Hogyan indult ennek a városrészformáló területnek a története? Elég sokan "ráztak kezet" az elmúlt 10 évben a Millennium City Center ingatlanjainak és tulajdonosi jogköreinek ügyében.
A Millennium City Center ötlete még Demján Sándor fejében fogant meg, ő volt az, aki ezt a rozsdaterületet egy campus jellegű irodaház-tengelynek álmodta meg. Haladtak a fejlesztések, majd egy átalakulásnak köszönhetően 2015-ben a TPG nevű amerikai befektető vásárolta meg a TriGranit cégcsoportot és az ingatlanokat. Azonban ők sajnos némileg máshogy közelítették meg a piacot. Úgy gondolták, hogy pár meglévő tervvel (a most éppen fejlesztés alatt lévő Millennium Gardens projektre vonatkozóan), és előbérleti szerződésekkel gyorsan túl tudnak adni egy forward deal keretein belül a projekten. 2015-ről beszélünk, amikor 13-15% körüli volt az üresedési ráta a budapesti irodapiacon. Pénzt és energiát nem nagyon szerettek volna invesztálni ebbe a projektbe, a magyar piac viszont más modell szerint működik. A cég ingatlanvagyona értékesítésre került, a Millennium Gardens projektet pedig előkészítették és beharangozták a piacra, de sajnos érdemben nem történt semmi.
Majd 2018-ban érkezett a Revetas, aki átvette a TPG-től a TriGranitot a benne lévő projektekkel és emberekkel együtt. A Revetas már extra forrásokat is biztosított a projektre és elkezdték fejleszteni az ingatlant, azonban amíg a föld alatt zajlott a munka, szinte láthatatlan volt a projekt a piacon is. Abban a pillanatban, hogy a földből kinőtt az épület vasbeton szerkezete úgy indult be egyre inkább az élet az ingatlan körül. Mondjuk azt, hogy
a kis hazai piaci valóságban Demján úr érdekérvényesítő képessége némileg hatékonyabb volt a külföldi befektetőkhöz viszonyítva,
neki nem volt kifejezetten nehéz ügy megfelelő finanszírozást szerezni egy projektjéhez, ő maga volt a biztosíték, nem csupán az ingatlan.
Vagyis volt idő előkészíteni a projektet, talán több is, mint ami kellett volna. Ha valamit nagyon sokáig lehet tervezni, formázni az sikerülhet nagyon jól is, meg nagyon rosszul is. Hogy érzitek ebben a pillanatban, előnyére vált a projektnek a hosszú előélet?
Ez szerintem építészeti kérdés. Egy hosszú előkészület esetenként kevesebb bizalomra adhat okot a másik fél részéről. Viszont ebben az esetben a projektet tervező FINTA Stúdió egy gyönyörű épületet álmodott meg, nagy egybefüggő területekkel, egy hihetetlen üvegkastély formájában. Az épület külső és belső jegyei minden elvárást felül fognak múlni.
2019 végén, amikor idekerültem, már az egész épület (37 ezer négyzetméteres projekt) 30 százalékára volt előzetes írásos megállapodás. Nagy bérlők, nagy vállalások. Majd 2020 februárjára mindenki visszamondta az egyébként nem kötelező érvényű megállapodást.
Érezhetően sok év munkája nullázódott le hirtelen a pandémia kitörésével. Mik voltak a legfontosabb elemei ennek?
Így van. 1-2 év előkészület biztosan. Az egyik nagy veszteségünk a WeWork volt, ami gyakorlatilag hatalmas likviditási gondokkal kezdett küzdeni. Utána behoztuk a New Work-öt (némileg hasonló koncepciójú cég, mint a WeWork, de teljesen más a tulajdonos, a szerk.) is, akik pedig szó nélkül tűntek el, pedig a bérleti szerződés már elő volt készítve. De nem bánom, mert vannak erősebb bérlők. Szóval ilyen értelemben nulláról kellett kezdeni a bérbeadási folyamatot. Jelenleg a Colliers és a CBRE a co-exclusive ügynökségei a háznak. Ha két ekkora ügynökség a nevét adja egy projekthez, és azt mondja, hogy hisz benne, beleteszi a munkát, energiát, akkor az a piacnak egy konkért megerősítés. Viszont a keresleti piac érezhetően a 2010-es évek előtti tempóra lassult. A 2020-as első féléves számokon azért nem lehetett látni még a megtorpanást, mert több nagy üzlet köttetett még meg a pandémia előtt, amiknek a technikai lezárása elcsúszott 2020 első felére.
Nyilván mindenki tudta, hogy baj lesz, de közben a bérleti díjak nem csökkentek.
Azt kellett várni, hogy a keresletbeli zuhanás mikor fog elkezdődni.
Millennium Gardens
| Kiadó terület: 37000 m2 Bérleti díj: 4960 – 5440 HUF Bérleti díj: 16 – 19.5 EUR | Átadás: 2021 |
Ajánlatot kérek | |
Lehet már tényszerűsíteni, hogy pontosan miben lesz/lett óriási baj? Ötleteim vannak.
A bizonytalanságban. A bérlők nehezebben mozdulnak, kivárás van. A lejáró szerződéssel rendelkező bérlők inkább megpróbálnak helyben maradni még 1,5-2 évet, ne kelljen beletenni extra kiadást költözésbe, kialakításba, hiszen azt sem tudja, hogy mennyi emberre lesz szüksége, mennyi embert kell esetleg elbocsájtania, nem látja egyszerűen a cég jövőjét. A bizonytalanság pedig visszavet mindenféle kedvet a költözéshez, bővüléshez. Most öt évre elköteleződni, aláírni szinte lutri, hát
ki tudja biztosítani nekem, hogy ez nem fog még három évig eltartani, és nem kell a fél humánerőforrásomtól megválni?
Milyen költségekről is beszélünk, ha valaki mégis mozdulna?
Egy négyzetméter, ahová beköltözik a cég, akármennyi fitout hozzájárulást is adunk, kb. 200-300 euróba kerül. Ha nézünk egy bérlői példát, aki kivesz mondjuk 3000 négyzetmétert, ezt megszorzzuk 300-zal, ez kb. 1 millió euró. Ez számukra capex, ezt nekik a zsebükből kell kifizetni. Illetve ott van még az IT kábelezés, az effektív költözésről, bútorokról nem is beszélve, ez egy komoly költség egy bérlőnek.
Érhetőek a bizonytalansági tényezők, ám a kis magyar valóságban az új projektek (leszámítva egy-egy szerencsétlen lokációjú projektet) jellemzően vonzzák a bérlőket, mindig van olyan cég, aki nem csak nagyobb területet, hanem minőséget is szeretne ugrani és fontos számára a legmodernebb környezet HR szempontból is.
Szerintünk az az alapvető konszenzus, hogy aki most előre menekül, az lesz a nyertes. Közben pedig hatalmas területek, 25-30%-nyi székház területek kerülnek albérletbe, de ezek azért nem tudnak ugyanannyira versenyképesek lenni.
Amikor azt mondod, hogy óriási baj van, akkor erre a több tízezer négyzetméternyi potenciális albérletre (sublease) is gondolsz?
Abszolút. De ahogy említettem, sok a kompromisszum ezekkel, és nem feltétlen versenytárs egy 1-2 éven belül átadásra kerülő új építésű, üres irodaháznak egy éppen kiadó, valakinek az igényeire berendezett, kialakított terület.
Kivéve, ha esetleg ezer szállal kötődsz ahhoz a nagy céghez, esetleg valamilyen fix alvállalkozója.
Ritka nagyon. Projekt jellegű rövid távú albérletek lehetnek, de nagyon kevés cég bútorozik össze a megrendelőjével.
A pandémia-krízis ugyan nagyot ütött a coworking koncepción (lsd. korábban említett WeWork is), ám a világjárvány eddig eltelt ideje alatt tanulmányok, kutatások, elemzések százai foglalkoztak a rugalmas munkavégzéssel és az ehhez kapcsolódó irodai tér és térhasználat jövőjével. Erre adhat választ egy erre szakosodott bérlő a házban (olyan aki nagy területet bérel, majd rugalmas feltételekkel kiadja), illetve maga a fejlesztő/tulajdonos is, ha saját ilyen szolgáltást hoz létre, amire van több példa is a piacon.
Kétségtelen, hogy a kulcsszó most a rugalmasság. Mindkét oldalnak (közös terek vs. saját asztalok) megvannak a látható előnyei és hátrányai, nem lehet egyikről sem kijelenti, hogy jobb vagy rosszabb, attól függ. Meg kell tudni teremteni a bérlők számára a kívánt egyensúlyt. A terv az azonban, hogy mi is létrehozunk egy saját shared office center-t, mert senki nem akar egy 80 fős tárgyalót bérelni a saját irodaterületére, ha regionális meetingek vannak havonta egyszer.
Ami korábban standard volt az irodapiacon: bérleti díj, konstrukciók, idő, stb. mára mennyit változott? Ebben is rugalmasnak kellett lenni?
Egyértelműen. A legnagyobb küzdelmünk az, hogy az irodaház tulajdonosok rájöttek, hogy a lejáró szerződéssel rendelkező bérlőiket mindenképp meg kell tartaniuk. Könnyebb dolguk is van a korábban említett költözési kedv miatt, nekünk ezért nagyon nagy a harcunk a meglévő tulajdonosokkal. Sokkal nagyobb irodaterületkiépítés-hozzájárulást kell adjunk, rugalmasabb terület-visszadást biztosítani, több bérletidíjmentes időszakot kell adni, hiszen a bérleti díjak nem kezdtek el csökkenni. A bérletidíj-mentes időszak a szerződés első évére van összpontosítva és nagyobb terület-visszaadási opciók kerülnek elő. Ezzel tudunk vonzóak lenni.
Sokszor látjuk a klasszikus kommentet, hogy „minek ennyi iroda?”, stb. Győzzed már meg kérlek a kételkedő olvasókat, hogy mégis mi szükség lesz még irodaházakra a jövőben.
Ezt 1 év bezártság után talán már nem is kell annyira magyarázni. Az emberi kapcsolatok nem működnek online és a tulajdonosok/vezetők többsége sem a kizárólagos otthon ülésnek a híve. Ahogy a rugalmas iroda megoldásokról születtek tanulmányok, úgy arra is van ezer kutatás, hogy a cégek milyen arányban viszik vissza a munkát az irodákba. És ez elég magas. De ha nem is így lenne, arra a közel 40 ezer négyzetméter új és modern területre, amit mi építünk biztosan szükség lesz. Az újra mindig szükség van.
De mi van akkor, ha ez egy ilyen „boomer” dolog, mert a 22 évesek meg majd azt mondják, hogy dehogy megyek én be az irodába, Srí Lankáról akarok home office-olni.
Rendben, csak olyan humánerőforrás fog rászakadni a piacra, hogy amikor a cégek újra elkezdenek felvenni alkalmazottakat, aki ilyen mentalitást képvisel, az nem nagyon fog állást találni.
Fejlesztőként milyen céljaitok vannak a projekttel? Exit?
Azonnal, persze.
Amikor tárgyaltok a potenciális bérlőkkel mi most a legnagyobb kihívás?
Arról kell meggyőzzem őket, hogy nem akkora baj, hogy nincs közvetlen metró, mert szerintem a Váci út csak emiatt működik, semmi másért. A Váci úti bérlők egy jelentős része, akiknek az a lényeg, hogy a nagyszámú munkaerő minél gyorsabban beérjen, és fixen ott üljenek a kollégák 8:00-kor az irodában, ahhoz kell a metró. Nekünk azokat a bérlőket kell megtalálnunk, akik erre a különleges környezetre kíváncsiak, akik a reprezentatív irodájukat itt akarják kialakítani, akiknek fontos a fenntarthatóság és a környezetvédelem, valamint az employment well-being.
Hiszen tudjuk, az egyik legjobb dolog Pestben, hogy onnan látszanak a Budai-hegyek :D
Érdemes lehet esetleg most kivárni a bérleti szerződések megkötésével, hogyha enyhül a pandémiás nyomás, számotokra jobb feltételekkel, kevesebb extra kompromisszummal köthessétek meg őket?
Várni semmiféleképpen nem szeretnénk, mert azt látjuk, hogy amíg nem kell bérleti díjban komoly engedményeket tenni, addig olyan nagy baj nincs. Többet kell dolgozni egy bérlő megszerzésén, de ez nem fog hátráltatni minket.
Most nem azt éljük, amikor ülsz az irodádban és veszed fel a telefont, mert mindenki bérelni akar.
Az egy nagy megnyugvás az egész piacnak, hogy vannak komoly megállapodások, és nem 1000 négyzetméterre összezsugorodott 4000-es cégek. Ezek a lehetőségek ott vannak a piacon csak meg kell értük dolgozni.
Fotók: Stiller Ákos
A cikk megjelenését a TriGranit támogatta.
