winkler sándor interjú
Ingatlan

Aki a lakásárak változása mögött van! - Interjú az MNB Lakáspiaci Jelentésének felelősével

A hazai lakáspiac egyik legfontosabb, félévente megjelenő kimutatásának elkészítéséért, az MNB Lakáspiaci Jelentésének szerkesztéséért felel többek között Winkler Sándor, az MNB vezető közgazdasági elemzője, aki tavaly a Portfolio Property Awardson elnyerte az Év Ingatlanpiaci Tehetsége Díjat. Az elemző eleinte a nem teljesítő hitelek hatásával foglalkozott, idővel azonban - látva a válság hatásait, illetve a komoly pénzügyi kockázatokat, amelyek az ingatlanpiacon is lecsapódnak - egyre erősebb igény mutatkozott egy részletesebb ingatlanpiaci elemzés elkészítésére. Így született meg a Magyar Nemzeti Bank Lakáspiaci Jelentése. A hazai lakáspiac helyzetéről, az adatokból kiolvasható trendekről és anomáliákról beszélgettünk Winkler Sándorral.

A válságok és a negatív hatások elkerülése miatt alakult ki, hogy sokkal részletesebb elemzést kívánt a hazai ingatlanpiac?

Nemzetközi szinten, illetve az európai intézményeknél is láttunk példákat arra, hogy a központi bankok pénzügyi stabilitási szempontból külön foglalkoznak az ingatlanpiacokkal, hiszen az ingatlanpiaci egyensúlytalanságok gyakran veszélyeztetik a pénzügyi stabilitást. Magyarországon nem a lakáspiac túlhevültsége okozta a legnagyobb problémát 2008-ban, hanem a túlzottan kockázatos hitelezés, a kockázatalapú verseny a bankok között, és a devizahitelezésből realizálódó kockázatok. 2013 után a lakáspiaci élénkülés kezdetével ugyanakkor egyértelművé vált számunkra, hogy mélyebben kell elemeznünk a lakáspiacot ahhoz, hogy a jövőben  esetlegesen kialakuló sérülékenységeknek elejét vegyük. A lakáspiac és a hitelezés potenciális közös túlhevültségéből adódó pénzügyi stabilitási kockázatok hívták életre az elemzésünket. Láttuk, hogy kevés az átfogó és részletes elemzés a lakáspiacról és nem elégséges a transzparencia. Azt is tapasztaltuk, hogy rengeteg olyan területe van a lakáspiacnak, ami nincs lefedve statisztikákkal, elsősorban a Budapest külön követésére érdemes gondolni. Az MNB lakásindexek azért jöttek létre, mert területi bontást is szerettünk volna látni a lakáspiacról, 2016-tól kezdve így az MNB-ben elkezdtük kiépíteni a legátfogóbb elemzési keretrendszert, ami a hazai lakáspiac minden területét igyekszik a lehető legjobban lefedni.

Mit gondol arról, hogy a statisztikák és adatközlések fél éves csúszással jelennek meg a valósághoz képest?

Ez nagyon fontos kérdés volt már akkor is, amikor elkezdtünk az ingatlanpiaccal részletesebben foglalkozni. Máig vesszőparipám, hogy addig nem nyugodhatunk, amíg jó minőségű és gyorsan elérhető lakáspiaci statisztikák nem állnak rendelkezésre.

Hatalmas probléma a NAV-os illeték adatok lassú beérkezése. Amikor elkészítjük mi is és a KSH is a lakásárindexeinket, gyakorlatilag az adatok 50-55 százalékán készítünk egy előzetes becslést, és sokszor nagy revíziókra és az indexek folyamatos aktualizálására van szükség.

Ezt a súlyos gondot eddig két módon próbáltunk áthidalni. Egyrészt rövid távú előrejelzést készítünk, amit a Lakáspiaci jelentésünkben rendszeresen közzé is tesszük. Emellett az ingatlanközvetítőktől gyűjtünk hasonló tartalmú, rendszerezett adatokat, és ezekből készítünk gyorsabb becsléseket.

winkler sándor interjú
Winkler Sándor, kép forrása: Stiller Ákos/Portfolio

Lenne lehetőség az állami rendszert felgyorsítani, digitalizálni és hatékonyabbá tenni?

Az állami folyamatok digitalizációjának felgyorsítása minden területen kívánatos lenne, és ebbe beletartozik természetesen az ingatlan ügyletek hatékonyabbá tétele. Az ingatlan-adásvételek megkötésekor egyes folyamatokat a papír alapú ügyintézésről digitálisra lenne érdemes átállítani, ami hatalmas fejlődést jelentene többek között az ingatlanstatisztikák minőségében és gyorsaságában is.

Azt kimondhatjuk, hogy ebben a tekintetben még a 19. századot írjuk?

Az, hogy milyen gyorsan jutnak el az adatok a statisztikai szolgálatokhoz, valóban 19. századi, amit ezekből előállítunk, ott viszont már a 21. század követelményeit tartjuk szem előtt. Nagyon fontos látni összességében, hogy a 21. század legfontosabb nyersanyaga az adat lett, amit viszont megfelelően tudnunk kell nemcsak „kibányászni” de felhasználni is.

Az MNB és a KSH által készített árindex között szokott lenni némi különbség. Ugyanazokból a nyers adatokból dolgoznak?

Ugyanabból az adatforrásból dolgozunk, a KSH-tól kapjuk ezeket, a felhasznált módszer viszont csak az alapjaiban egyezik meg. Egy-egy regressziós becslésben nagyon sok eltérés lehet, például milyen változókat használunk, vagy hogyan szűrjük a szélsőértékeket. Mindezek nagy különbségeket eredményezhetnek az indexekben. Az MNB publikációjában talán a területi bontás az érdekesebb, míg a KSH új és a használt lakásokra vonatkozó indexeket is közöl. Sokat egyeztetünk a KSH-val, tanulunk egymástól, és a becslések során sok mindent ugyanúgy csinálunk.

Mit látnak most a lakáspiacon?

Azt érzékeltük, hogy hitelezési oldalról sokkal stabilabban érkeztünk meg a koronavírus-járvány okozta válsághelyzetbe. A hitelezés egészségesebb szerkezetben volt az előző, 2008-as válsághoz képest. Az is látszott, hogy 2019-hez képest nem csökkent az új lakáshitelek volumene 2020-ban, a szerződések száma valamelyest mérséklődött, de a hitelezés aránya a lakáspiacon még emelkedett is. Ez egy támasztéka volt a lakáspiacnak. Amellett sem mehetünk el szó nélkül, hogy rengeteg állami támogatást vezettek be, amik családalapításhoz vannak kötve. Például a 10 milliós babavárót lakásvásárlásra is fel tudják használni a családok, különösen vidéken, ahol a tranzakciók kétharmada 20 millió forint alatt volt az elmúlt években. Ennek óriási vásárlást könnyítő hatása van, különösen a fővároson kívül. Egy kérdőíves felmérésből azt is láttuk, hogy nagyon sokan, több mint 70 százalékban, lakáscélra is használják ezt a támogatást. Hiába vannak az árak magasan, sokan érezhetik úgy, hogy a jól elérhető hitelek és támogatások miatt megéri lakást vásárolni. Makro oldalról szintén fontos, hogy bár nőtt a bizonytalanság a lakosság körében, a munkapiacon nem létszámleépítés, hanem elsősorban a munkaórák csökkentése mellett döntöttek átmenetileg a vállalatok, így a közép- és hosszabb távú munkapiaci és jövedelmi várakozásokban sokkal pozitívabb a kép. A gazdaság újraindulását nem a leépített munkaerő-állomány, hanem már meglévő dolgozók várják.

Winkler Sándor
Winkler Sándor, kép forrása: Stiller Ákos/Portfolio

A moratórium meghosszabbítása lehet hatással az árakra?

Talán kevésbé. Akik a moratóriumban maradtak, már meglévő hitelesek, akik túlvannak az ingatlanvásárláson. Természetesen lehetnek olyan moratóriumban lévők, akik a program hiányában az ingatlan eladására kényszerültek volna, ez a hatás ugyanakkor a lakáspiac egészét tekintve – ahol a vásárlók több mint fele még mindig nem vesz igénybe hitelt – elenyésző lehet.

A jelentésnek vannak olyan részei, amit a NAV-hoz beérkezett adásvételi adatokból nem lehetne megbecsülni. Az alkut például hogyan számítják ki?

A közvetítői adatokban van információ az első hirdetési árra, a tranzakció előtti utolsó hirdetési árra, valamint a tranzakciós árra. Az utóbbi kettőből lehet az alkut kiszámolni. Az alkuban nagyon jól le lehet követni a piaci kondíciókat, hogy a vásárlóknak milyen a piaci ereje az eladókhoz képest. 2014-2015-től jelentősen lecsökkent az alku, különösen Budapesten, majd 2019-ben, amikor főleg a fővárosban már magasra emelkedett az árszint, fordult a kocka és a vásárlók kerültek egyre jobb pozícióba. Összességében nagy eltérések lehetnek, van, aki 10-15 százalékot is tud alkudni.

Az értékesítési időnél mit látnak?

Hatalmas különbség van az egyes ingatlantípusoknál az eladási időt tekintve. A budapesti kislakások a legkönnyebben eladhatók, ezeket tipikusan 1-2 hónap alatt tudták értékesíteni az eladók, míg egy vidéki családi háznál ez 4-6 hónap is lehetett.

2020-ban viszont azt lehetett látni, hogy a vidéki családi házak értékesítéséhez szükséges idő csökkent, és már ott tart, mint a budapesti családi házak eladása.

Milyen ingatlanközvetítők adataiból dolgoznak?

Három céggel vagyunk kapcsolatban, az Otthon Centrum, a Duna House és az OTP Ingatlanpont. Látni kell ugyanakkor, hogy az általuk biztosított anonim tranzakciós adatok Budapestet felülreprezentálják.

Akkor mondhatjuk, hogy Budapesten viszonylag jól lehet előrejelezni, vidéken viszont nehezebb?

Igen, ezért is van az a gyakorlatunk, hogy Budapesten kívül a közvetítői adatok alapján nem nagyon szeretünk megkülönböztetni területi egységeket az adatokban. Budapest, vidék, és országos bontásokat szoktunk közölni. A teljes körű NAV tranzakciós adatok alapján viszont a Lakáspiaci jelentésünkben rendszeresen igyekszünk részletesen bemutatni a vidéki lakáspiacban rejlő heterogenitást is.

Az egyik fő megállapítása a jelentésnek, hogy zárult az árolló vidék és Budapest között. Ennek inkább az lehet az oka, hogy a kisebb településeken még beragadt az áremelkedés, vagy inkább, a kereslet nőtt meg jobban?

Mindkét hatást mondhatjuk. A fővárosban nagyon gyorsan alakult ki a háromszorosára megemelkedett árszint, ami idővel csökkentette a keresletet. Sokkal kevesebben tudnak ilyen árak mellett vásárolni, ami valamelyest visszafogja az áremelkedés ütemét. Vidéken sokkal moderáltabb volt a drágulás üteme az elmúlt években, így egy fenntarthatóbb, a jövedelmi folyamatokkal konzisztensebb áremelkedés valósult meg. A koronavírus-járvány hatására emellett azt láttuk, hogy a vidéki településeken kisebb mértékben csökkent a tranzakciók száma, népszerűek lettek egyes üdülőkörzetek és a családi házak is.

Az euró és forint árfolyamból fakadó kedvező helyzet miatt a külföldi befektetők ismét visszatérhetnek a magyar ingatlanpiacra. Ezzel számolnak?

A korábbi méréseink szerint a külföldiek körülbelül 8 százalékát teszik ki a budapesti vásárlásoknak. A belső kerületekben ez akár 25-30 százalék is lehetett.

A közvetítői hálózatoktól érkező információból az látható, hogy a jelenlétük hosszabb távon is stabil, az arányuk kevésbé ingadozik, és ha jó lehetőséget látnak, továbbra is fognak vásárolni.

És ha ezt a befektetési céllal vásárlók teljes körére nézzük?

Az valamivel alacsonyabb lehet, mert még inkább összefüggésben van a magas árszinttel. Amíg a fővárosban a bérleti díjak nem korrigálnak vissza olyan szintre, hogy az emelje a hozamokat, nem biztos, hogy a befektetési célú kereslet magas lesz. Elképzelhető viszont, hogy a vidéki települések kedvezőbbek lesznek ebből a szempontból.

A bérleti díjakban mik a várakozások?

A bérleti piac fontos pontja, hogy a nemzetközi turizmus mikor, és milyen volumenben tér vissza a fővárosban. A KSH mérése szerint ismét emelkednek a bérleti díjak, nem kizárt, hogy az újranyitással ez a folyamat még tovább megy.

Mekkora lehet egy év múlva az országos lakásár-változás mértéke?

Elemző legyen a talpán, aki ezt megmondja. Sok hatás van, ami befolyásolja az árakat, egyrészt a hitelezés és a támogatások, utóbbiakat ráadásul bővítették is 2021 elejétől. Ezek abba az irányba mutatnak, hogy még mindig kedvezőek a lehetőségek az ingatlanvásárlásra. A fővárosban most egy éve stagnálnak az árak, ez visszahozhatja a keresletet. A hitelezés is a támogatói oldalon van a lakáspiacot és az árakat tekintve.

Az újranyitás és a jövedelmi, munkaerőpiaci folyamatok a legfontosabbak a lakáspiaci kereslet szempontjából, valószínűleg ezek fogják meghatározni, hogy hogyan alakul a 2021-es év. Ezért inkább enyhe növekedésre, és nem stagnálásra, vagy csökkenésre számítok az árak tekintetében.

Az előrejelzésünkben a második negyedévig, éves összevetésben 3 százalékkal emelkedhetnek az árak, lassuló dinamika mellett, de ha az újranyitással a munkaerőpiac és a jövedelmek javulása bekövetkezik, akkor ez, a támogatásokkal kiegészítve, felfelé viheti az árdinamikát is.

A támogatások egy része határidőhöz kötött. Ha ezek megszűnnek, fennáll a veszélye, hogy visszaesik a kereslet?

Valószínűleg igen, de nagyon nehéz megmondani, hogy mi lesz 2-3 év múlva. Az biztos, hogy a támogatási formák szabályozásának a megváltozása folyamatosan hatással van a piacra. Ezt már a döntéshozók is felismerték.

Képek forrása: Stiller Ákos/Portfolio

olimpia zaszlo shutter-20170801
horvátország dubrovnyik nyaralás tengerpart getty stock
koronavírus 2020 03 14
koronavírus vakcina oltás 2 getty stock
autópálya sztráda torlódás
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2021.09.07
Sustainable World 2021
2021.09.21
Hiventures - Portfolio Vállalati Tőkefinanszírozás 2021
2021.09.08
Business and Finance Summit 2021 - CFO of the year
2021.09.15
Property Investment Forum 2021
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Könyv
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
budapest