zöld lakás épület
Ingatlan

Ideje végre az ingatlanok felé fordulnunk, ha meg akarjuk oldani az energiaválságot?

Ritter Renátó, MNB
Hazánkban a végső energiafogyasztás jelentős részéért a háztartások a felelősek, 2020-ban részesedésük 34 százalék volt, míg az Európai Unióban csak 28 százalékra rúgott ugyanez az érték, ami átlagosan korszerűbb európai lakóingatlanállományra utal. Mindeközben a lakásállomány megújulási üteme tartósan alacsony szinten ragadt. 1991 óta egyszer haladta meg a teljes lakásállomány az 1 százalékos éves megújulási ütemet, ami nem segíti elő a háztartások energiafogyasztásának csökkenését, hiszen a korszerűtlen ingatlanok nagyobb energiafogyasztással járnak. Reményre adhat okot azonban az energetikai tanúsítvánnyal rendelkező lakóingatlanállomány felső 15 százalékába eső ingatlanok energiafogyasztásának évről-évre történő javulása.

A hazai lakóingatlanállomány minőségének javítása nagyban hozzájárulhat Magyarország energiafüggetlenségének javításához. A háztartások végső energiafogyasztásból való részesedése mindig magas volt, a rendszerváltoztatás óta eltelt utóbbi harminc évben 34-40 százalék között alakult értékük, míg az Európai Unióban ugyanez jóval alacsonyabb szinten mozgott (26-29 százalék). A 2019-es adatok alapján a háztartások végső energiafogyasztásának 71 százaléka fűtéshez kapcsolódott, az ehhez szükséges energia mennyisége azonban nagyban függ az adott ingatlan energetikai jellemzőitől.

mnb végső energiafogyasztás szektorok szerint

A 7/2006. (V. 24.) TNM rendelet értelmében a lakóingatlanok használatbavételének előfeltétele 2022. július 1-jétől a minimum BB energetikai besorolás, ami a remények szerint nagyban hozzá járul majd az energiafogyasztás csökkentéséhez.

A lakóingatlanállomány megújulási üteme azonban nem fest bíztató képet azok energetikai minőségének jelentős javulására vonatkozóan. A megújulási ütem megmutatja, hogy a teljes ingatlanállománynak hány évre lenne szüksége ahhoz, hogy teljesen ki tudjon cserélődni az aktuális épületépítési adatok függvényében. Ez alapján az 1 százalékos érték például azt jelentené, hogy 100 év lenne szükséges a teljes lakóingatlanállomány megújulásához. Az utóbbi 30 évben a megújulási ütem éves értéke mindössze egyszer haladta meg az 1 százalékot, az utóbbi 10 évben a fél százalékot is csak egyszer érte el, ami jelentős elavulást jelez előre.

Érdemes megemlíteni, hogy az új lakások számának növelése csak az egyik lehetséges módja az energiahatékonysági célok elérésének. A korszerűtlen lakóingatlanok mélyfelújítása lehet a másik kulcs az energiahatékony ingatlanok arányának növelésére, szem előtt tartva, hogy egy mélyfelújítás jellemzően költséghatékonyabb és kevesebb természeti erőforrás felhasználással jár együtt egy új lakás építésénél. A Magyar Energiahatékonysági Intézet 2021-es tanulmánya szerint hazánkban a 2050-es klímasemlegességi célok elérésének teljesítése érdekében 3,7 millió lakás mélyfelújítása szükséges, amely évi 100-130 ezer darab lakást jelent.

Az energiapiac jövőjéről, a megújuló enrgiában rejlő lehetőségekről és az átállás kihivásairól is szó lesz a szeptember 6-ai Sustainable World konferencián!

Az épületállomány javulásának gyenge kilátásai ellen az MNB több programmal is fellép. A zöld jelzáloglevélvásárlási program keretében az MNB közel 61 milliárd forint értékben vásárolt a zöld ingatlanok finanszírozását elősegítő zöld jelzáloglevelekből. A Zöld Otthon Program keretében 200 milliárd forintnyi kedvezményes hitelt helyeztek ki a hitelintézetek, melynek keretösszegét később további 100 milliárddal bővítették. A zöld tőkekövetelmény-kedvezmény program keretében 10,5 milliárd forintnyi zöld lakóingatlant finanszírozó hitel után nyújtott kedvezményes tőkekövetelményt a hitelintézetek számára az MNB. Utóbbi program bővítése várható az év folyamán, kiterjesztve a programot energetikai felújítások támogatására is.

A lakóingatlanállomány minőségének állapotára vonatkozóan információt az ingatlanok használatbavételekor, adás-vételekor, illetve bérbeadásakor kötelezően kiállítandó energetikai tanúsítványok megoszlása adhat, ahol a minimális energiaigényű (AA++) besorolás jelöli a legjobb, míg a kiemelkedően rossz (JJ) besorolás jelöli a legrosszabb kategóriát. A 2016 óta kiadott több mint 900 ezer darab energetikai tanúsítvány alapján jelentős az elmaradás a teljes lakóingatlanállomány energetikai minőségében:

a teljes állomány majd 65 százaléka közel korszerűnél (DD) rosszabb energetikai besorolással rendelkezett a 2021-es év végén.

mnb lakásenergia 2

A fenntartható befektetéseket szabályozó Európai Uniós Taxonómia rendelet, valamint az azt kiegészítő, az éghajlatváltozás mérséklését és az éghajlatváltozáshoz való alkalmazkodást elősegítő tevékenységeket definiáló kiegészítő rendelet meghatározza, mely lakóingatlanok finanszírozása számít a szabályozás szerint az EU Taxonómiához igazodó fenntartható ingatlanfinanszírozásnak. A rendeletben az energiahatékonyságot meghatározó primerenergia-igénynek kritériuma a jegybank számára is irányadó volt ZOP esetén is.

Az elérhető tanúsítványok alapján a teljes ingatlanállomány 24 százaléka éri el minimum a korszerűnek számító CC besorolást.

Az éves összetétel-adatokat vizsgálva a minimum CC besorolású ingatlanok éven belüli részarányának folyamatos növekedése 2021-ben megakadt, a visszaesés elsősorban a 2021-es CC minősítést kapó ingatlanok arányának csökkenése miatt következett be. A 2016-2017-es évek szintjére való visszaesést a 2020-ban tapasztalt korábbi évekhez képesti magas új épített lakásszám átlagos szintre való visszaesése magyarázhatja. Pozitív azonban, hogy a BB vagy annál jobb minősítést kapó ingatlanok részaránya folyamatosan növekszik: a teljes állományban 3,2 százalék az értékük, míg a 2021-ben készült tanúsítványok 6,4 százalékát tették ki ezek a magas energetikai minősítésű tanúsítványok.

Az épületállomány felső 15 százaléka a 2016-2019-es mintán folyamatos javulást mutatott, a felső 15 százalékba való belépési küszöbérték a négy évet egyben vizsgálva a fajlagos primer energiafogyasztásra vonatkozóan 118 kWh/m2a volt, az alacsonyabb energiafogyasztással rendelkező épületeket megalapozottan tekinthettük a felső 15 százalékhoz tartozó lakóépületnek. Az elemzés korábbi eredményeit további két évvel kiegészítve a teljes állományt tekintve továbbra is pozitív tendencia tapasztalható a felső 15 százalék energiafogyasztása szempontjából.

Az eredmények alapján a felső 15 százalékában lévő épületek primer energiafogyasztása 2016-2020 között folyamatos javulást mutatott, azonban a 2021-es értékek visszaesést mutatnak a 2020-as kimagaslóan jó év értékeihez képest.

A korábbi 2016-2019-es állományértékekhez képest azonban a 2016-2021-es idősor szignifikánsan jobb minőségű felső 15 százalékra utal, csökkenő fajlagos primer energiafogyasztást eredményezve.

Az éves átlagos fogyasztásjavulás 2016 és 2021 között 4,6 kWh/m2a volt, ami a javulási ütem gyorsulását jelzi a 2016-2019 között számított 4 kWh/m2a értékhez képest. A felső 15 százalék belépési küszöbértéke a 2016-2021-es állomány alapján 113 kWh/m2a, ami 5 kWh/m2a javulást jelent a korábbi 118 kWh/m2a értékhez képest. A 2016-2021-es időszakban a teljes lakásállomány 20 százalékának tanúsítása keretében elsősorban a forgalomképes ingatlanok minősítése történt meg. A minta emiatt torzított, hiszen valószínűleg a legrosszabb minőségű ingatlanok nem rendelkeznek energetikai tanúsítvánnyal, ami miatt a bemutatottaknál rosszabb lehet az ingatlanállomány felső 15 százalék energiafogyasztása.

A legfontosabb zöld minősítéseket kibocsátó szervezetek közé tartozó Climate Bond Initiative (CBI) minősítési rendszerében - a Taxonómia Rendelethez hasonlóan - zöldnek számít az épületállomány felső 15 százaléka. Az erre vonatkozó küszöbértéket a CBI 2021. januárjában meghatározta Magyarországra vonatkozóan is az MNB közreműködésével. A kritériumrendszer ahhoz, hogy a magyar épületállomány felső 15 százaléka elérje a 2050-re kitűzött klímasemlegességet meghatározott egy energiahatékonysági javulási pályát. A pálya alapján évente átlagosan 4 kWh/m2a javulási ütem az elvárt. Az előirányzott célt az állomány küszöbértéke felülteljesítette, 114 kWh/m2a helyett 113 kWh/m2a volt az állomány fajlagos primer energiafogyasztásának küszöbértéke 2021-re vonatkozóan.

mnb lakásenergia 4

A felső 15 százalék eléréséhez elégséges legrosszabb minősítésű besorolás eltérő lehet egyes térségekben, ami indokolttá teheti a területi differenciálást új szabályozások, támogatások kidolgozásakor. Elsősorban az észak-magyarországi és észak-alföldi régióban van komolyabb leszakadás a lakóingatlanállományok energiahatékonysága szempontjából, előbbi esetén még a DD kategória 32 százaléka is elégséges a felső 15 százalékba jutáshoz. Ezzel szemben a legjobb állománnyal Pest megye rendelkezik, ahol már csak a CC kategória 34 százaléka felel meg a felső 15 százaléknak, ezt követi Budapest 46 százalékkal.

A hitelintézeteknek hamarosan számot kell majd adniuk a Taxonómia rendelet 8. cikke szerinti közzétételekben a finanszírozott zöld lakóingatlanok és nem zöld lakóingatlanok arányáról, amihez szükség lesz majd az intézmények által finanszírozott lakóingatlanok energetikai tanúsítványainak adatbázisára. A közzétételi kötelezettségeken túl az intézmények vizsgálhatják ingatlanportfóliójuk karbonintenzitását is.

A klímasemlegességi célok eléréséhez még hosszú út áll előttünk. Ezek eléréséhez és finanszírozásához át kell gondolnunk az eddig használt pénzügyi és szabályozói eszköztárunkat és minél több szereplőt érdekeltté kell tennünk az időben való cselekvés érdekében.

A szerző az MNB Fenntartható pénzügyek főosztályának szakértője

Címlapkép: Getty Images

kreml oroszország moszkva
euro penz draga inflacio
reptér

Holdblog A WYSIATI csapdájában

Csak az létezik, amit látunk? Ha az egyes befektetési eszközök jövőbeli hozamkilátásaira tekintünk, könnyen juthatunk...

Tematikus PR cikk
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. szeptember 6.
Sustainable World 2022
2022. szeptember 7.
Private Health Forum 2022
2022. szeptember 15.
Property Investment Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
Díjmentes online előadás
Legális adóelkerülés, TBSZ, NYESZ számlák.
Online előadás
Hol érdemes beszállási pontok után kutatni?
reptér