Budapest ingatlanpiac lakások madártávlat
Ingatlan

Kamatkörnyezet, elöregedés és az e-kereskedelem: tényezők, melyek hosszú távon alakítják az ingatlanpiacot

Portfolio
Emelkedő kamatkörnyezet, lassan alkalmazkodó lakásállomány és megváltozó preferenciák: csak néhány tényező abból, melyek hosszú távon alapvetően formálhatják majd a fejlett országok – köztük Magyarország – ingatlanpiacát. Az emelkedő kamatok elsősorban a lakáspiacon fejt ki komoly hatásokat (amik azonban több okból kifolyólag közel sem lesznek olyan súlyosak), míg például az e-kereskedelem előretörése a kereskedelmi ingatlanok piacán fejt ki jelentős hatásokat. Tovább szemezgetünk az OECD lakásadózási jelentéséből.

Hiába a kamatemelés, ennyit még bír a lakosság

Mint azt jól tudjuk, véget ért a 2010-es évek második felét jellemző alacsony kamatok és alacsony infláció kora. A központi bankok szerte a világon elkezdték behúzni a féket és kamatemelésekkel, mérlegcsökkentéssel próbálnak küzdeni az elszálló infláció ellen. Miközben a gazdaságot a monetáris politika szigorodása (normalizálódása) mellett az energiaválság és az élelmiszerárak emelkedése is sanyargatja, a lakáspiacot hosszú távon talán mégis inkább az előbbi érinti jobban.

Az emberek fejében még élénken él a 2008-as válság élménye, miszerint a magas kamatszint hirtelen nagy instabilitáshoz tud vezetni. Ez bizonyos esetekben valóban így lenne, azonban – ahogy azt már sokszor megírtuk – manapság sokkal egészségesebb hitelkörnyezetben érik a lakosságot a magasabb kamatok. A lakáshitelek esetén ma már sokkal elterjedtebb a fix kamatozás, Magyarországon például közel 0 az új változó kamatozású hitelek aránya, miközben a lakosság az emelkedő finanszírozási költségeket is jobban ki tudja gazdálkodni. 2020-21 során a legtöbb OECD országban a háztartások nagyobb megtakarításokat tudtak felhalmozni, amiből a hiteleiket is könnyebben tudják finanszírozni.

vált kamat OECD

Az OECD összegzése szerint az alacsony adósságszolgálati ráta, a magas háztartási megtakarítások és a fix kamatozású jelzáloghitelek elterjedése csökkentheti a monetáris helyzet változásaival szembeni sebezhetőséget.

Az átlagos adósságszolgálati arány a hosszú távú trendek közelében vagy alatta marad, és jelentősen alatta marad a kritikus aránynak.

A helyzet értelemszerűen az alacsonyabb jövedelmű hiteleseket érinti nehezebben, akiknek nem lesz olyan egyszerű kigazdálkodni a magasabb törlesztőket. Őket több országban is – és Magyarországon is – hitelmoratórium védi, azonban ezek kifutásával realizálódhat a probléma.

Itthon a kamatstop intézménye is védi a lakosságot azonban, ha ez kifut, úgy hatalmas plusz teher szakadhat a háztartások nyakába – ahogy ezt alább is írtuk.

A lakáskínálatnak alkalmazkodnia kell a változó kereslethez – Covid és a rövid távú kiadás

A lakások élettartama meglehetősen hosszú, így nem csoda, hogy a kínálat csak nagyon lassan tud alkalmazkodni az új trendekhez. Az OECD országokban a lakásállomány negyede 1945 előtt épült, felük pedig 1980 előtt. Ugyanakkor a digitalizáció és a technológiai változások, a népesség elöregedése, a klímaváltozás és legutóbb a COVID-19 világjárvány hosszú távon alapjaiban változtathatja meg a háztartások és a vállalkozások igényeit, preferenciáit. Ezek a tendenciák várhatóan jelentős, bár néhány esetben bizonytalan hatást gyakorolnak az ingatlanpiacokra.

A Covid járvány például elterjedté tette a home-office intézményét, aminek köszönhetően az emberek inkább a nagyobb tereket kezdték keresni és elkezdtek kiköltözni a belvárosból (az, hogy ez a trend hosszú távon is fennmarad-e, kérdéses hiszen egyre többen térnek vissza az irodába a távmunkából). Hosszú távú tényezőként a rövid távú lakáskiadás (airbnb, booking) is tovább fogja formálni a lakáspiacot – elsősorban a bérleti szegmenset.

A rövid távú kiadás csökkenti a bérleti piac kínálatát, főleg olyan (belvárosi) helyeken, ahol már nem igazán tud bővülni a kínálat, ez pedig mind a bérleti díjakat, mind a lakásárakat feljebb hajtja

– a helyiek és a lakáskeresők kárára.

Elöregedés és klímaváltozás

Egy tényező, melyről kevés szó esik a lakáskeresleti preferenciák megváltozásában, az az elöregedés. A fejlett országok társadalmai (sajnos) egyre inkább elöregednek, ahogy az emberek (szerencsére) egyre tovább élnek, de közben egyre kevesebben is születnek. A jelenség fokozatosan alakítja át a kínálatot, de ugye lassú víz partot mos. Az idős emberek többnyire egyedül, vagy ketten élnek, ami a nagycsaládos háztartásokkal szemben a kisebb területigényeket jelent. Az idősek ráadásul közelebb is akarnak élni a szolgáltatásokhoz, így ők inkább költöznek be a városhoz.

A klímaváltozás hatásairól már rengeteget írtunk – főleg az utóbbi időkben – de a mivel a kérdés egyre aktuálisabb, sosem lehet elégszer elmondani. Globális szinten sok terület van, melyek lakhatatlanná válnak a felmelegedés és a tengerszint emelkedése miatt, míg más – eddig mondjuk fagyos – területek lakhatóvá válnak (ezek a hatások nagyobb országok esetében határon belüli vándorlás miatt fontosak lehetnek). Mindeközben helyben egyre inkább törekednünk kell az alacsony (vagy közel nulla) energiaigényű házak építésére, hogy ezzel is csökkentsük a kibocsátást (ennek nem kedvez a kormány újabb haladéka a BB-s lakások építése kapcsán).

A fenntarthatóság kérdése alapjaiban fogja átformálni az ingatlanpiacot is. Hogy miként is pontosan, az kiderül a szeptember 6-án megrendezésre kerülő Sustainable World 2022 konferencián. A további részletekért kattints!

Kereskedelmi ingatlanok és az e-kereskedelem

A klímaváltozás persze nem csak a lakásokat érintik, hanem a teljes épített környezetet – így a kereskedelmi ingatlanokat is, melyeknek szintén egyre fenntarthatóbbnak kell lenniük. A szegmenset azonban nem csak a klímaváltozás készteti átalakulásra, de például az e-kereskedelem előretörése is. Az elmúlt években – főleg a Covid járvány idején – turbó fokozatba kapcsolt az online kereskedelem növekedése: 2020-ban az e-kereskedelem részesedése az össz eladásokban az Egyesült Államokban 16%-ra, az Egyesült Királyságban 31%-ra, Kínában pedig 25%-ra emelkedett (a lezárások óta ez bizonyára normalizálódott valamennyire). Kutatások kimutatták, hogy az e-kereskedelem növekedése negatívan hat a kereskedelmi ingatlanok keresletére és csak jobban kiélezi a „prime” és a rosszabb lokációk kereslete közötti különbséget.

A kereskedelmi ingatlanok kilátásaival - ezen belül a logisztikai szektorral is - külön is foglalkozunk a szeptember 15-én megrendezésre kerülő Property Investment Forum 2022 konferencián. A további részletekért kattints!

Az online vásárlás valószínűleg a jövőben velünk marad, hiszen a kényelmi funkciói időtállóak, ez azonban még közel sem jelenti a fizikai vásárlás végét. Az e-kereskedelmi trendek azt mutatják, hogy az online és a fizikai üzletek inkább kiegészítői egymásnak, semmint tökéletes helyettesítői, ezért a fizikai üzletek valószínűleg továbbra is létezni fognak.

Az e-kereskedelem növekedése továbbá a raktárpiacra is rányomja bélyegét. Az egyre rövidebb kézbesítési idők ígéretének (és igényének) megfelelően a raktárak egyre közelebb kerülhetnek a városokhoz (így a vevőkhöz), ami így főleg a "last mile” típusú logisztikai központok felértékelődéséhez vezethet.

Címlapkép: Shutterstock

szép kártya
kereskedő deviza trader currency
ebolavirus
A Credit Suisse svájci bankóriás homlokzata. Fotó: Shutterstock
sándor palota budapest fiatal nő getty stock
kukás közterület kuka
Tematikus PR cikk
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. október 19.
Budapest Economic Forum 2022
2022. november 16.
Private Investor Day 2022/2.
2022. november 30.
Agrárszektor Konferencia 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
légkondi klíma kültéri egység