iroda, irodatér, office, hr
Ingatlan

Reméljük a legjobbakat, de nem árt felkészülni: ilyen hatása lenne a gázszolgáltatás leállásának a bérleti szerződésekre

Portfolio
Azt követően, hogy Oroszország leállította többek között a Lengyelországba, Bulgáriába és Finnországba történő gázszállításokat, a hazai ingatlanpiaci szereplőknek is át kell gondolniuk, hogy milyen következményei lennének, ha Magyarország is jelentősen kevesebb gázt tudna importálni. Az elérhető gáztartalékokról és alternatív szállítási útvonalakról a szakértők véleménye is eltér, ami nehezíti a gazdasági szereplők energiahasználatának tervezését. Ha nincs elég gáz az országban, az akadályozhatja vagy korlátozhatja a bérbeadott ingatlanok fűtését is. Milyen hatással lehet ez a meglevő bérleti szerződésekre? Mit tehetnek a bérlők és a bérbeadók? Az OPL gunnercooke ügyvédi iroda ingatlancsoportjának munkatársát, dr. Tóth Pétert kérdeztük.

Amennyiben bekövetkezne az orosz gázszállítás leállítása vagy jelentős korlátozása Magyarország vagy egész Európa irányában, az első sorban a gazdasági szereplőket érintené, mivel gázhiány esetén a kormányzat vélhetően a lakossági gázfogyasztásnak, illetve egy-egy stratégiai szempontból kiemelt szektornak biztosítana elsőbbséget. Feltéve, ha a magyar kormány is a német kormány vészhelyzeti tervében rögzített elvek szerint járna el. Egy ilyen helyzetben tehát az iroda, raktár, kiskereskedelmi és turisztikai ingatlanok bérbeadói és bérlői fűtési nehézségekkel szembesülnének. Fontos kérdés lenne egy ilyen helyzetben, hogy ki viseli ennek az üzleti és jogi kockázatát.

Most nem térünk ki az alternatív fűtési megoldásokra (pl. klímaberendezés), amik pótmegoldásként jók lehetnek, de a legtöbb esetben a bérleti szerződés módosítását tennék szükségessé. Inkább egy olyan lehetséges helyzetről kérdeztük dr. Tóth Pétert, amikor a bérbeadó nem tudja a megfelelő fűtést biztosítani. Itt elsődleges kérdés, hogy a piacon jelenleg élő bérleti szerződések kezelni tudják-e ezt a helyzetet, találunk-e bennük rendelkezéseket ezen kockázat bérbeadó és bérlő közötti telepítéséről.

A helyiség-bérbeadók a bérleti szerződésekben szinte minden esetben vállalják a helyiségek rendeltetésszerű használatra alkalmasságának a biztosítását, melynek része a fűtés is. A fűtés biztosítása során a bérbeadók az általuk szerződött energiaszolgáltatókra támaszkodnak. A szolgáltatás országos gázhiány miatti kiesése vagy csökkentése esetén az energiaszolgáltatók vélhetően vis maior-ra hivatkozással kísérelnének meg mentesülni a felelősség alól. Erre az energiaszolgáltató cégek általános szerződési feltételei általában lehetőséget biztosítanak. A kérdés tehát úgy merül fel, hogy a bérbeadó mentesülhet-e ugyanerre hivatkozással a bérlőjével szemben a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségei teljesítése alól? Fennáll annak a veszélye, hogy két tűz közé szorul a bérbeadó, azaz bár az ő irányában energiaszolgáltatója mentesül a gázszállítási kötelezettsége alól, a bérlői felé mégis helytállni tartozik?

Kevesebb mint egy hét és találkozunk a Portfolio első élménykonferenciáján. Ne maradjon le a balatonfüredi eseményünkről, ahol az irodapiac jövőjéről is szó lesz!

Milyen jogi lehetőségei vannak a bérlőnek ilyen helyzetben?

Ha a gázszolgáltatás valóban nem lesz zavartalan, jogi csaták sorára kell felkészülnünk, amelyek akörül forognak majd, hogy lehetetlenült-e és ezáltal megszűnt-e a helyiségbérleti szerződés, vagy „csupán” a bérbeadó szerződésszegése valósul meg, és a bérlő szavatossági (pl. díjcsökkentési) igénnyel léphet fel. Felmerül a kérdés, hogy van-e ilyen esetekben a bérbeadónak kártérítési kötelezettsége, kell bérleti díjat fizetni, ha a szerződés nem szűnik meg, csak a bérlemény átmenetileg használhatatlan vagy, hogy ez a helyzet megalapozhatja-e a szerződés bírósági módosítását.

A fenti kérdések megválaszolása alapvetően attól függ, hogy a bérleti szerződés tartalmaz-e vis maior klauzulát, illetve más, a közműszolgáltatások kiesését szabályozó rendelkezést.

Amennyiben a bérleti szerződés nem tartalmaz ilyet, a jogszabályokból kell kiindulni a kérdés megítélése során. A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérlemény a szerződés teljes időtartama alatt szerződésszerű, rendeltetésszerű használatra alkalmas. A bérbeadó szavatosságára utalás annyit jelent, hogy a rendeltetésszerű használatra alkalmasság biztosítására vonatkozó kötelezettség teljesítésének elmulasztása miatt akkor is felléphet vele szemben a bérlő, ha amiatt felelősség nem terheli, azaz nem tehet róla. A bérbeadó értelemszerűen nem felelős az oroszországi gázszállításokért, a bérleményben a fűtést ennek ellenére biztosítania kell. Bérelt helyiség esetén a rendeltetésszerű használat körébe a megfelelő hőmérséklet biztosítása is beletartozik. Az ilyen helyiségek hőmérsékletének a munkavégzés teljes időtartama alatt az emberi szervezet számára megfelelőnek kell lennie, figyelembe véve a 3/2002. SzCsM-EüM együttes rendelet által előírt hőmérsékleti tartományokat is. Amennyiben tehát az Oroszországból történő gázszállítás leállítása miatt nem biztosítható a megfelelő hőmérséklet a bérelt helyiségekben, az általában a bérbeadó hibás teljesítésének minősülhet. Ez felelősség hiányában a bérbeadó kártérítési kötelezettségét nem veti fel, mégis megalapozhatja a bérlő jogszerű felmondását, ha a probléma tartóssá válik és a bérbeadó nem tud alternatív fűtési megoldást biztosítani. A szerződés megszűnéséig, vagy a probléma fennállásig azonban bérleti díjat nem kell fizetni, mivel a gázszolgáltatás zavartalansága – véleményünk szerint – a bérlő érdekkörén kívül esik. A bérleti díj kiesésének kockázatára a bérbeadó biztosítása nyújthat fedezetet (ami viszont esetleg a biztosító háború miatti mentesülése miatt lehet nem lehívható).

A Covid19 járvány és az annak nyomán megjelenő korlátozások miatt az utóbbi években egyre inkább elterjedt a vis maior klauzulák alkalmazása annak érdekében, hogy a jogviták elkerülhetők legyenek a kialakítás (fit-out) csúszása vagy akár a bérlemények használatának a megtiltása esetén. A legtöbb ilyen klauzula szerint vis maior esetén annak fennállásig a szerződéses kötelezettségek szünetelnek és a szerződésszegés következményei nem alkalmazhatók, és csak bizonyos idő elteltével nyílik meg a felek felmondási joga. Ezek a klauzulák a háborút általában a vis-maior egyik lehetséges eseteként sorolják fel annak részletezése nélkül, hogy milyen és hol zajló háborúra gondolnak a felek. A legtöbb esetben bírósági jogértelmezési kérdés lenne, hogy a szomszéd országban zajló háború, illetve annak a felek által vállalt kötelezettségek teljesítésére gyakorolt hatása megalapozza-e a vis maior-ra hivatkozást. Ennek során feltételezhetően az is érvként fog felmerülni, hogy az Alaptörvény 10. módosítása alapján a kormány a szomszédos országban fennálló fegyveres konfliktusra tekintettel kihirdette a közjogi veszélyhelyzet. Valószínűsíthető ugyanakkor, hogy önmagában a szomszédban zajló háború és az azzal összefüggő menekülthullám nem gyakorol hatást a bérbeadói kötelezettségek teljesítésére.

A vis maior rendelkezések – a háborúval ellentétben - ugyanakkor tipikusan nem említik a közműszolgáltatások kiesését. Ennek ellenére felmerülhet, hogy a gázszolgáltatás szünetelése, mint a háború következménye elegendő hivatkozási alap lehet. Sok vis maior klauzula ráadásul csak példálózó felsorolást tartalmaz a vis maior események meghatározása körében, így a gázszolgáltatás szünetelése a háborútól függetlenül is megfelelő hivatkozási alap lehet. A konkrét kikötés megszövegezésétől, a szerződés felépítésétől függ tehát, hogy egy adott szerződés esetében milyen jogkövetkezményekkel jár a gázszolgáltatás kiesése, illetve, hogy a bérbeadó a gázszolgáltatás helyreállításáig mentesül-e a rendeltetésszerű használat biztosításának a kötelezettsége alól anélkül, hogy a bérlő szavatossági igényt érvényesíthetne vagy a bérleti szerződés lehetetlenülés útján megszűnne. Amennyiben a szerződés kellően kimunkált és ilyen megfogalmazást tartalmaz, a gázszolgáltatás kiesésének a kockázata megoszlik a felek között, ugyanis a bérbeadó ugyan elesik a bérleti és üzemeltetési díjbevételtől, de nem kell kártérítést fizetnie a bérlő részére és a bérleti szerződés is – legalább egy ideig - „megmenekülne”.

Egy a gazdaságra mért nem várt csapás mindig felveti a bírósági szerződésmódosítás kérdését. Ennek alapja, hogy a magyar jog szerint lehetőség van arra, hogy bizonyos előre nem látott, a szerződés teljesítését egyik félnek ellehetetlenítő vagy jelentősen megnehezítő körülmény felmerülése esetén a bíróság kiegyensúlyozza a szerződést. A bíróságok eddigi gyakorlata azonban azt mutatja, hogy erre olyan esetekben, amelyek komplett iparágakat vagy nagyobb, jól meghatározható társadalmi csoportokat érintenek, nincs lehetőség. Jó példa volt erre a 2008-2009-es ingatlanpiaci összeomlás, ahol a bírósági szerződésmódosítást általában elutasították a bíróságok. Valószínűleg ez lesz a helyzet a gázszolgáltatás esetleges országos kiesésekor is.

Ahogyan a 2008-as válság és a Covid korlátozások bevezetése idején is ezt tapasztaltuk az ingatlanpiacon, valószínűleg egy országos gázszolgáltatási probléma esetén is leginkább az adott felek kölcsönös együttműködése és jóhiszemű tárgyalása tud majd egyedi megoldásokat hozni. A bérlő és a bérbeadó a legtöbbször ugyanis egymásra vannak utalva, hosszú távú érdekeik között jelentős az átfedés és a felek ezt általában fel is ismerik. Egy jól megfogalmazott és ezeket a kockázatokat is kezelő bérleti szerződés ugyanakkor megkönnyíti ezeket a tárgyalásokat, adott esetben jobb tárgyalási pozíciót biztosíthat annak a félnek, aki a szerződés kötésekor gondolt ezekre a kockázatokra is.

Flórián Udvar
1500 m24860–5110 Ft
Szépvölgyi Business Park
0 m211.5–12.5
myhive Greenpoint 7
0 m216–16
myhive Thirteen | Xenter
1830 m213.5–14.5
Óbuda Gate
2350 m211–13.5

Címlapkép: Getty Images

Liszicsanszk
Orosz útlevél
Puskák
Karikó Katalin
Maszk eldobva
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. szeptember 6.
Sustainable World 2022
2022. szeptember 7.
Private Health Forum 2022
2022. szeptember 15.
Property Investment Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu
Díjmentes online előadás
Érdemes most beszállni?
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Budapest lakás Andrássy út