan elhelyezhető funkciók számára - kell, hogy feláldozzon a fejlesztő a parkolókra.

Nagygyörgy Tibor
Biggeorge Property Zrt., tulajdonos - vezérigazgató
Nagygyörgy Tibor a Biggeorge’s márkanév alapítója és tulajdonosa, a Biggeorge Property Zrt. társtulajdonosa. Közgazdász, MBA diplomáját 1997-ben a BKE London Business School-lal közös képzésén szerezt
Tovább
Nagygyörgy Tibor a Biggeorge’s márkanév alapítója és tulajdonosa, a Biggeorge Property Zrt. társtulajdonosa. Közgazdász, MBA diplomáját 1997-ben a BKE London Business School-lal közös képzésén szerezt Tovább

Ez csökkenti a beépíthetőséget és a jellemző telekárak mellett további mintegy 25 ezer forint/négyzetméter+áfa összeggel emeli a fajlagos telekköltséget, és drágítja meg a lakásokat. A két tényező így mintegy 70 ezer forint/négyzetméter+áfa áremelkedést generál, amely szembe megy a Kormányzat gazdaságösztönzési és elérhető árú lakásokat célzó politikájával.

Nagygyörgy Tibor szerint a fentieken túl a szabályozás a fenntartható városi közlekedéssel is ellentétes irányba mutat, mivel a több parkoló ösztönzi a saját autó használatát is. Ezért a jogszabály ezen módosításának visszavonását javasolja. 

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Waterfront City 3

Waterfront City 3

1033 Budapest, Folyamőr
218 db lakás
27.56 – 148.55 m2 alapterület
28.5 – 152 M Ft
Átadás:
2023 Q1

Ajánlatot kérek

Egyes kerületek kivételek lehetnek

Ha egy kerület korábban külön is rögzítette az eddigi kötelező egy darab parkolót lakásonként, akkor most is megmaradhat ennél a számnál. Fontos kiemelni azt is, hogy a parkolószámra vonatkozó új előírás a már folyamatban lévő, valamint a jövőbeli helyi építési szabályzatok alkotása és módosítása esetén is irányadó lesz, így ha egy kerület élne a módosítási jogával, akkor automatikusan már rá is a központilag meghatározott 1,5 parkoló fog vonatkozni (még akkor is, ha magától például csak 1,2-re emelné, a lefelé való korrigálás pedig egyébként sem engedélyezett). Félő azonban, hogy bár nem kötelező az önkormányzatoknak betartani az OTÉK új módosítását, kevesen lesznek, akik szembe mennek majd a központi rendelkezéssel. 

Alapvetően 3 eshetőséget tudunk elképzelni a jövő fejlesztéseinél:

  1. A kerületi önkormányzat már korábban is szabályozta az egy lakásra jutó beállók számát, és most megmarad ennél a korábbi 1 darabnál,
  2. Vagy az önkormányzat befogadja a módosítást, és az általános 1,5 darab parkolóra emeli a kerületi szabályokat is
  3. Megtartja a korábbi 1 darabra vonatkozó szabályt és jelentős alkupozícióhoz jut a fejlesztőkkel szemben: ha például egy lakófejlesztéshez az infrastruktúra javítását is szeretné elérni, akkor érvelhet azzal, hogy a kerület még egy ilyen extra fejlesztői kötelezettség mellett is vonzó lehet, hiszen legalább a parkolók száma a régi maradt, ami nem generál többletköltséget a fejlesztő számára.

Dr. Schranz Mihályt, a Property Market ügyvezető igazgatóját is kérdeztük, aki kiemelte, hogy egyes területeken ettől eltérő szabályozás maradhat életben, amennyiben korábban már rendelkezett egy kerület saját hatáskörben a gépkocsi-beállók kötelező számáról: 

"Az OTÉK a kerületek kezébe adta a parkoló-darabszám meghatározását, akik a parkolási rendeletben vagy a helyi építési szabályzatban rögzíthették ennek helyi előírásait. Az OTÉK vonatkozó módosítása ezt a lehetőséget szűkíti; azokban a kerületekben, ahol a parkolószám nem került helyi szinten rögzítésre, ott az OTÉK ezen új előírásai lesznek érvényesek."

Schrancz Mihály
Property Market Kft., ügyvezető igazgató
A Property Market ügyvezető igazgatója, a cég 2015-ös alapításától kezdve felel a vállalat projektjeiért. Hitvallásának tekinti, hogy olyan landmark projekteket hozzon létre, melyek magas minőséget, k
Tovább
A Property Market ügyvezető igazgatója, a cég 2015-ös alapításától kezdve felel a vállalat projektjeiért. Hitvallásának tekinti, hogy olyan landmark projekteket hozzon létre, melyek magas minőséget, k Tovább

Dr. Schranz Mihály egy korábbi interjújában kifejtette, hogy a fejlesztéseknél arra is oda kell figyelni, hogy a kötelező parkolókat egy teljesen átalakuló mobilitási szokásoknak megfelelő világban más funkcióra is lehessen majd hasznosítani. Ennélfogva például egy irodaház esetében jó megoldás lehet nemcsak a föld alá, hanem föld fölé is parkolókat kiépíteni, hisz utóbbit később könnyebb átalakítani más funkcióra. Az ügyvezető igazgató szintén elmondta, hogy a parkolószámokra vonatkozó módosítás a teljes ingatlanfejlesztési piacot, vagyis a lakásépítést is hátrányosan érintheti.

A mélygarázs építése ingatlanfejlesztési szempontból alaphelyzetben sem rentábilis beruházás, nem lehet a teljes bekerülési árat érvényesíteni (egy beállóhely 3-3,5 millió forint veszteséget jelent), emiatt megnöveli az új lakások kínálati árát és a projektindítási kedvre is negatív hatással lehet.

Hozzátette, hogy a parkoló-szintterület növelése a szabályozási kötöttségek okán redukálja az építhető lakásterület mennyiségét, ezzel jelentősen csökkentve a projektek belső megtérülését. Emellett a parkolóhelyek általában szinte mindenhol forgalomgeneráló hatásúak, ami tovább terheli az úthálózatokat és hozzájárul a dugók kialakulásához, valamint a modern várostervezési törekvésekkel sincs összhangban, ezért a tömegközlekedés mennyiségi és minőségi fejlesztése lenne inkább előremutató.

Felmerül a kérdés, hogy mi lehet a szabályozás módosításának az oka. Ha nem üzleti érdeket sejtünk a háttérben, akkor talán a folyamatosan növő parkolási igény növekedése indokolhatja, amit többen hangsúlyoztak is. Ugyanakkor ez ellentétesnek tűnik a valóságban lezajló folyamatokkal: a megmaradó magas home office arány vélhetően csökkenteni fogja az autósforgalmat (a vírusmentes időszakban, amikor már bátrabban használja mindenki a tömegközlekedést), illetve egy hatalmas vasúti stratégiát jelentettek be nem is olyan régen, ami szintén a kisebb autóforgalmat irányozza elő. Végül a közösségi autóhasználat is elvileg egy olyan tényező, ami kevesebb saját autót eredményez az utakon. Így mivel egy lakóházat (legalább) 50 vagy inkább 100 évre építenek, nem feltétlen szerencsés egy éppen aktuális helyzethez (a pandémiának és az ingyenes parkolásnak köszönhetően megnövekdett parkolási igény a belvárosban) igazítva szabályozni.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Buda-part tér
817 db lakás
29 – 124 m2 alapterület
Átadás:
2021 Q2

Ajánlatot kérek
frankfurt
koronavírus vakcina oltás getty stock
ferenc pápa látogatás

Alapblog A "cash"-nek annyi!

Túlzás nélkül drámai változásokat generál a negatív kamat a globális pénzvilágban. Hosszabb távon - feltéve...

Kasza Elliott-tal Magyar Telekom

Február 25-én jelentett a Telekom, és kisebb sokkot okozott az osztalékhoz kapcsolódó közleményével, miszterint...

Variance Minden (is) eladó!

Közel két hónapja próbálok nekifogni, hogy kiírjam magamból az NFT (Non Fungible Token) téma kapcsán a gondolataimat...

Kiszámoló A bőség zavara

A mai ember a bőség zavarában él. Elég elmenni egy bevásárlóközpontba, bemenni az éttermi részre vagy ellátogatni...

Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2021-04-14
Investment, Wealth and Savings (IWS) 2021
2021-05-12
Építőipar 2021
2021-05-13
HR Revolution 2021
2021-06-03
Financial and Corporate IT 2021
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

protokoll és rendezvényszervezési szakértő

protokoll és rendezvényszervezési szakértő

Vezető felügyelő

Vezető felügyelő
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Online előadás
Megmutatjuk, hogyan tudtok akár már holnap kereskedni!
beton építőipari munkások