Magyarországon van egy jelentős csoport, akik vagy időszakos külföldi munkájuknak köszönhetően, vagy itthonról külföldi cégeknek végzett munkájuk által euróban, vagy annak árfolyamához igazítva kapják a fizetésüket. Nem kérdés, hogy anyagi szempontból az elmúlt évek egyik nagy nyertesei ők voltak, hiszen csak a forint árfolyamromlásának köszönhetően két év alatt mintegy 20 százalékkal nőtt a forintban számított fizetésük. Ezúttal arra voltunk kíváncsiak, hogy a lakásárakat nézve mit jelent, ha valaki az euróban lévő megtakarításaiból szeretne magyarországi ingatlant vásárolni.
Nagyjából 400-600 ezer magyar dolgozik állandó jelleggel valamely külföldi országban, azonban rajtuk kívül van egy 100 ezer fő körüli csoport, akik ugyan átmenetileg külföldön dolgoznak, de még megvan a magyarországi lakcímük, vagyis nem vándoroltak ki teljesen. Az ő családjaik sok esetben Magyarországon tartózkodnak, a külföldi munkavállalásnak köszönhetően azonban a bevételeik euróban érkeznek.
Jól látszik, hogy a Covid miatti lezárások alatt csökkent ugyan a számuk, de 2021 eleje óta ismét emelkedik, közelítve a 100 ezer főt. Noha a magyar lakáspiacot túlnyomórészt lakossági tranzakciók és hazai szereplők dominálják, akik forintban kapják a fizetésüket, illetve forintban veszik fel lakáshiteleiket, a fenti csoport esetleges lakásvásárlásai érdemben befolyásolhatják a piacot. Rajtuk kívül azonban még két másik kört is meg kell említeni, akik szintén nagyot nyerhetnek, ha most vásárolnak lakást.
Bár pontos számuk nem ismert, de a Magyarországon élők között vannak, akik euróban kapják a fizetésüket. Ha ők terveznek lakásvásárlást, szintén kedvezőbb helyzetben vannak, mint néhány évvel korábban. Végül, azokat a külföldieket is meg kell említeni, akik lakásvásárlási céllal érkeznek Magyarországra. Az elmúlt években az ő számuk átlagosan 6-8 ezer között alakult évente.
Az nem kérdés, hogy az említett három csoport jobban jár most, mint akik forintban kapják a fizetésüket, de vajon az elmúlt évekhez képest is megéri most lakást vásárolniuk?
A fenti ábra zöld vonala azt mutatja meg, hogy egy átlagos budapesti lakásnak euróban számítva mennyibe került 2007 óta egy négyzetmétere. A narancssárga vonal a jobb tengelyen ugyanezt forintban mutatja meg. Jól látszik, hogy a két vonal 2019 eleje óta kezd egyre élesebben elválni, amikor a forint árfolyamának romlása következtében euróban számítva - a korábbi emelkedéssel szemben - csökkenni kezdtek a budapesti négyzetméterárak. Természetesen ez a folyamat nem tartott sokáig, de a legfrissebb, 2021 utolsó negyedéves számok szerint sem magasabb az euróban számolt négyzetméterár, mint 3 évvel korábban.
Bár a 2022-es lakásárakra csak becsléseink vannak, az MNB közvetítői beszámolók alapján végzett becslése szerint 9,6 százalékkal emelkedhetett első negyedévben a budapesti négyzetméterár. Ez viszont ugyancsak hasonló az euró/forint árfolyamának alakulásával, így továbbra is 2000 euró körül, vagy valamivel afelett lehet egy négyzetméternyi budapesti lakás ára.
Összességében az látható, hogy az euróban keresők szemszögéből a budapesti lakásárak 4 éve stagnálnak. Noha így is kétszer annyiba kerülnek, mint 2007-2009, és közel háromszor annyiba, mint 2012-2014 között, a jövőben a forint ilyen mértékű leértékelődése ismét növelheti a befektetési céllal vásárló külföldiek számát, különösen annak tekintetében, hogy nemcsak az euró, de például a cseh korona, vagy a lengyel zloty is sokat erősödött a forinthoz képest az elmúlt időszakban.
Címlapkép forrása: Getty Images
