Erősen csökkennek a hozamszintek
2021-ben a kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma 1,25 milliárd eurót ért el, ami a 2019-es forgalomhoz képest közel harmadával kevesebb, 2020-hoz képest viszont 17 százalékos növekedést jelent. A tranzakciók átlagos értéke közel 25 millió euró volt, ami 17 százalékkal meghaladja a 2020-as tranzakciók átlagát. 2021-ben nyolc nagyobb (50 millió eurót elérő vagy meghaladó) összegű adásvételi tranzakció történt, amelyek a teljes befektetési forgalom 56 százalékát adták.
A fenti ábra nyomán elmondható, hogy a volumen 78 százaléka irodaházak, 7 százaléka ipari-logisztikai ingatlanok, 7 százaléka szállodák, 6 százaléka fejlesztési telkek, 2 százaléka pedig kiskereskedelmi ingatlanok adásvételéből adódott. Az irodapiaci elsődleges (prime) hozama 2021 első félévében 50 bázisponttal 5,25 százalékra csökkent, és az év végéig változatlan maradt. Az ipar-logisztika szegmens elsődleges hozamszintje 2021- ben negyedévről-negyedévre csökkent,
és 125 bázispontos hozamesést követően december végén 5,75 százalékon állt, 50 bázispontnyira megközelítve az elsődleges irodahozamot.
Ez utóbbi jól tükrözi, hogy a logisztikai ingatlanok az elmúlt két évben a befektetők által egyre inkább preferált és kevésbé kockázatosnak tartott eszközzé váltak. A kiskereskedelmi szegmensben nem történt hozamcsökkenés, 2020. első negyedév óta 6,25 százalék a prime hozamszint. A hozamok további csökkenését támogatja, hogy az eladó befektetési termékekből hiány van a kínálati oldalon.
A többek között hazánkban is elindult monetáris szigorítási ciklus is mérséklő hatással van az ingatlanbefektetések hozamfeláraira, a csökkenő ingatlanpiaci hozamok mellett. A 10 éves magyar állampapíraukciók átlaghozamának 2022. februári átlagához képest a budapesti prime irodabefektetéseknek 45 bázispontnyi hozamfelára maradt 2022. február végére. Ugyanezen összevetésben a prime ipar-logisztika befektetéseknek 95, a prime bevásárlóközpontoknak pedig 145 bázispontra csökkent a hozamprémiuma.
Erősödnek a hazai befektetők
A 2021. évi befektetési forgalom 67 százalékát tették ki a magyar befektetők vásárlásai, és a nagy összegű tranzakciók által generált forgalom 65 százaléka is hozzájuk kötődik.
A hazai befektetők után a cseh befektetők vásárlásainak összértéke volt a legmagasabb, az éves volumen 8 százaléka, 6–6 százalék volt az Ausztriából és Németországból, valamint 4 százalék az Egyesült Királyságból érkező befektetők tranzakcióinak aránya.
Az éves befektetési volumen 37 százaléka magyar, 20 százaléka pedig külföldi ingatlanbefektető cégekhez kapcsolódott, a hazai zártkörű és külföldi ingatlanalapok együttes részesedése pedig 35 százalék volt. A korábban jelentős befektetőnek számító magyar nyilvános nyílt végű ingatlanalapokból 2021 során enyhe, de folyamatos tőkekiáramlás volt megfigyelhető.
A térségünk befektetői aktvitását vizsgálva elmondható, hogy 2021 során a KKE régió országainak befektetési piacait 25–65 bázispontos hozamcsökkenés jellemezte, egyedül Csehországban emelkedett 10 bázisponttal az elsődleges (prime) irodapiaci hozam. Prágához és Varsóhoz képest Budapest az elsődleges irodapiaci hozamok tekintetében rendre 125, illetve 75 bázispont prémiumot kínál, Pozsonnyal pedig megegyezik a hozamszint.
A befektetési volumenek 2021-ben országonként eltérően alakultak, Bulgáriában, Lengyelországban és Romániában enyhén (6–9 százalékkal) elmaradtak a 2020-as szinttől, Csehországban, Magyarországon és Szlovákiában pedig meghaladták azt. Régiós szinten összességében 3 százalékkal volt magasabb a befektetési forgalom, mint 2020-ban, 2019-hez képest viszont még mindig 31 százalékos visszaesés mérhető.
Címlapkép: Getty Images
