budapest nő telefon parlament getty stock
Ingatlan

Rendkívül túlértékeltek a lakások Magyarországon - Mi szól a zuhanás mellett és mi szól ellene?

Portfolio
A kiemelkedő mértékű lakáspiaci drágulás következtében az MNB becslése szerint országos átlagban történelmi magas, 18 százalékos szintre emelkedett a lakásárak túlértékeltsége. Budapesten már több éve magas a túlértékeltség, ami jelenleg 15 százalékos szintet tesz ki. Mi okozza mindezt és mire számíthatunk a jövőben? Az alábbiakban az MNB Lakáspiaci Jelentése alapján ennek néztünk utána.

2021 második félévében gyorsabb ütemben folytatódott a lakásárak növekedése. Az MNB lakásárindex alapján 2021 harmadik és negyedik negyedévében rendre 7,2 és 2,4 százalékkal emelkedtek nominális értelemben a lakásárak országos átlagban. A lakásárak éves növekedési üteme ezzel jelentősen gyorsult, és a 2021 második negyedéves 14,4 százalékról a negyedik negyedévre 21,4 százalékra emelkedett.

Ilyen dinamikus áremelkedésre legutóbb 2003-ban volt példa Magyarországon.

A Központi Statisztikai Hivatal lakásárindexei alapján 2021-ben az új lakások ára 12,2 százalékkal, amíg a használt lakásoké 20,6 százalékkal emelkedett. Az MNB lakásárindex alapján a lakásárak reálértelemben 13,4 százalékkal emelkedtek 2021 negyedik negyedévében éves szinten, ami érdemben magasabb a 2021 második negyedévében mért 8,7 százalékos éves dráguláshoz képest.

A reálértelemben mért éves dinamika ugyanakkor már nem kiugró a korábbi évekhez képest. A lakásárak a jelenlegi ciklus mélypontjukhoz, 2013 negyedik negyedévéhez képest reálértelemben 2021. év végéig 141,4 százalékkal emelkedtek. Az áremelkedés üteme a vidéki városokban a legmagasabb, de Budapesten is gyorsult a dinamika. A 2021-ben tapasztalható gyorsuló lakáspiaci drágulás elsősorban a vidéki településeknek tulajdonítható.

Mindez újdonság a korábbi évekhez képest, a mostani áremelkedés első éveiben ugyanis a budapesti áremelkedés messze lekörözte az ország többi részét, most azonban úgy tűnik, hogy a fővárosi dinamika lassulása mellett a vidéki városokban gyorsult fel az áremelkedés.

Budapesten a lakásárak éves nominális növekedési üteme a 2021 második negyedéves 9,7 százalékról 11,3 százalékra emelkedett a negyedik negyedévre. Mindeközben a vidéki városokban és a községekben ugyanezen idő alatt rendre 18,7 százalékról 25,0 százalékra és 9,7 százalékról 22,3 százalékra gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme. Reálértelemben Budapesten 3,9 százalékkal drágultak a lakóingatlanok éves összevetésben a negyedik negyedévben, ami kismértékben alacsonyabb értéket jelent a 2021. év közepéhez képest. Ezzel szemben a vidéki városokban a 2021 második negyedévi 12,9 százalékról a negyedik negyedévre 16,8 százalékra nőtt a fogyasztói árindexszel korrigált éves drágulás üteme, a községekben pedig 4,3 százalékról 14,2 százalékra emelkedett.

A hazai lakáspiac vezető szakértői is ott lesznek a június 8-9-i Portfolio Property X 2022 konferencián. Részletekért kattints!

A közép-magyarországi régió városaiban drágultak a legnagyobb mértékben a lakóingatlanok 2021-ben. A városi lakásárak változását régiónként megvizsgálva hasonló árdinamika figyelhető meg Magyarország legnagyobb részén. Az éves áremelkedés üteme 19,1 és 25,6 százalék között szóródott 2021 negyedik negyedévében az ország régióinak többsége között. A főváros körül elhelyezkedő közép-magyarországi régió városaiban ugyanakkor – a tranzakciós adatok egyelőre alacsony feldolgozottsága mellett – kiemelkedően magas, 36,9 százalékos drágulás volt mérhető 2021-ben. Ezzel a drágulással

a közép-magyarországi városok lakásárai már közel olyan mértékben emelkedtek 2008-hoz képest (+163,5százalék), mint a budapesti lakásárak (+167,2 százalék).

térkép2
A városi lakások árváltozása 2020 IV. és 2021 IV. negyedév között (2008 IV. és 2021 IV. negyedév között), Forrás: MNB

Ingatlanközvetítők tranzakciós adatai alapján 2022 első negyedévében rendkívüli dinamikával folytatódott a lakásárak növekedése. Az MNB előzetes, ingatlanközvetítői adatokon alapuló lakásárindexe alapján 2022 első negyedévében kimagasló mértékben drágultak a lakóingatlanok. Országos átlagban negyedéves alapon 10 százalékos, Budapesten pedig 9,5 százalékos nominális drágulást mértek. Ezzel a lakásárak éves nominális növekedési üteme előzetes adatok alapján 25,5 százalékra emelkedhetett az első negyedévben, ami a 2014 óta tartó lakáspiaci ciklusban a legmagasabb érték, és Budapesten is 19,5 százalékot érhetett el, ami ismét kimagasló drágulást jelent.

Mekkora a túlértékeltség?

A fenti ábrán jól látszik, hogy az MNB vizsgálata alapján a lakásárak eltérése a fundamentumok által indokolt szinttől országosan több mint egy évtized után most haladta meg ismét a fővárosi szintet, ami egyértelműen annak köszönhető, hogy a Covid kirobbanása óta a vidéki lakásárak jelentősen nagyobb ütemben emelkednek, mint a budapestiek. A megelőző években természetesen a fővárosi drágulás volt a magasabb, így a vidéki árak egyfajta felzárkózásának lehetünk most tanúi. Az viszont kétségtelen, hogy mostanra a lakások mind a fővárosban, mind a kisebb településeken országszerte túlértékeltek.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
Balance Garden
24.52–92.17 m227.59–115.72 M Ft
DIVINUS DINGI TÁRSASHÁZ SIÓFOK
54–75 m278–167 M Ft
Metrodom River
28–116 m239–162 M Ft
Waterfront City 3
27.56–148.55 m233–169 M Ft
Zöldmező Lakópark
28.95–83.3 m228.68–70.06 M Ft

2021-ben a magyarországi megyeszékhelyeken megkötött adásvételek alapján az átlagos négyzetméterár 377 ezer forint volt, ami 53,2 százaléka a budapesti 709 ezer forintos átlagos négyzetméterárnak. A vidéki nagyobb áremelkedésnek köszönhetően ugyanakkor csökkent a különbség a budapesti és a vidéki lakásárak között. A megyeszékhelyek átlagos négyzetméterára 2020-ban még 48,8 százalékát tette ki Budapest átlagának. A többi vidéki településen szintén látható volt felzárkózás a fővárosi négyzetméterárakhoz képest, ezek mértéke azonban alacsonyabb volt. Budapesten belül szintén csökkentek a különbségek, a külső kerületekben jobban nőttek az átlagos négyzetméterárak a belső kerületekhez képest. A lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya a legtöbb nagyvárosban ismét emelkedett.

2021-ben a 2020-as megtorpanást követően az átlagos négyzetméterár az ország összes régióközpontjában ismét nagyobb mértékben emelkedett az átlagkereseteknél.

Várható-e árcsökkenés?

Szintén az MNB számaiból látható, hogy a lakosság nettó pénzügyi vagyona 2009 óta stabilan emelkedik, jóllehet a Covid óta volt egy kisebb visszaesés. A reáljövedelmek 2013 óta szintén stabil emelkedésben vannak, volt olyan negyedév, amikor ez a 10 százalékot közelítette.

A lakosság jövedelmének alakulása és megtakarítási volumene tehát önmagában nem indokolja az árcsökkenést. Egy a közelmúltban megjelent, a tengerentúli lakáspiacot vizsgáló elemzés arra is rámutat, hogy a kamatok alakulásánál jobban hat a lakáspiacra a foglalkoztatottság szintje. Ha ezt is megnézzük, szintén az látható, hogy Magyarországon 2013 óta stabilan csökken a munkanélküliségi ráta és emelkedik a foglalkoztatottság. Elég csak arra gondolni, hogy hány olyan ágazat van, ahol a cégek bővülését a folyamatos munkaerőhiány akadályozza.

Míg a 2010-2013 közti években 11 százalék körül volt az országos munkanélküliség, addig 2019-re ez 3-4 százalékos szintre csökkent. Ezzel párhuzamosan a foglalkoztatottság 50-ről, 63 százalékra emelkedett, a tartós - azaz egy évnél régebb óta - munkanélküliek aránya pedig 5 százalékról az elhanyagolható, 1 százalékos szintre esett vissza.

Ezek alapján tehát nem indokolt a lakásárak hirtelen csökkenése, ugyanakkor azt is meg kell jegyezni, hogy a gazdasági környezet is változik. Az infláció és a kamatemelések nehezítik a lakásvásárlások finanszírozását (a lakásfejlesztéseket is, de erről egy későbbi cikkben foglalkozunk), a családtámogatások igénybe vehető összege pedig a lakásárakkal összevetve szintén egyre kevesebbet ér. A mostani számok azonban még itt sem adnak okot az aggodalomra, ez egyelőre csak a 2015-2019 közti "aranykorhoz" képest rosszabb, amikor a hazai lakáspiacon szó szerint bármit meg lehetett venni, azzal mindenképpen jól jártunk. Ez most megváltozott, ami a keresletre is hatással lehet, de összességében a mostani folyamatok önmagukban még nem fognak a lakásárak nominális értékű csökkenéséhez vezetni.

Címlapkép forrása: Getty Images

Puskák
Karikó Katalin
Maszk eldobva
Borscs
usa zaszlo
Díjmentes online előadás
Érdemes most beszállni?
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. szeptember 6.
Sustainable World 2022
2022. szeptember 7.
Private Health Forum 2022
2022. szeptember 15.
Property Investment Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Budapest lakás Andrássy út