Általános trendek
Az irodapiac erős emelkedő trendben volt a 2020-as Covid-válságig, azonban ez akkor megtört. A piac a sokk után el is indult a kilábalási pályán, ahogy a legtöbb mutató - köztük az új kínálat is - alacsony, de tendenciózus növekedést mutatott. Ezt a kilábaló szakaszt veti teljesen kétségbe a most kialakult válsághangulat az egekbe szálló energia és alapanyagárakkal - derült ki a tanácsadócég sajtóeseményén.
Amit látunk az az, hogy a cégek számára komoly akadályt jelent a megemelkedett kialakítási költségek fedezése egy esetleges költözés szempontjából.
A fit-out költségek a korábbi 700-800 euró/nm2/hó-ról 1000-1300 euró/nm2/hó-ra emelkedtek miközben a forint-euró árfolyam is teljesen elszállt" - mondta dr. Wursching Péter, a JLL bérbeadási vezetője.
Tovább nehezítik a piac működését az elszálló energiaárak, hiszen a bérlők ezt egyre nehezebben tudják fizetni - fontos ugyanakkor hozzátenni, hogy egy cég budzséjéből ez csak egy viszonylak kis terhet képvisel (korábban a JLL-nél az 5-15-150 szabállyal számoltak, ami annyit tesz, hogy a cégek átlagosan 5 eurót fordítanak négyzetméterenként az épületüzemeltetésre, 15-öt a bérleti díjra és 150 eurót az emberi tőkére, munkaerőre - igaz, ezek a számok ma már inkább a 7-17-170 felé tendálnak).
Épülnek még egyáltalán irodák?
"A 2020-as Covid-sokk után elindult egy kilábalás, lassú növekedés az új átadások terén, jelenleg pedig még további 300 000 - 400 000 négyzetméternyi iroda épül. Ezek a tervek szerint 2023-ban, 2024-ben kerülhetnek átadásra" - ismertette a számokat Peyer Dorottya, a JLL piaci elemzője. Ezt ugyanakkor nagy mértékeben befolyásolhatják a jelenlegi körülmények. "A futó tárgyalások esetén a tavaly novemberi számok, adatok már teljesen idejét múltak - ma már sokkal drágább az építkezés, a finanszírozás és az üzemeltetés is.
Nagy kérdés, hogy elkészül-e egyáltalán ez a 300 000 - 400 000 négyzetméter és ha igen, akkor felszívja-e vajon a piac?
- tette fel a borús kérdést Wursching Péter.
Az irodafejlesztések terén ugyanakkor a bérleti díjak nem lehetnek akadályok: míg a pandémia előtti években a jelentős keresletnövekedés mellett a bérleti díjak nem igazán növekedtek, addig az utóbbi időkben egyértelműen emelkedő trendet tapasztalhatunk. Az átlagos ’A’ kategóriás bérleti díjak ma Budapesten 14-17 euró/m2/hó körül mozognak, míg a prime bérleti díj 24,5 euró/m2/hó (jellemzően belvárosi lokációkban).
Az részpiacokon is különböző trendek tapasztalhatóak: a dél-budai szektor például jön föl, egyre több multinacionális cég költözik ide (MOL, Evosoft), de közös vonás mindenhol, hogy a korábbi lokációs előnyök a munkába-járás átalakulásával is változnak.
A munka világa, munka jövője
Az elmúlt két évben teljesen átalakult az iroda funkciója. Az ülő munkák iránti igény folyamatosan nő, ez változatlan, azonban közel sem biztos, hogy ezeket a munkákat még mindig az irodában fogjuk-e végezni" - kezdte Agócs Balázs, a JLL workplace stratégiáért felelős igazgatója. A tanácsadócég felmérése szerint azok az emberek, akik egyébként eleve elégedettek voltak az irodai környezetükkel, azok 69%-ban hiányolják az irodájukat. Azok körében, akik eleve elégedetlenek voltak az irodájukban, csak 5% hiányolja az irodát - fontos ugyanakkor hozzátenni, hogy eleve viszonylag kevesen vannak azok, akik elégedettek voltak az irodájukkal.
A home office-szal kapcsolatban Agócs Balázs kiemelte, megváltozott az a korai trend, miszerint az emberek otthonról dolgozva produktívabbnak érzik magukat - 2020 áprilisában még az emberek 48%-a tartotta magát otthonról produktívabbnak, ez mára már 37%-ra csökkent. "Ez is mutatja, hogy az irodai nosztalgia egy valós jelenség" - tette hozzá.
Ugyanakkor ez még nem azt jelenti, hogy az emberek teljes egészében visszatérnének az irodába. Mint ahogy azt már az utóbbi időkben sokan hangsúlyozták, a tanácsadócég is úgy tapasztalja, hogy a hibrid munka lett a norma, mely még hosszú időkre velünk marad. "A dolgozók 33 százaléka nem akar a jövőben otthonról dolgozni, 79 százalékuk pedig legalább egyszer egy héten az irodában akarja elvégezni a munkáját" – idézett a JLL globális felméréséből Pál Tamás, a cég magyarországi üzletfejlesztési üzletágának vezetője. "A globális kutatássorozat tanúsága szerint átlagban heti három irodai napot tartunk optimálisnak, a fennmaradó kettőből másfelet otthonról dolgoznánk, felet pedig egy harmadik helyszínről" - tette hozzá.
Ehhez kapcsolódóan az irodák funkciója is jelentősen átalakul, ahogy lassan az iroda is egy off-site találkozási ponttá változik.
Itt fontos megemlíteni, hogy a cégek irodai területigénye így nem is változott számottevően a járvány hatására
- ugyan ritkábban vagy kevesebben járnak be az irodákba, mint korábban, de így a fix munkaállomások aránya csökken csak, míg nő a közös munkára vagy pont hogy egyéni elvonulásra lehetőséget adó terek aránya. A területigények változása mindazonáltal függ a cégek jellegétől is, hiszen láttak például olyan IT-céget, akik szinte teljesen megszüntették a központi irodájukat és egy élményközpontra hasonlító, kisebb irodára tértek át.
Címlapkép: Getty Images
