lakás, város, este, ház, apartman, utca
Ingatlan

Hol, mennyivel emelkedtek egy év alatt a lakásárak? - Térképen a látványos változások

Portfolio
2021-ben országosan egyharmados forgalomnövekedés mellett 12,5%-os árnövekedést mért az OTP Jelzálogbank legújabb Lakóingatlan Értéktérképe a hazai lakáspiacon. Az egyre mélyülő kockázatok mellé az orosz-ukrán háborúval egy újabb válsághatás adódott, melyek ez elemzés szerint idén már forgalomcsökkenést hozhatnak, de a reálár-szint 2022-ben összességében még nőhet. A nemrég bemutatott átlagárak után megnéztük, hol volt a legnagyobb áremelkedés és hol történt árcsökkenés a tavalyi évben a lakáspiacon.

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép a szokott tematikát követve, a 2021-es forgalmi adatok alapján vizsgálta meg, hogy egy év alatt különböző területi vetületekben, illetve jogállásonként és ingatlantípusonként hogyan változtak az árak és a forgalom, illetve melyek az aktuálisan kialakult árszintek.

Itt is ki kell emelni, hogy a NAV késleltetett adatszolgáltatása miatt az árváltozások a 2021-es évre vonatkoznak, a 2022-es tranzakciós adatok egyelőre nem állnak rendelkezésre. Az idei év első felének árváltozásairól feltehetően ősszel tudunk majd beszámolni.

2021-ben, egy év alatt, az országos elméleti, tiszta lakóingatlan árszínvonal nominál értéken hozzávetőleg 12,5%-kal – azaz a megelőző évi kisebb megtorpanás után ismét kétszámjegyű mértékben – nőtt. A nominális árszint így országosan már több mint 2,3-szeresen (Budapesten 2,5-szeresen) meghaladja a 2008-as korábbi csúcsévét, illetve nagyjából 2,8-szeresen (a fővárosban több mint háromszorosan) az ármélypontot jelentő 2013-as évét. Reálértéken országosan négy éve kerültünk a 2008-as szint fölé, Budapesten viszont ez már 2016-ban bekövetkezett.

Új lakás keresőTOVÁBB AZ ADATBÁZISRA
Balance Garden
24.52–92.17 m227.59–115.72 M Ft
DIVINUS DINGI TÁRSASHÁZ SIÓFOK
54–75 m278–167 M Ft
Metrodom River
28–116 m239–162 M Ft
Napfény Resort
41.97–182.31 m258.97–373.83 M Ft
VABA Apartments
47.04–81.95 m256.27–111.07 M Ft
Zöldmező Lakópark
28.95–83.3 m228.68–70.06 M Ft

Árváltozás megyénként

Tavaly az összes megyében ismét drágulást mutattak a számok, ennek üteme Somogy, Komárom-Esztergom, Tolna, Békés és Veszprém megyék kivételével mindenhol meghaladta az egy évvel korábbi szintet. Az élen Zala áll közel 25%-os árnövekedéssel, emellett még Heves megye érte el a 20%-ot, Pest pedig csak egy hajszállal maradt el attól. A 2020-as balatoni árrobbanás után (amikor is a déli part mentén bő egyharmados, az északi part régiójában pedig mintegy 20%-os drágulást láthattunk egy év alatt) Somogy megye tavaly a középmezőnybe, míg Veszprém egyenesen az utolsó helyre került, 2,4%-kal. A 10%-os szinttől még Bács-Kiskun, Vas és Békés maradnak el.

A forgalom jelentős részét adó megyeszékhelyek ármozgásai jellemzően nagy hatással vannak az egész megyére. Tavaly a nagyvárosaink közül – a 2020-ban is dobogós – Salgótarján drágult legjobban (20,8%), és még Miskolc, Tatabánya és Szeged állnak 15% felett. Minimális visszaesést egyedül Szekszárdon látunk, ám ez részben valószínűleg a bázishatás következménye, mivel 2020-ban pont itt ment végbe a legnagyobb ütemű drágulás. A járási szintű árváltozást a szemléletesség kedvéért tematikus térképen ábrázolja az elemzés. A budapesti kerületekkel együtt 197 járás közül – a megelőző évi 23 után – tavaly csupán 12-ben csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára (piros színezés). Ezek közül Tolna, Veszprém és Bács-Kiskun megyében van 2-2 darab.

otp ét árv ország
Forrás: OTP Jelzálogbank

Az általánosan gyorsuló áremelkedési ütemnek megfelelően a tavalyelőtti 51 után 2021-ben 71 járásban nőtt 20%-ot meghaladó mértékben az átlagár. A térképen a legmagasabb kategóriát ezen belül is az a 39 területi egység képviseli, ahol a 30%-ot is meghaladta a drágulás tavaly. Ezek nagyjából egyenletesen oszlanak el a keleti és nyugati országrész között (sötétzöld színezés), noha jelentősebb sűrűsödés látszik Pest megye déli részén és általában az északkeleti országrészben. Csak Komárom-Esztergom megyében nincs ilyen járás.

Az eladásra került ingatlanok összetétele természetesen meghatározó szerepet kaphat a végleges átlagár kialakulásában. (Feltűnő például, hogy Tolna városában tucatnyi, a korábbi évekhez képest jóval magasabb árszintű, 600-750 ezer Ft/m2 közötti új lakás eladását rögzítették 2021-ben. Ezek vélhetően egyetlen, városi szinten nagy volumenűnek számító társasházi projekt lakásai, melyek időben koncentrálódó értékesítése nagy hatással volt az amúgy viszonylag kisforgalmú Tolnai járás egészének átlagárára, így repítve azt – 100% feletti drágulással – az árváltozási rangsor élére.) Megpróbálva kiszűrni az összetételhatást, talán a Dabasi járásban mehetett végbe a legnagyobb ütemű, 73%-os „tiszta” árnövekedés (azaz mind a bázisév 2020-ban, mind tavaly megfelelően nagy számú eladás mellett, melyben nem látszik nagyobb új lakásprojekt hatása).

Árváltozás Budapesten

A fővárosi kerületek árváltozás rangsorára pillantva látszik, hogy tavaly is több olcsóbb, illetve peremi kerület drágult átlagnál nagyobb ütemben; 20%-kal a XXIII. kerület áll az élen, immár második éve. 15% felett még a XVI., illetve attól hajszállal lemaradva a IX. kerületek vannak. Továbbra is a lista hátsó harmadában, de a megelőző évinél magasabb, 6% alatti árnövekedési mutatóval állnak ugyanakkor a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek, az V., VII. és VI. Ez utóbbi a lista utolsó helyén található, alig 1%-kal.

Öt kerület (XIV., X., IV., XX. és VI.) kivételével gyorsult tavaly az áremelkedés üteme a 2020-as mutatóhoz képest, csökkenő árú városrész ugyanakkor nem volt (szemben 2020-szal, amikor az V. kerületben tizedszázalékos visszaesést láttunk). A hagyományosan nagy újlakás-forgalmat elkönyvelő kerületek (IX., XIII., XI. és XIV.) az árváltozási rangsor különböző részein – elején, közepén, illetve utolsó harmadában – kaptak helyet, ami egyrészt jelzi, hogy ezres nagyságrendű forgalom mellett az új projektek lakásai kevésbé befolyásolják az összesített árszintet, másrészt arra is utal, hogy általános, a használt szegmenst is erősen érintő drágulás zajlott tavaly.

A budapesti irányítószám-szintű árváltozást az alábbi térképen ábrázolja az elemzés. A 161 irányítószám-körzetből 28-ban legalább 15%-kal nőttek az árak 2020-hoz képest tavaly (sötétzöld színezés). Ezek részben peremi kerületek relatíve olcsóbb körzetei (XVII., XVIII., XXIII. kerületekben), illetve több olyan terület is van, ahol néhány nagy volumenű – vagy akár sok kisebb – lakásprojekt értékesítése zajlott, illetve zajlik jelenleg is, például a III., IX., XI., XIII., vagy akár a XVII. kerületben. Irányítószám-körzet szinten ezek áremelő hatása már könnyen megmutatkozhat. Az elemzéshez megfelelő számú tranzakciót felmutatni tudó, és nagy volumenű lakásépítések statisztikákat megzavaró hatásától mentes irányítószám-körzetek közül a 1174-esben (Rákoshegy) nőtt legjobban, 31%-kal az átlagár.

otp ét árv bp
Forrás: OTP Jelzálogbank

Csökkenő átlagárú irányítószám-körzet mindössze 9 volt tavaly a fővárosban (piros színezés),ugyanakkor ebből nyolc esetben 5% alatt maradt a visszaesés, és csak a 1205-ös körzet (Pesterzsébet egy része) könyvelhetett el 13%-os csökkenést.

Címlapkép forrása: Getty Images

A hajnali orosz rakétatámadásban megrongálódott iskolaépület romjait takarítják el munkások Harkivban 2022. július 4-én.
varga mihály pénzügyminiszter
Tematikus PR cikk
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. szeptember 6.
Sustainable World 2022
2022. szeptember 7.
Private Health Forum 2022
2022. szeptember 15.
Property Investment Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu
Díjmentes online előadás
Legális adóelkerülés, TBSZ, NYESZ számlák.
Online előadás
Hol érdemes beszállási pontok után kutatni?
reptér