Az olcsó pénz kora véget ért - a világ jegybankjai sorra emelik a kamatokat. A világszerte emelkedő kamatok a lakáspiacra is nagy hatással lehetnek, hiszen könnyen lehet, hogy az egyre dráguló finanszírozási környezet "végre" lelassíthatja az elmúlt két év őrületes lakásáremelkedési ütemét.
A kamatemelési nyomás egyelőre nem látszódik a lakásárakban, hiszen az Egyesült Királyságban továbbra is jelentős keresletet látni, miközben az Egyesült Államokban még márciusban is sosem látott mértékben emelkedtek az átlagárak (20,6%-os év/év alapon). Ha a fejlettebb országokat tágabban vizsgáljuk, akkor az OECD lakásárindexe adhat eligazodási pontot, melynek legfrissebb, 2021 negyedik negyedéves adata szerint az elmúlt két évben 16%-ot emelkedtek a lakásárak - ez a legmagasabb szám az 50 évre visszanyúló adatsorban.
A kirobbanó áremelkedés okaival már többször is foglalkoztunk, de röviden annyi történt, hogy a pandémia beálltával a központi bankok további kamatcsökkentéssel harcoltak a gazdasági lassulás ellen. Mindeközben viszont az a réteg, mely egyáltalán meg tud magának engedni egy lakásvásárlást, nem tapasztalt jövedelemcsökkenést - sőt, még többet is tudott félretenni. Az alacsony kamatkörnyezet és az erős fogyasztói oldal hatalmas túlkeresletet eredményezett a világ lakáspiacain, amit a kínálat nem is tud/tudott rendesen lekövetni (a kínálat is történelmi mélyponton van a legtöbb helyen).
A folyamatok azonban fordulóban vannak, ahogy a történelmien magas inflációs nyomásra a jegybankok sorra kamatemeléssel reagálnak, ami bizony a lakáshitelek kamataiban is megmutatkozik. Az Egyesült Államokban 2009 óta nem volt ilyen magas a legnépszerűbb, 30 éves fix kamatozású hitel átlagkamata (5,55%), Angliában pedig a tavaly novemberi mélyponthoz képest már 32 bázisponttal vannak magasabban az átlagos lakáshitel kamatok (1,82%). Az emelkedő kamatok mellett a drágulás lassulására olyan jelek mutatkoznak még, mint az alacsony építői bizalom Amerikában, vagy a visszaeső új hitelek száma Angliában.
A világ persze nem csak az Egyesült Államokból és Angliából áll - a Financial Times és az Oxford Economics előrejelzése szerint
a világ 20 nagyobb, fejlettebb gazdaságában mind lassulni fog a lakásárak növekedése a következő két évben.
Kanadában, Oroszországban, Ausztráliában, Új Zálandon és Japánban 2024-re már egyenesen csökkenni fognak a lakásárak (Oroszországban már jövőre is), a többi országban (mint India, USA, Kína, Mexikó, illetve Észak- és Nyugat-Európa) csak a növekedés mértéke fog jelentősen visszaesni a következő két évben.
Több elemző is egyébként hasonló véleményen van a lakásárak lassulása kapcsán. A Moody's emelzője szerint a kamatemeléseknek köszönhetően mind az USA-ban, mind Európában lassulni fog az emelkedés, ahogy egyre drágábbak lesznek a hitelek, az Európai Központi Bank pedig még májusban figyelmeztetett, hogy a reálkamatok emelkedése korrekciót hozhat a piacon. Az emelkedő kamatok mellett a lassulás mellett szól a reál jövedelmek infláció általi eróziója is, mely a háztartások megtakarítására is kihat.
Egy 2008-as összeomlástól mindazonáltal nem kell tartani, mely 5 évre tette csökkenő pályára a lakásárakat az OECD országokban. Mint ahogy azt már többször is megírtuk például az amerikai lakáspiaccal foglalkozó cikkeinkben is, több tényező is véd jelenleg ez ellen. Egyfelől a lakosság hitelpozíciója ma sokkal kedvezőbb, mint a 2008-as válság során, amikor a legtöbb fejlett országban a lakáshitelek nagy része változó kamatozású volt, míg ma a legtöbb lakáshitel fix kamatozású. Emelett - mint azt korábban említettük - a lakáskínálat is történelmi mélyponton van és közel sem fenyegeti a piacot az a túlkínálat, ami 2008-ban jelentkezett.
Összességében tehát a lakásárak brutális emelkedésének a jegybanki kamatemelések és az infláció is véget vethetnek, csökkenésre csak kevés országban lehet számítani, totális összeomlásra pedig igazán sehol.
Címlapkép: Getty Images
